地产公司支付业务管理办法.doc

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1. 目的
1.1. 规范公司各项款项审核和支付流程，保证公司资金安全、高效运行。
2. 适用范围
2.1. 支付管理的范围包括但不限于：开发建设款支付、资本性支出、日常费用支付、税费支付、代收代付款项支付以及其他款项支付。
3. 定义
3.1. 无
4. 职责
4.1. 各收款单位、个人：按要求准备相应资料。
4.2. 经办部门：初审并提出付款申请。
4.3. 相关部门：进行款项支付审核。
4.4. 财务部门：按规定通知收款单位或个人带齐资料前来收款。
5. 作业内容
5.1. 一般规定
5.1.1. 按用途分类
5.1.1.1. 开发建设款的支付是指房地产开发建设的各种用款，包括：土地费用、前期工程费、设计费、建筑安装费(含工程物料采购)、基础设施费、公共配套费等开发建设用款。
5.1.1.2. 资本性支出：主要为公司经营性资产的采购以及公司的对外投资、利润分配等。如公司采购自用的固定资产、无形资产、办公室装修、对外投资、利润分配等用款。
5.1.1.3. 日常费用：日常业务经营、行政管理发生的费用款项，如营销推广活动费用、广告设计费、销售佣金、员工工资、业务招待费、差旅费、通讯费、车辆使用费、贷款利息等。
5.1.1.4. 税费：企业经营业务所应承担的各种税金及附加，包括营业税，所得税、土地增值税、契税、印花税、堤围费等。
5.1.1.5. 代收代付款项：为配合主营业务、其他业务的运作而发生代收代付款、暂收款、如代收代缴税费、初装费等。
5.1.1.6. 其他款项：除上述款项以外的各种款项，如往来款、借支、投标押金。
5.1.1.7. 按支付进度分类
5.1.1.8. 按合同实施的不同时期分类，可分为预付款，进度款，结算款，质保金。
5.1.2. 结算期数与支付次数的规定
5.1.2.1. 预付款不必由预算部出具《结算报告》，但结算的期数从预付款开始计算为第1期，到进度款、结算款，质保金应连续编号。不得断号。结算的期数与支付的次数可能不一致，某一结算期数下可能支付几次，在支付证书中应表注为第×期第×次支付。
5.2. 土地款支付的规定
5.2.1. 土地款支付程序
5.2.1.1. 由分管土地主办部门根据土地合同规定的支付条件中约定的支付时间、支付金额向财务部门提交支付申请表。
5.2.1.2. 财务部门核对土地合同中的支付条件，向土地收款部门指定的账号办理交款手续。
5.3. 设计费的支付规定
5.3.1. 预付款的支付
5.3.1.1. 设计人签订合同后，在合同约定的支付条件达到后，填写支付申请表并附件设计合同的首页、支付内容当页和签约栏当页复印件，交由主办部门，由主办部门填写会审表后，再转交财务部门。
5.3.1.2. 财务部核对合同条件的原件并与复印件核对后，确定符合支付条件后，出具财务支付证书。
5.3.1.3. 由董事办在《财务支付证书》中签署意见后，由董事办将文件反馈主办部门，主办部门移交给财务部，由财务部通知设计人收款。
5.3.2. 进度款的支付
5.3.2.1. 设计人在办理设计费的进度款支付之前，应事先办理设计成果文件中间验收的手续，形成成果文件的中间验收手续。
5.3.2.2. 设计人编制设计费中间结算申请报告后，交技术部进行设计费中间结算的审核工作，并由技术部出具审核意见。
5.3.2.3. 设计人在合同规定的支付条件达到时，向技术部填报《支付申请表》
5.3.2.4. 技术部根据审核设计费的支付资料的完备性后填写支付会审表，向财务部转交。
5.3.2.5. 财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.3.2.6. 董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知设计人收款。
5.3.3. 结算款的支付
5.3.3.1. 设计人在办理设计费的结算款支付之前，应事先办理合同执行情况确认手续，形成《设计合同执行情况确认表》。
5.3.3.2. 设计人编制设计费结算申请报告后，与预算部办理设计费竣工结算的审核工作，由预算部出具《设计费竣工结算审核报告》。
5.3.3.3. 设计人在合同规定的支付条件达到时，向技术部填报《支付申请表》
5.3.3.4. 技术部根据审核设计费的支付资料的完备性，向财务部转交《支付申请表》。
5.3.3.5. 财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.3.3.6. 董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知设计人承兑。
5.4. 监理费的支付
5.4.1. 预付款的支付
5.4.1.1. 监理人签订合同后，在合同约定的支付条件达到后，填写支付申请表并附件监理合同的首页、支付内容当页和签约栏当页复印件，交由主办部门，由主办部门填写会审表后，再转交财务部门。
