物理网点选址打分模型汇总.ppt

5，选址评价体系模型（因素评分法模型）网点门前有无与非机动车的隔离带（栅栏、绿岛等）网点周边环境（卫生、治安）网点位于路口的状况 与该区域聚客点的距离 与目标客群出入方向的关系示 例 发展趋势 周边其它银行经营现状、增量 公共服务业 小区居民质量（收入、年龄结构）小区入住规模大小 企业规模 交易市场的规模和质量 大量商业网点数量1物理网点选址模型物理网点选址模型物理网点选址模型定义物理网点选址模型思路物理网点选址模型是在确定的商圈中选择具体设立位置，适当的选址不仅能吸引大量客户并提高经营业绩，同时也可以更好地展示品牌形象，是体现渠道竞争优势的关键物理网点选址模型主要由分行提供选址信息，总行通过模型测算，为分行网点选址提供决策指导。显露度交通便利性网点选址确定权重指标打分指标评价综合评分客流量场地环境形象2物理网点选址模型物理网点选址模型物理网点选址记分卡评估结果3物理网点选址模型物理网点选址模型评估计分标准4本报告的结构二、多渠道整合的基本思考三、公司团队及相关案例介绍一、物理网点规划的解决方案5数据来源：中国银行业对外开放报告，银监会，2007关于选择新兴城市及区域的模型思考 2006年底外资银行营业性机构分布 从选址的角度来看，外资银行主要有两种扩张方式。第一种是从上海、北京出发，逐渐将业务网点辐射至全国。例如，花旗银行自从1991年开设上海分行以来，逐渐将网点扩张至北京、天津广州、成都等地；第二种方式则是从南京、杭州等省会城市出发，将覆盖省内区域作为主要目标。外资银行在我国网点布局现状外资银行进入城市策略：金融中心 政治中心 一线城市 客户跟随策略多数银行将第一种方式作为主要扩张策略。截至2006年底，外资银行在中国设立的312家营业性机构中，有 137家位于上海和北京，占总数的44%。仅有少数银行选择从省会级城市进入，逐渐向其它地区扩张。例如，加拿大丰业银行于1994年和1997年分别成立广州分行和重庆分行，直至2006年才成立上海分行。6（续）关于选择新兴城市及区域的模型思考一、1在已有数据基础上初步用聚类方法进行样本分类：如发达、新兴等等；2对分类的不同类型网点进行筛选，去除分类模糊的点，加剧各类间的差异，再进行分析，如主因子分析、变量聚类等确定导致不同类型的关键因素；进行回归分析判断该类内不同因素带来不同程度的银行业绩增长；3对被在2中筛选掉的进行判别分析验证；4用2中的结果判别（得分法或其他判别法）所要考察区域或城市所属类型；二、1在变量聚类分析基础上选择代表性变量作为重要变量进行回归分析和样本聚类回到【一】2用变量聚类的方法来判断哪些因素影响哪些指标，构建层次分析法所需的不同的评估层及评估要素（准则层），利用经验和【一、2】中的回归结果判断要素的相对重要性，进而进行判定各个城市或区域是否进入，哪些优先进入。三、初步考虑可采用右图层次分析法的结构：城市金融竞争力研究GDP人口产业结构同业社会进步规模及增量密度及人口结构同业业绩表现二三产占比恩格尔系数、基尼系数、城市化指数生活质量指数城市区位集聚力、辐射力、流通力、增长力城市群分类城市群分类城市规模分类城市规模分类金融规模分类金融规模分类待进城市选择待进城市选择待进城市参待进城市参数收集数收集待进城市模待进城市模型验证型验证整体思路：区域金融成长性研究GDP人口产业结构同业区域成长性区域城市地位7关于具体网址选址模型的思考标准分值标准分值（100100分）分）专家评分专家评分交行网点选址交行网点选址评价体系评价体系加减分表加减分表交行网点所处具体环境各不相同，我们用标准分值中的六大维度以及加减分值中的利好与忌数涵盖面对环境中所有可能的共性要素。为保证所有影响网点选址的要素不会遗漏，特增添专家评分表。通过在苏州交行、广州交行的实践，我们自信的认为，该评价体系能够较为全面、精准的对各具体网址优劣进行测评。