2012物业管理师考试物业经营管理考前必做60题.doc

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2012物业管理师考试物业经营管理考前必做60题
　　1、某项目投资400万元为贷款，期限两年，年利率为12%，若该贷款还款方式为一年12次计息，到期后一次偿还本金，则这一公司每次支付的利息总额是(　 )。

　　A.48

　　B.96

　　C.56

　　D.192

　　答案：B

　　2、已知某笔贷款的年利率为18%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率是(　 )。

　　A.19.25%

　　B.18.81%

　　C.4.5%

　　D.19.56%

　　答案：A

　　3、单位本金经过一个周期后的增值额是(　 )。

　　A.利息

　　B.本金和

　　C.终值

　　D.利率

　　答案：D

　　4、对于房地产开发投资项目来说，现金流出不包括(　 )。

　　A.税金

　　B.建造费用

　　C.还本付息

　　D.职工薪酬

　　答案：D

　　5、下列不属于避免政策风险方法的是(　 )。

　　A.选择政府鼓励的项目投资

　　B.选择有收益保证得项目投资

　　C.选择有税收优惠政策的项目投资

　　D.选择开发建设成本由国家支付重要部分的项目投资

　　答案：D

　　6、房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，突出房地产投资具有(　 )。

　　A.相互影响性

　　B.政策影响性

　　C.不可移动性

　　D.各异性

　　答案：A

　　7、房地产开发投资属于(　 )投资。

　　A.长期

　　B.间接

　　C.短期

　　D.直接

　　答案：C

　　8、房地产资产管理是通过(　 )来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。

　　A.设施管理的工作

　　B.现场操作层面的管理

　　C.物业管理的工作

　　D.组合投资管理的工作

　　答案：C

　　9、从传统上来说，对酒店和休闲娱乐设施的经营管理活动属于(　 )行业。

　　A.酒店管理

　　B.房地产投资

　　C.服务管理

　　D.房地产金融服务

　　答案：A

　　10、建筑面积在10万m2以上且定位于家庭式消费的零售商业物业是(　 )。

　　A.居住区商场

　　B.地区购物商场

　　C.区域购物中心

　　D.邻里服务性商店

　　答案：C

　　1、风险的重要特征是它的不确定性和(　 )，不易被人们感受到或了解到。

　　A.潜在性

　　B.不可预测性

　　C.负面性

　　D.可测性

　　答案：A

　　2、按(　 )划分，风险可分为纯粹风险与投机风险

　　A.风险的对象

　　B.风险发生的原因

　　C.损失的性质

　　D.风险影响的程度和范围

　　答案：C

　　3、物业管理招标一般程序中，招标领导小组成立后的首要任务是(　 )。

　　A.编制一套招标文件

　　B.向社会发布招标公告

　　C.投标单位的资格审查

　　D.发放招标文件及有关设计图样、技术资料等

　　答案：A

　　4、物业管理招标投标的原则中，(　 )原则是指招标过程中的各项程序都要公开发布，特别是面向整个物业管理行业公开招标的物业管理项目，更应对外公布操作程序、标书要求等，使有关各方都能了解，从而便于行业监督和社会监督，增加透明度，保护招投标双方的合法，正当权益。

　　A.公开

　　B.公平

　　C.公正

　　D.合理

　　答案：A

　　5、物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是(　 )合同。

　　A.建筑施工

　　B设计规划

　　C.设备采用

　　D.物业服务

　　答案：D

　　6、成本控制的类型中，成本有了(　 )控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它控制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。

　　A.事先

　　B.事中

　　C.反馈性

　　D.防护性

　　答案：B

　　7、成本预算的编制方法中，(　 )预算特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用。

　　A.固定

　　B.弹性

　　C.滚动

　　D.概率

　　答案：A

　　8、办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，下列属于其内容的是(　 )。

　　A.加班费

　　B.工服洗涤费

　　C.交通费

　　D.福利费

　　答案：C

　　9、物业管理成本按照与决策的关系划分中，(　 )成本是因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实施何种方案均无法改变的成本。

　　A.边际

　　B.沉没

　　C.可免

　　D.附加价值

　　答案：B

　　10、物业管理成本按照(　 )进行分类，有助于具体反映物业服务企业各种费用构成和水平

　　A.费用的经济内容(或性质)。

　　B.经济用途

　　C.与业务量的关系

　　D.计算依据的不同

　　答案：A

　　1、管理费用是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，下列属于其内容的是(　 )。

　　A.财产保险费

　　B.劳动保护费

　　C.劳动保险费

　　D.交通运输费

　　答案：C

　　2、物业管理中的成本包括两大部分，一是所耗费的生产资料转移价值，二是(　 )。

　　A.物化劳动的价值

　　B.企业生产所耗费的材料的转移价值

　　C.所耗费的设备的转移价值

　　D.活劳动或劳动力耗费所创造的价值

　　答案：D

　　3、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前(　 )个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.6

　　答案：C

　　4、租赁管理的核心内容是(　 )。

　　A.租户选择

　　B.定位目标市场

　　C.租金确定

　　D.租约谈判

　　答案：A

　　5、以下关于房屋租赁登记备案的相关叙述中，正确的是(　 )。

　　A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后60日内，持有关证明文件到市、县任命政府房地产管理部门办理登记备案手续

