房地产企业业务招待费的税收处理.doc

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房地产企业业务招待费的税收处理
时间: 2010-05-05 来源: 青岛市国家税务局

解答：对于内资房地产企业，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）文件对于业务招待费未有单独规定，按照《企业所得税暂行条例》和《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔20009〕84号）的规定执行。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件规定，（1）开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。该文件自2006年1月1日起至2007年12月31日执行。
“国税发〔2009〕31号文件”规定，签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》的预售款可以作为计算业务招待费扣除限额的基数，同时企业所得税法规定超过扣除限额的业务招待费不得向以后年度结转。该文件自2008年1月1日起执行。
因此，内资房地产企业2006年以前未完工年度发生的业务招待费当年度不得扣除，也不得向以后年度结转。2006年-2007年未完工年度发生的业务招待费当年度不得扣除，但是可以向以后年度结转，待取得第一笔开发产品销售收入后按税收规定计算扣除。2008年以后未完工年度发生的业务招待费，如果当年取得符合规定的预售收入，可以按税收规定计算扣除。
如房地产企业2004年发生业务招待费100万，当年未完工，则100万元业务招待费不得扣除不得结转。
如房地产企业2006年发生业务招待费100万，当年未完工，该100万元业务招待费当年不得扣除，但是可以向以后年度结转。如果2007年完工，则将2006年的100万元业务招待费与2007年当年发生的业务招待费合并，按税收规定计算扣除限额，超过扣除限额的不得再向以后年度结转。假设到2007年仍未完工，2007年又发生了200万业务招待费，2008年虽未完工但是取得符合条件的预售收入，则可以将2006年和2007年发生的业务招待费300万元与2008年当年发生的业务招待费合并，按照企业所得税法的规定计算，同样，超过扣除限额的不得再向以后年度结转。
外资房地产企业2008年以后，外资房地产企业因未完工未能扣除的业务招待费余额可以和2008年当年发生的业务招待费合并，按照销售收入（包括销售未完工项目取得的预售收入），根据新税法的相关规定在2008年汇算清缴时计算扣除（具体计算和扣除规定详见《青岛市国家税务局关于做好2008年度企业所得税汇算清缴的通知》（青国税发〔2009〕10号）第二十六问的问题2.）但是超过扣除限额的余额不得再向以后年度结转。

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