但为使得该评价体系适用于各类城市，未来需要开展的工作是针对各类城市的不同特征，设计不同的权重分值。8关于网点总需求量及网点类型建立模型的思考我们认为：交行现在适用的网点总量计算模型是科学合理的。但在操作过程中，需要注意以下几点：1，交行在该新兴城市的业务发展战略是什么？2，目标网均高于城市平均百分比的数值设定是否合理？3，每年市场份额增长的数值设定是否合理？该模型主要通过一定距离内已有网点的现状及对拟建网点的预测来测算网点类型。但在现实市场中，即使500米距离的网点其所处的市场环境、面对的目标客户有巨大差别。我们认为更为科学的模型是通过对网点辐射范围内的市场环境指标（如居民数量、房价、批发市场规模、目标公司客 户特征）来界定网点类型。建立新兴城市网点数量模型的前提是确定交行在该城市的业务发展战略。这取决于两点：1，符合总行发展战略；2，符合城市经济特征。不同的业务发展战略决定了网均与市场平均水平的距离，进而影响交行在该区域应规划的网点数量。9对建立网点网络布局的工具或模型的思考 传立机构数年银行网点规划布局的分析发现：商业银行在城市的布局受到城市地域结构、城市中心体系、以及城市各项发展规划的综合影响。因为每个城市的特征不尽相同，需要探讨的是：在总行层面上建立各个城市的网点网络布局模型是否合理？城市地域结构同心圆结构扇形结构多核心结构三地带结构城市中心体系单中心双中心多中心城市各项规划对于城市上述特征的分析较为复杂，且相互影响。以广州为例，其看似多中心的城市中心体系，在深入分析后发现，其并未形成真正意义上的多中心。传立机构认为：在总行层面建立网点网络布局模型并不客观，需要根据特定城市进行特定分析。104，不同区域中各类网点的特征变化模型少高多低繁华程度繁华程度人流量人流量辐射能力辐射能力交通地位交通地位功能配置功能配置储源类型储源类型对距离的敏感性对距离的敏感性对竞争的敏感性对竞争的敏感性市级主中心市级副中心分片中心居住区中心全功能型营销服务型交易服务型电子服务型115，选址评价体系模型（因素评分法模型）网点门前有无与非机动车的隔离带（栅栏、绿岛等）网点周边环境（卫生、治安）网点位于路口的状况 与该区域聚客点的距离 与目标客群出入方向的关系示 例 商圈等级 发展趋势 周边其它银行经营现状、增量 公共服务业 人流量 小区居民质量（收入、年龄结构）小区入住规模大小 企业规模 交易市场的规模和质量 大量商业网点数量1213从总行和分行使用角度确定一系列渠道规划模型从总行和分行使用角度确定一系列渠道规划模型渠道网络布局模型城市选择模型网点类型模型重点区域选择模型物理网点选址模型网点总需求量模型为分行提供支持为分行提供支持为总行提供支持为总行提供支持建立城市选择标准，为交行进入新市场提供支持确定城市范围内，交行网点总体容量确定区域范围内各类型网点分布标准建立重点区域选择标准和方法，为交行进入新区域提供支持建立网点选址标准和方法针对未开发市场，建立不同类型网点选择标准和方法从渠道建设的策略角度进行渠道规划从渠道建设的执行角度提供决策工具14物理网点选址模型物理网点选址模型物理网点选址模型定义物理网点选址模型思路物理网点选址模型是在确定的商圈中选择具体设立位置，适当的选址不仅能吸引大量客户并提高经营业绩，同时也可以更好地展示品牌形象，是体现渠道竞争优势的关键物理网点选址模型主要由分行提供选址信息，总行通过模型测算，为分行网点选址提供决策指导。显露度交通便利性网点选址确定权重指标打分指标评价综合评分客流量场地环境形象15物理网点选址模型物理网点选址模型物理网点选址记分卡评估结果16物理网点选址模型物理网点选址模型评估计分标准17网点类型模型网点类型模型网点类型模型定义网点类型模型思路网点类型模型是在商圈中确定所要设立网点的功能类型。