5.4.1.2. 财务部核对合同条件的原件并与复印件核对后，确定符合支付条件后，出具《财务支付证书》。
5.4.1.3. 董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，由财务部通知监理人收款。
5.4.2. 进度款的支付
5.4.2.1. 监理人在办理监理费的进度款支付之前，应事先办理监理效果评审手续，形成《监理效果评审表》
5.4.2.2. 监理人根据合同编制监理费中间结算申请报告后，交工程监管部进行监理费中间结算的核对工作，并由工程监管部出具审核意见。
5.4.2.3. 监理人在合同规定的支付条件达到时，向工程监管部填报《支付申请表》。
5.4.2.4. 工程监管部提出会审意见后，向财务部转交《支付申请表》。
5.4.2.5. 财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.42.6. 董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知监理人收款。
5.4.3. 结算款的支付
5.4.3.1. 监理人在办理监理费的结算款支付之前，应事先办理监理合同执行情况的确认手续，形成监理《合同执行情况确认表》。
5.4.3.2. 监理人编制监理费结算申请报告后，与预算部办理监理费中间结算的核对工作，由预算部出具监理费《竣工结算审核报告》。
5.4.3.3. 监理人在合同规定的支付条件达到时，向工程监管部填报《支付申请表》。
5.4.3.4. 工程监管部提交会审表并签署会审意见，向财务部转交会审流程资料。
5.4.3.5. 财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.4.3.6. 董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知监理人承兑。
5.5. 工程采购费的支付
5.5.1. 预付款的支付
5.5.1.1. 供货人签订合同后，在合同约定的支付条件达到后，填写支付申请表并附件采购合同的首页、支付内容当页和签约栏当页复印件，向采购部提交支付申请，由采购部门填写会审表后，再转交财务部门。
5.5.1.2. 财务部核对合同条件的原件并与复印件核对后，确定符合支付条件后，出具《财务支付证书》。
5.5.1.3. 由董事办在《财务支付证书》中签署意见后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，由财务部通知供货人收款。
5.5.2. 进度款的支付
5.5.2.1. 供货人在办理进度款支付之前，应事先整理分批供货验收记录单，并根据此编制物料采购类《结算申请报告》。
5.5.2.2. 供货人与采购部进行采购费中间结算的核对工作，由采购部出具审核意见。
5.5.2.3. 供货人在合同规定的支付条件达到时，向采购部填报《支付申请表》。
5.5.2.4. 采购部提出会审意见后，向财务部转交《支付申请表》。
5.5.2.5. 财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.5.2.6. 董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知供货人收款。
5.5.3. 结算款的支付
5.5.3.1. 供货人在办理采购费的结算款支付之前，应事先办理合同执行情况的确认手续，形成《合同执行情况确认表》。
5.5.3.2. 供货人编制采购费结算申请报告后，与采购部、工程技术管理部共同进行结算工作，由采购部出具《采购结算审核报告》，工程技术管理部签署审核意见。
5.5.3.3. 供货人在合同规定的支付条件达到时，向采购部填报《支付申请表》。
5.5.3.4. 采购部提交会审表并签署会审意见，向工程技术管理部、财务部转交会审流程资料。
5.5.3.5. 财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.5.3.6. 董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知供货人承兑。
5.6. 施工安装费的支付
5.6.1. 预付款的支付
5.6.1.1. 承包人签订合同后，在合同约定的支付条件达到后，填写支付申请表并附件合同的首页、支付内容当页和签约栏当页复印件，交由主办部门，由主办部门填写会审表后，再转交财务部门。
5.6.1.2. 财务部核对合同条件的原件并与复印件核对后，确定符合支付条件后，出具《财务支付证书》。
56.1.3. 董事办在《财务支付证书》中签署意见后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，由财务部通知承包人收款。
