谈房地产开发成本管理的若干思考.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。

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谈房地产开发成本管理的若干思考
李伟 固安九鼎建筑集团有限公司
摘要：房地产企业开发成本的控制与管理节约了资源，提高了效率，不仅有利于企业的生存和发展，更是有利于国计民生的大手笔，需要在房地产行业中积极推广。本文主要对房地产开发成本管理进行了分析探讨。
关键词：房地产；成本管理；存在问题；可行对策
引言
近些年来，随着房地产市场发展速度的提高，各房地产开发企业的竞争也日趋激烈。众所周知，利润是企业生产和发展的动力源泉，而提高利润不仅需要收益的增加，还需要减少成本的支出。在如今市场经济的环境下，房地产企业要想赢得先机，就必须要控制房地产项目的开发成本。只有如此，企业才能取得进一步的发展。
一、房地产开发的成本构成
1、征收土地以及赔偿征收土地中住户的拆迁费用包含：征收土地使用的费用、征收田地使用的费用，对于征收土地中地上或者地下在进行拆迁中使用的费用，安排拆迁住户租房费用等。
2、建筑前期产生的费用包含对单位要开发的项目是否可行进行的设计、研究、规划，以及对开发用地的水文、地质进行的测绘、勘察、三通一平所使用的费用。
3、施工装置工程费用包含开发商以承包的方式支付给承包商进行建筑施工中产生的费用以及以自主建设施工的过程中产生的费用。
4、基础建设费用包含开发建筑的小区内供应水电天然气、修筑道路以及通讯电线电缆、排泄洪水污染、建筑照明设备、绿化环卫等工程所要进行的支出。
5、公共设施费用指在小区公共场所所装置的配套的娱乐活动的设备所要支出的费用。
6、开发中间接进行的支出是指开发单位组织的对小区进行管理所支出的费用，包含管理人员的工资福利、办公费用、修理费用、水电费用、劳动保护费用、折旧费用、周转房屋待摊等。
7、财务费用是指单位为了融资所产生的各种花费，包含企业在运行阶段所支出的利息、在金融机构办理事情所需的手续费、汇兑发生的净损失以及单位在融资时发生的各种支出。
8、管理费用是指从开发建筑开始到销售程序中，房地产业中管理人员的一切花销等。
9、销售费用是指开发商在销售过程中或者提供劳动力的程序中发生的一切费用。
二、房地产开发成本管理存在的问题
1、企业成本控制意识薄弱
在拉动经济增长的三个要素中，我国房地产主要依靠投入资金和劳动力要素实现经济增长。具体表现为：劳动生产率低，其住宅建造效率仅相当于发达国家的1/6~1/5；能源消耗高，同样的工程量所消耗的能源是发达国家的3~4倍；科技对住宅产业的贡献率低，仅达到30%左右。透过现象看本质，不难发现，造成目前这种现状的原因就是房地产企业的成本控制意识薄弱，在现代化管理上的投入太少。
2成本管理与战略目标脱节
就目前的房地产形势而言，虽说房地产市场的竞争越来越激烈，但任有新的房地产企业加入进来，使得房地产企业数量越来越多。在政府政策的影响下，房地产企业的风险也逐渐增加，这也就逐渐加大了企业的收益压力。在此形势下,有的房地产企业为了提高工程进度,不顾及企业声誉和产品质量，抢工期也要完成进度，这导致了很多建筑质量不达标。而且，由于企业中没有健全的成本管理，企业成本往往失控，从而导致无法达到决策与战略之间的一致性。成本计划也就化为了泡影。在中国，房地产企业较其他行业发展晚，不能有效地衔接其他行业的管理系统，这就导致了没有好的成本管理效果。在我国没有一套完整有效的组织结构支撑房地产企业，这就使得往往是那些兼职人员在进行房地产企业的成本管理，缺乏专业的管理。而且，我国的房地产企业没有一套完整的流程图，工作中容易出现混乱的局面，而且也没有明确规定具体的方法选择。
3、项目团队配合不默契