针对不同商圈的特征，应设立不同功能的商圈网点类型模型由分行提供商圈周边业态类型数据和用户特征数据，通过与网点类型标准对比，与网点类型标准比较业态类型分析网点类型指标确定权重指标打分指标评价综合评分用户特征分析确定网点类型确定网点类型18网点类型模型网点类型模型1.沃德财富管理中心是向高端客户提供全方位、高层次的理财服务的单独网点2.综合型（带沃德）网点是同时满足对公与对私业务需求的、并有为高端客户服务的沃德中心的综合型网点；理想面积在650平方米以上，3.综合型（不带沃德）网点是能够满足对公与对私业务需求，以服务优质客户和大众客户为主的综合型网点；理想面积在450平方米以上。4.零售型（带沃德）网点以对私业务为核心，同时为沃德财富客户、优质客户和大众客户提供服务，理想面积在550平方米以上 5.零售型（不带沃德）网点以服务优质客户和大众客户为主，满足对私业务的市场需求，理想面积在300平方米以上。6.“快捷理财中心”：销售服务中心目前为“快捷理财中心”，主要特点是面积较小、人员较少，其内部结构较为简单，主要由销售区和自助区两部分构成。7.自助银行：只提供自助服务根据交行现有网点类型分类方式可以根据网点功能分为七大类型根据提供的功能特征指定网点类型标准19调查方法调查方法本次项目是以实证为基础的模型工具建立项目，项目进行的基础是以目前交行现有网点为研究平台，通过网点数据分析、网点相关人员深入访谈、网点周边业态调查、用户调查等方法，寻找、分析、验证各模型中的关键因素，最中得出可操作的模型工具。具体调查方法内容设计如下：数据类型数据类型搜集方法搜集方法数据来源数据来源备注备注城市数据城市数据国家统计局城市统计资料、地方统计局统计资料 CTR购买、查询社科院城市规划中心将提供城市规划数据行业数据行业数据人民银行下发的各银行月度经营数据 由交行提供业态数据业态数据实地调查由分行实地采集用户调查用户调查消费者调查由CTR实施限于项目过程中的数据网点相关人员网点相关人员访谈访谈面对面访谈由CTR和城市研究中心共同调查交行总行提供协调其它数据其它数据以二手资料搜集为主CTR和城市中心共同搜集20调查设计调查设计根据以往项目经验，本次项目重点的调查：网点调查网点调查访谈15个城市的交行网点一级城市2个二级省会城市5个三级地市级城市6个省级中心城市3个（如青岛、厦门等）用户调查用户调查选择6个城市进行电话调查，每个城市样本量300个一级城市1个二级省会城市2个三级地市级城市2个省级中心城市1个网点负责人访谈网点负责人访谈对15个样本城市中分行的各部门负责人进行访谈，主要包括：分行主管行长个金部负责人对公部门负责人计财部负责人各网点负责人网点业态实地调查网点业态实地调查选择有明显特征的重点网点，对其周边业态进行实地调查每个城市选择6-9个网点业绩明显突出的网点2-3个某项业务突出的网点2-3个业态环境有明显特征的网点2-3个21目录目录项目研究目的和预计成果项目研究核心要点城市区域选择研究思路网点判断型研究思路网点判断型研究思路区域规划模型研究思路22关于网点判断的相关理解关于网点判断的相关理解n根据相关研究经验，研究人员认为对于标准类型网点来说，网点预期营业额及利润率为衡量网点可行性的关键指标n由于网点类型不同，所开设环境差异显著，原则上需要根据不同网点类别，分别建立的网点回归模型。n网点标杆的选择，需要随机选择，包含不同经营状况的网点，为了能保证网点回归的效果，建议选择开发时间在3年以内，并且周边环境未发生巨大变化之网点，同时标杆网点的经营历史尽可能接近。23p 根据研究目的和思路，可以将本次研究的主线转化为如下分析流程和步骤：网点判断模型研究思路网点判断模型研究思路 标杆网点参数采集标杆网点参数采集n选择不同类别标杆网点，由研究人员对标杆网点进行实地考察，收集标杆网点相关的各种信息。