5.6.2. 进度款的支付
5.6.2.1. 承包人在办理进度款支付之前，应事先到工程监管部办理形象进度的确认手续。
5.6.2.2. 承包人在合同规定的支付条件达到时，向工程监管部填报《支付申请表》。
5.6.2.3. 工程技术管理部提出会审意见后，向财务部转交《支付申请表》。
5.6.2.4. 财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.6.2.5. 董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知承包人收款。
5.6.3. 结算款的支付
5.6.3.1. 承包人在办理结算款支付之前，应事先办理合同执行情况的确认手续，形成《合同执行情况确认表》。
5.6.3.2. 承包人编制结算申请报告后，与预算部共同核对中间结算，由预算部出具《竣工结算审核报告》。
5.6.3.3. 承包人在合同规定的支付条件达到时，向工程监管部填报《支付申请表》。
5.6.3.4. 工程技术管理部提交会审表并签署会审意见，向财务部转交会审流程资料。
5.6.3.5. 财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.6.36. 董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知承包人承兑。
5.6.4. 质保金的支付
5.6.4.1. 承包人在办理质保金支付申请之前，应事先至物业公司办理保修期期满的确认手续，取得《保修期期满证书》。
5.6.4.2. 承包人在合同规定的支付条件达到时，向工程监管部填报《支付申请表》。
5.6.4.3. 财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.6.4.4. 董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知承包人承兑。
5.7. 营销费的支付
5.7.1. 预付款的支付
5.7.1.1. 申请人签订合同后，在合同约定的支付条件达到后，填写支付申请表并附件合同的首页、支付内容当页和签约栏当页复印件，向销售部提交支付申请表，由销售部门填写会审表后，再转交财务部门。
5.7.1.2. 财务部核对合同条件的原件并与复印件核对后，确定符合支付条件后，出具《财务支付证书》。
5.7.1.3. 董事办在《财务支付证书》中签署意见后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，由财务部通知申请人收款。
5.7.2. 进度款的支付
5.7.2.1. 申请人在办理进度款支付之前，应事先到销售部办理营销效果评审的确认手续。并取得《营销效果评审表》。
5.7.2.2. 申请人在合同规定的支付条件达到时，向销售部填报支付申请表交附上必要的附件。
5.7.2.3. 财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.7.2.4. 董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知申请人收款。
5.7.3. 结算款的支付
5.7.3.1. 申请人在办理结算款支付之前，应事先办理合同执行情况的确认手续，形成《合同执行情况确认表》。
5.7.3.2. 申请人在合同规定的支付条件达到时，向销售部填报《支付申请表》。
5.7.3.3. 财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.7.3.4. 董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知承包人承兑。
5.8. 行政费用的支付
5.8.1. 工资的支付
5.8.1.1. 每个月的2日由各部门的文员提交上个月的考勤表给行政人事部，该部计算出当月应计发放的工资，并按国家税法的规定计算出就应扣除的个人所得税及其他应扣除款项，制出工资表。
5.8.1.2. 月度工资表由财务部审核后，交董事办签批，由财务部发放。
5.8.2. 行政费用的支付
5.8.2.1. 各主办部门根据相关票据填写报销单据，部门负责人签字确认，由行政人事部进行报销内容、标准的审核工作。
5.8.2.2. 主办部门再交到财务部进行票据合规性、金额准确性的审核工作，由董事办审批后，财务部通知相关人员收取报销款项。
6. 相关文件
6.1. 具体操作流程详见公司《管理流程手册》（2008年6月新版）和公司相关管理制度。
7. 相关记录
7.1. 支付申请表
7.2. 支付会审表
7.3. 监理支付证书
7.4. 财务支付证书
7.5. 财务收款证明书

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