目前，由于房地产企业工作人员的不断流动，项目成员之间的配合会有些不默契，毕竟每个员工都有各自的工作习惯，如没有相应制度和流程的约束，工作之间很容易出现偏差。一个完整的房地产项目就如同一部机器，每一位工作人员就是这部机器的零件，机器的正常运转需要每一个零件的团结合作，房地产企业项目也是如此，如不能保证各项目成员之间的默契合作，整个团队的工作成果就会受到影响，这甚至会直接导致开发成本的升高工程上出现的工程不一致现象就是员工之间不协调造成的,导致重新返工或变更，继而影响到工程的成本。
三、房地产开发成本控制可行的对策
1、形成全过程的成本控制理念，建立完整的成本控制体系
企业控制的对象时企业中的每一个人的工作，所以说每个人的工作都是至关重要的，它直接影响到成本的支出，这就要加强成本控制的意识，使每个员工都自觉把降低成本作为行为准则。房地产开发项目的整个周期都会涉及开发成本的发生，也就是说，项目成本的形成是从项目立项开始设计阶段到随后的中标后的实施，再到最后竣工验收的全过程，这期间都需要成本控制的意识。在成本控制方面，大多数的房地产开发项目只重视控制显成本，而忽略隐成本，这是错误的行为。企业的每一个员工，尤其是项目的领导者，都应该有全过程的成本控制的概念，不应搞单纯指重视技术质量而忽略了成本的控制。只有在员工中树立了成本控制的理念，企业才能在日常生产的全过程中加强对成本的控制。
2、决策阶段和规划设计阶段
在项目建设前期，企业需要完成的工作有两步：投资估算规划设计。与之相对应的两个阶段就是决策阶段和规划设计阶段。在决策阶段，经济工程人员应对项目所在的经济状况、市场销售状况、市场需求和人口分布等进行充分调研，在此基础上编制科学合理的投资估算，反映项目所在地技术经济状况和市场前景，优选建设方案，合理预测估算中的动态因素变化，打足投资，不留缺口。在规划设计阶段，可进行设计公开招标，以初步设计概算为要素指标，组织多家单位竞标，同时邀请专家评标，择优选取设计单位，设法在保证工程项目质量的同时降低项目造价。设计人员应当将工程设计和工程预算结合起来，熟悉建筑材料的近期价格和概预算定额，根据限额设计的原则，在保证功能和技术设计的前提下控制概算，并在施工图设计阶段编制详细的工程预算。为了优化设计，减少设计变更，可邀请造价方面的专业人士加入，监控造价，从而控制工程造价。
3、实施阶段和工程竣工阶段
工程项目启动后可分为两个阶段：实施阶段和工程竣工阶段。在实施阶段，企业要做好六方面的工作，一是实行加强企业成本控制意识，树立全员成本管理理念树立全员成本管理理念要从三个方向努力。首先，各级领导要以身作则，率先培养成本控制的意识，并将其贯彻到实际工作和员工中去，为构建一个良好的成本控制系统营造良好氛围和环境。其次，各部门要加强合作，共同控制成本。例如设计部要在方案形成前反复修改，减少设计变更，并优化设计；市场部应力求准确定位产品；项目部则要做好设计变更和现场指令的管理工作。其中，成控部作为成本控制的核心部门，应当加强招标、工程技术和合同管理等方面的知识，细致掌握上游产业链中的其他供应商的市场资源情况，为与既定供应商的讨价还价做好准备，完善预算审核工作。最后，应当建立一套完善的激励机制、约束机制和监督机制，三者相互配合，将成本管理渗透到各个环节，实现全程管理。企业的成本控制意识，归根到底需要依靠人来执行、依靠制度来保障，树立全员成本管理理念是关键。
结束语
管理不仅是一门学科，还是一门艺术。房地产开发企业成本控制就是一项工程管理项目，由于其特殊性和复杂性，我们要抓住问题的根源,结合企业实际情况，制定相应的成本控制措施。
参考文献
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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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