网点参数标准确立网点参数标准确立n网点相关数据种类繁多，涉及定性及定量数据，需要研究人员确立统一标准，将所有信息有序转化为定量数据。网点回归方程建立网点回归方程建立n以网点的营业额及利润率等为回归因变量，分别建立回归方程模型，确立不同类别网点回归方程及关键参数。网点判断模型建立网点判断模型建立n根据标杆和银行要求，分别确立营业额和利润率等标准，模拟决策过程，生成判断模型。24研究内容：研究内容：n数据的分析、筛选和采集 商圈类别细节商圈类别细节规划类别细节规划类别细节交通类别细节交通类别细节竞争类别类别细节竞争类别类别细节成本类别细节成本类别细节消费类别细节消费类别细节商圈类别商圈规模商圈距离商圈档次其他设施影响。规划类型规划程度地位升降交通的影响对门面的影响。交通方便性人流量人流时间人流方式 停车位。竞争品牌类型竞争者数量竞争者规模竞争者距离竞争者历史。租金成本人员成本装修成本业务成本。消费者性质消费者学历消费者价值观消费者收入消费者历史习惯。以上仅为参考，具体研究指标将通过内外部深入分析探讨而确认研究方法：研究方法：n研究人员对网点周遍环境进行实地调研，每类网点原则上需调研30家n部分内部数据由交通银行协助提供可考虑的网点调研参数可考虑的网点调研参数 标杆网点参数采集标杆网点参数采集Sample零点公司具有丰富调研经验，能够准确可靠的获得标杆网点的相关数据。同时还将对提供详细的调研方法和标准，对银行相关人员进行培训，方便银行人员自我调研开展25n影响网点发展的因素各种各样，很多因数是定性的，需要研究人员主观判断，因此需要建立统一的判断标准，将各种定性信息统一转化为同标准定量数据，方便进行验证以及今后信息的采集。n研究人员将根据信息采集方法及最终确认参数规格，制定详细的信息采集方法和转化标准，方便银行相关人员对网点进行判断选择。指标类别指标类别指标程度指标程度指标内容指标内容分值分值商业繁荣程度商业繁荣程度商业繁荣程度很高商业繁荣程度很高高度发达地区，中心商业区域，高度发达地区，中心商业区域，消费能力达到。消费能力达到。5 5商业繁荣程度高商业繁荣程度高次级商业区域，消费能力。次级商业区域，消费能力。4 4商业繁荣程度比较高商业繁荣程度比较高交通枢纽，一定程度繁华。交通枢纽，一定程度繁华。3 3商业繁荣程度一般商业繁荣程度一般住宅区，具有一定商业设施住宅区，具有一定商业设施2 2商业繁荣程度低商业繁荣程度低工业区为主，有简单的商业。工业区为主，有简单的商业。1 1举例：网点商业位置指标转化要求举例：网点商业位置指标转化要求 网点参数标准确立网点参数标准确立研究内容：研究内容：n建立信息采集转化标准体系Sample研究方法：研究方法：n内部研究探讨分析26n根据零点研究经验，研究人员将以判断银行发展的关键参数营业额、利润率等作为因变量建立回归方程。n由于网点影响因数极多，因此需要将所有信息带入回归方程组，通过研究人员反复验证和分析，筛选出关键的参数。如 YC代表网点因变量，（该指标可能是一个或一组，比如总收入、利润率、存贷总额等）YTX代表x网点的因变量值；TXY代表某网点某参数的值；AY代表该参数的系数，其中Y代表不同类型参数，通过现有城市及桌面研究的获得的数据联立方程：YT1=A1*T11+A2*T12+A3*T13+A4*T14+A5*T15+A6*T6+A7*T17.+AY*T1Y+YT2=A1*T21+A2*T22+A3*T23+A4*T24+A5*T25+A6*T26+A7*T27.+AY*T2Y+YT3=A1*T31+A2*T32+A3*T33+A4*T34+A5*T35+A6*T36+A7*T37.+AY*T3Y+.YTX=A1*TX1+A2*TX2+A3*TX3+A4*TX4+A5*TX5+A6*TX6+A7*TX7.