我国房地产市场宏观形势分析.doc

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我国房地产市场宏观形势分析
自进入2009年以来，我国房地产市场正在逐步摆脱去年的低迷状态，处于稳步上扬的阶段，销售量和销售价格方面都在逐步回升，显示出繁荣发展的景象。
目前我国房地产市场企稳回升主要表现在以下的几个方面：
l 投资稳步回升
2009年前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，比1-8月提高2.5个百分点，比去年同期回落15.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。
l 销售面积、销售额增长显著
2009年前三季度，全国商品房销售面积58371m2，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。
l 主要大、中城市房屋销售价格平稳上涨
2009年前三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%，其中，新建住宅销售价格上涨1.5%，二手住宅销售价格上涨3.5%；房屋租赁价格同比下降0.5%；物业管理价格同比上涨0.3%；土地交易价格同比上涨4.7%。
2009年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点。
l 近期房地产开发景气指数有所提高
2009年9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。
附：我国近期房地产开发景气指数趋势图，详细见下图2-1：

图2-1 全国房地产开发景气指数趋势图
总体上说，目前我国房地产市场发展势头强劲，已经摆脱了去年经济低迷所带来的负面影响，预计随着经济的进一步好转以及相关利好政策的进一步落实，有望在今后更长的一段时间里取得更长足的进步。
2.1.4 我国房地产市场政策
（1）房地产行业政策
成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市相继推出刺激楼市政策，具体举措包括向市民提供购房补贴、延长还款期限、减免相关税费和调高公积金贷款最高额度等，引起了社会各界的广泛关注和激烈讨论。对于各个城市的政策动向及政策效应，住房与城乡建设部正在密切观察，并评估各种措施的效应。
（2）金融政策
中国人民银行连续两次次下调金融机构存贷款基准利率，扩大商业性个人住房贷款利率的下浮幅度，释放保经济增长和稳定市场预期的信号。
（3）土地类政策
集体建设用地流转近期难以全国推行，目前更多的只能靠一些试点地区或“综改”地区去进行个案推广。三中全会上审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中“双最”的提法意味着中央更加强调节约利用土地，以后将更注重从内涵上解决用地问题。“双最”的提法主要是针对控制建设用地，从总量控制上逼迫政府节约用地。正在修订的《土地管理法》将确认集体建设用地、宅基地和农用地使用权流转的合法性。
小结：
（1）国民经济稳步增长，居民收入稳步攀升，创造了良好的宏观环境，刺激房地产业的蓬勃发展；
（2）旅游业的兴旺，有助于酒店业的兴起和繁荣。也为房地产投资提供了多种渠道；
（3）政府各种房地产利好政策的提出，有利于房地产业的平稳快速发展；

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