+AY*T3Y+通过对所有方程进行多轮回归计算，最和得出目标回归方程中各系数值，建立回归模型 YTE=A1*X1+A2*X2+A3*X3+A4*X4+A5*X5+A6*X6+A7*X7.+AY*XY 其中YTE为目标网点预测量，XY为目标网点各参数值。（Terminal Estimate）如果根据实际情况需要建立一组关于目标网点的回归方程，那相应的会有不同的YT、YT、YT.,分别代表不同的预测量，如营业额、利润额、市场比重等。根据各系数绝对值的大小，分析筛选出关键参数：网点回归方程建立网点回归方程建立研究内容：研究内容：研究方法：研究方法：n回归方程计算27n网点判断标准制定n网点决策过程模拟将银行内部的决策判断方法和过程模拟成程序或判断步骤，形成标准规范化操作；n如 YT=a 则 该网点符合开发标准；aYT=b 则 该网点值得考虑；YT=a1,且YT=a2,则该网点值得考虑开发n 具体逻辑判断过程可能十分复杂，将根据实际情况而定；n通过编程等手段，将参数输入、逻辑判断、结果输出等过程汇编成具体程序，方便最终输入数据能够自动网点选择判断。根据综合研究，获得不同网点各预测值所需要达到的标准，可能为一组不同级别标准如a、b、c等n网点的判断标准主要以银行内部的管理要求为准，比如网点的一般营业额或利润率要求。n网点的判断标准确定可以参考类别的方法，即同类别网点的平均水平或中位数水平等。n网点的判断标准还需要根据各个地区特点进行调整。n由于网点预测值可能多种多样，因此需要建立不同类别参数的判断标准。网点判断模型建立网点判断模型建立研究内容：研究内容：研究方法：研究方法：n内部人员深访，交行 城市开发人员及相关领导10名n目标及标杆城市定量数据分析n定性研究探讨28整体规划和思路整体规划和思路29物理网点规划决策系统构成根据决策的需要，把六个层级的模型分成三个模块：根据决策的需要，把六个层级的模型分成三个模块：城市选择区域选择地址选择网点数量推导网点类型推导网点网络布局优化地理位置选择模块地理位置选择模块123456网点构成模块网点构成模块网点网络布局模网点网络布局模块块从地理位置角度，对市场不同的层面：城市、区域、具体位置进行建模分析，得出各自的潜力指数对特定市场内网点构成的主要因素，即数量和类型进行分析结合前两部分的分析，最终对最终网点的组合进行模拟，结合实际运营不同scenario，得到最优化的决策30银行网点选址的传统思路要获得对前述三个模块（六层决策）支持的需要，我们需要对城市进行充分的了解。要获得对前述三个模块（六层决策）支持的需要，我们需要对城市进行充分的了解。基于基于GIS理论的全景式的调查可以帮助我们回答部分问题：理论的全景式的调查可以帮助我们回答部分问题：u城市经济指标：人口数量、人口密度、人口结构、城市经济指标：人口数量、人口密度、人口结构、GDP、人均、人均GDP、人均收入、人均收入、存款余额存款余额u商圈指标：人口数量、人口密度、人口结构、商圈指标：人口数量、人口密度、人口结构、GDP、人均、人均GDP、人均收入、存、人均收入、存款余额、人流量、商业单位、零售单位、服务机构、批发商数量、工业单位数量、款余额、人流量、商业单位、零售单位、服务机构、批发商数量、工业单位数量、年销售量、贷款数量、客户类型、不同客户的需求等年销售量、贷款数量、客户类型、不同客户的需求等u竞争格局：现有金融机构的数量、位置、年营业额、提供服务的类别竞争格局：现有金融机构的数量、位置、年营业额、提供服务的类别缺点：缺点：u只能回答在特定的城市内部网点选址的问题，没法回答选择哪个城市的问题只能回答在特定的城市内部网点选址的问题，没法回答选择哪个城市的问题u数据不全、失真，不能准确反应城市和区域的特征数据不全、失真，不能准确反应城市和区域的特征u每个城市都需要进行地毯式的调查，才能找到可能值得考虑的候选网点地址，费每个城市都需要进行地毯式的调查，才能找到可能值得考虑的候选网点地址，费时费力，极其昂贵时费力，极其昂贵31银行网点选址与优化的新思路城市潜力的判断之外，银行网点规划和优化更多基于城市内部的商圈、人流等的分布。在城市潜力的判断之外，银行网点规划和优化更多基于城市内部的商圈、人流等的分布。在二手资料数据缺乏，对个体城市进行一手调研相对来说是一个更加可行和高效的方法。二手资料数据缺乏，对个体城市进行一手调研相对来说是一个更加可行和高效的方法。同时结合交通银行现有的一些内部数据，运用计量经济模型等方法可以去衡量网点表现和同时结合交通银行现有的一些内部数据，运用计量经济模型等方法可以去衡量网点表现和外部因素之间的关系，然后进行逆向推导和论证。外部因素之间的关系，然后进行逆向推导和论证。优点：优点：u简单易行，省时省力省钱运用简单的模型就可以轻易回答选择哪个城市新开网点简单易行，省时省力省钱，运用简单的模型就可以轻易回答选择哪个城市新开网点的问题的问题u通过市场研究和调查对商圈指标进行了解和计算后，也可以运用相同的公式回答在通过市场研究和调查对商圈指标进行了解和计算后，也可以运用相同的公式回答在哪个商圈新开网点的问题哪个商圈新开网点的问题u运用模型优化网点的配置运用模型优化网点的配置u运用模型可以预测未来的变化运用模型可以预测未来的变化u可以先形成新开网点的假设，然后有针对性的进行调查，很快可以验证假设可以先形成新开网点的假设，然后有针对性的进行调查，很快可以验证假设32物理网点规划决策的解决方案根据项目目标决策的需要，同时根据中国市场的特殊情况，我们针对根据项目目标决策的需要，同时根据中国市场的特殊情况，我们针对网点规划不同层面的问题提出以下解决方案。网点规划不同层面的问题提出以下解决方案。城市选择区域选择地址选择网点数量推导网点类型推导网点网络布局优化地理位置选择模块地理位置选择模块123456网点构成模块网点构成模块网点网络布局模网点网络布局模块块充分利用充分利用银行零售客户价银行零售客户价值分析与识别研究成果和值分析与识别研究成果和方法，进一步确定市场潜力方法，进一步确定市场潜力进行待选城市的消费者调查，进行待选城市的消费者调查，确定区域（居住、生活、工确定区域（居住、生活、工作等商圈）的特性和量化指作等商圈）的特性和量化指标标通过现有网点的表现和地理通过现有网点的表现和地理特征，推导因素的重要性，特征，推导因素的重要性，作为具体网点地址的选择参作为具体网点地址的选择参考考结合现有市场结合现有市场/城市的表现城市的表现（比如渗透率）等指标，对（比如渗透率）等指标，对新兴城市设定战略目标，并新兴城市设定战略目标，并确定相应网点投入数量确定相应网点投入数量在城市区域调查结果的基础在城市区域调查结果的基础上，对不同商圈设定不同的上，对不同商圈设定不同的网点类型匹配指数网点类型匹配指数综合前述模型的输出，对最综合前述模型的输出，对最终网点网络布局提供优化决终网点网络布局提供优化决策策33地理位置选择模块城市选择如何评估城市经济发展水平和零售银行客户价值潜力?注：数据来源2006中国城市统计年鉴，不包含港澳台地区全国城市行政规划全国城市行政规划*：直辖市4个副省级市15个地级市268个县级市374个 合计合计661个个尽管我们知道长三角、珠三角、环尽管我们知道长三角、珠三角、环渤海是中国最发达的三大经济圈渤海是中国最发达的三大经济圈但是，如何综合评估一个城市的经但是，如何综合评估一个城市的经济发展水平和零售银行客户价值潜济发展水平和零售银行客户价值潜力，力，以支持银行网点规划以支持银行网点规划?34地理位置选择模块城市选择人均人均GDP人均消费品零售总人均消费品零售总额额职工平均工资职工平均工资人均储蓄年末余额人均储蓄年末余额城市经济发展水城市经济发展水平平的统计指标的统计指标统计分析技术统计分析技术银行零售客户价值分析与识别研究银行零售客户价值分析与识别研究成果成果零售银行客户价值潜力零售银行客户价值潜力综综合合经经济济发发展展水水平平优先级：高优先级：高优先级：中优先级：中优先级：中优先级：中优先级：低优先级：低35地理位置选择模块区域选择零售银行网点规划的城市内区域选择典型的典型的居住居住区域区域典型的典型的生活生活区域区域典型的典型的工作工作区域区域经常经常/最最常办理业常办理业务的银行务的银行网点区域网点区域特征特征客户行为与银行网点关系的市场调研客户行为与银行网点关系的市场调研(定量研究定量研究 CATI)区域价值区域价值诊断诊断基基于于区区域域内内客客户户典典型型行行为为与与银银行行网网点点联联系系紧紧密密关关系系的的区区域域价价值值分分析析区域对银行网点选区域对银行网点选址的价值址的价值XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX高高价价值值中中等等价价值值低低价价值值36地理位置选择模块区域选择调研前“区域典型性”的确认德尔菲德尔菲(Delphi)法法典型的典型的居住居住区域区域典型的典型的生活生活区域区域典型的典型的工作工作区域区域 大型/中型/小型 高档/中档/低档 开放式 综合性配套 商业中心(商圈)主要道路 交通枢纽 文教中心 商务中心(CBD)开发区 小商品批发区 物流集中区 一轮或多轮专专家家评审整理和确认整理和确认用于调研测试用于调研测试熟悉城市区域的地产界人士、城市生活媒体人员等所从事行业注重区域特征的资深人士37地理位置选择模块网点地址选择网点具体地址的选择可以通过进一步微观的考察，得到不同具体地理网点具体地址的选择可以通过进一步微观的考察，得到不同具体地理因素对网点表现的权重，帮助我们考察挑选某区域内的合适网址，在因素对网点表现的权重，帮助我们考察挑选某区域内的合适网址，在确定待选的某些网点后，可以通过模型反推各个网点的潜力得分。确定待选的某些网点后，可以通过模型反推各个网点的潜力得分。通过对现有网点的表通过对现有网点的表现和环境因素之间的现和环境因素之间的考察考察得到影响网点表现各得到影响网点表现各因素的重要性因素的重要性结合模型结果，对区结合模型结果，对区域内待选地段进行考域内待选地段进行考察察选取最能匹配网点地选取最能匹配网点地址作为待选对象址作为待选对象通过模型对待选网点通过模型对待选网点进行评估，得出不同进行评估，得出不同地址的潜力得分地址的潜力得分38地理位置选择模块网点地址选择运用计量经济学横截面模型，帮助我们对网点的某些我们关注的指标运用计量经济学横截面模型，帮助我们对网点的某些我们关注的指标（比如存款数量、理财产品销售数量）和其他地理位置关键指标进行（比如存款数量、理财产品销售数量）和其他地理位置关键指标进行推导和预测推导和预测 模型能估算出影响具体测量目标的一系列因子对关键测量目标的影响模型能估算出影响具体测量目标的一系列因子对关键测量目标的影响程度（即权重）：市场渗透率程度（即权重）：市场渗透率=因子因子1 x 权重权重1+因子因子2 x 权重权重2+.影响网点表现的具体地理因素影响网点表现的具体地理因素区域：商业楼宇，区域：商业楼宇，交通：公交车站交通：公交车站面积、人员数量面积、人员数量竞争银行、等等竞争银行、等等 地理因素地理因素表现表现R2=.76multiple regressionR2=.46 estimated by factor1R2=.52estimated by factor2EXAMPLE39此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！