　　B.租用房屋从事生产、经营活动的，房屋所有权证作为经营场所合法的凭证

　　C.未经登记备案的租赁合同是无效的经济合同，但也受法律保护

　　D.房屋出租人和承租人必须签订书面的租赁合同

　　答案：D

　　6、在零售商业物业的租赁中，常采用的租金形式是(　 )。

　　A.净租

　　B.超出性租金

　　C.固定租金

　　D.毛租

　　答案：B

　　7、下列行为中，(　 )只是附属于出租的非独立活动。

　　A.转租

　　B.承包

　　C.联营

　　D.代理

　　答案：A

　　8、在房地产市场分析中，工业物业应重点分析的内容是(　 )。

　　A.所处地段的交通通达程度

　　B.所处地区的流动人口和常住人口的数量

　　C.物业的室内设备配置标准

　　D.未来入住者的意见

　　答案：D

　　9、政府调控房地产市场的主要对象是(　 )。

　　A.土地供应

　　B.房地产税收

　　C.房地产价格

　　D.房地产供应

　　答案：C

　　10、土地供应政策的核心是(　 )。

　　A.土地供应计划

　　B.房地产价格政策

　　C.土地价格政策

　　D.消费水平

　　答案：A

　　1、以下不属于房地产市场交易的特点是(　 )。

　　A.交易是房地产产权的流转

　　B.交易费较多

　　C.耗费时间较长

　　D.交易信息量较大

　　答案：D

　　2、以下属于影响房地产市场发展的社会因素的是(　 )。

　　A.家庭收入水平及分布

　　B.人口数量及状态

　　C.物价水平

　　D.房地产金融政策

　　答案：B

　　3、某旧住宅，测算其重置价格为60万元，地面，门窗等破旧引起的折旧为3万元，因户型设计不好和没有独用厕所等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为6万元。则该旧住宅的现值为(　 )。

　　A.43

　　B.49

　　C.46

　　D54

　　答案：A

　　4、某宗物业交易总价为50万元，其中首期付款为20%，余款于半年后支付，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为(　 )万元。

　　A.50

　　B.48.82

　　C.49.87

　　D.49.70

　　答案：B

　　5、某期房尚有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为4200元/m2，出租的年末净收益为380元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为(　 )。元/m2。

　　A.3764.15

　　B.3932.15

　　C.3848.15

　　D.3770.55

　　答案：A

　　6、真实需求与真实供给的相互作用能造成(　 )价格的正常波动。

　　A.成交

　　B.实际

　　C.市场

　　D.理论

　　答案：C

　　7、评估投资价值与评估市场价值的方法不同之处在于(　 )。

　　A.假设前提

　　B.理论依据

　　C.评估主体

　　D.评估目的

　　答案：A

　　8、判断一个物业属于收益性物业还是非收益性物业是看该物业(　 )。

　　A.是否目前正在直接产生经济收益

　　B.目前产生经济收益的大小

　　C.能获得收益期限的长短

　　D.在本质上是否具有直接产生经济收益的能力

　　答案：D

　　9、已知某投资项目的净现金流量情况为，第一年建设投资1200万元，前三年营业收入为300万元/年，后三年收入为400万元/年，如果其目标收益率为12%，则其动态投资回收期为(　 )。

　　A.4.84

　　B.4

　　C.5.12

　　D.4.75

　　答案：A

　　10、技术进步越快，设备的(　 )寿命越短。

　　A.技术

　　B.自然

　　C.使用

　　D.经济

　　答案：A

　　1、造成不良物业资产形成的原始起因是( 　)。

　　A.土地供应过度

　　B.经济周期变化

　　C.房地产泡沫经济

　　D.银行货币资金运动中断

　　答案：B

　　解析：

　　经济周期是其原始起因，房地产泡沫是推动作用，资金中断时根本原因。

　　2、我国处置不良物业资产的主要目标是( 　)。

　　A.最大限度地出售不良物业资产，减少损失

　　B.严格控制国有资产流失

　　C.最大限度地进行资产重组

　　D.最大限度地增加普通住房供应量

　　答案：A

　　解析：题目要求的是我国的主要目标，因此正确选项为A。

　　3、在设施管理中，设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和，称为( 　)。

　　A.机会成本

　　B.资产折旧成本

　　C.生命周期成本

　　D.设备均摊成本

　　答案：C

　　解析：本题目是上一题的另一种考察方式，可在复习中注意辩证记忆。

　　4、在设施管理中所称的生命周期成本是指(　A　)。

　　A.设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和

　　B.设备或系统的初始购置成本

　　C.设备或系统的初始购置成本加大修理费用

　　D.设备或系统在经济寿命期间扣除初始购置成本后的费用总和

　　答案：A

　　解析：

　　根据生命周期成本的定义可知包括两部分，即购置以及期间费用总和。

　　5、投资多元化的价值来源于资产组合过程中所获得的风险的( 　)。

　　A.提高

　　B.下降

　　C.不变

　　D.波动

　　答案：B

　　解析：

　　多元化投资的目标就是分散风险，因此投资组合过程可以通过投资多元化来降低风险，间接收益。

　　6、(　 )是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。

　　A.企业资产

　　B.企业物业资产

　　C.企业不动资产

　　D.企业流动资产

　　答案：B

　　解析：

　　CD属于企业资产的两种类型。针对拥有和租用的房地产而言，企业物业资产属于符合这一目标的企业资产。

　　7、零售商业物业管理模式中，(　 )是目前风险最低的

　　A.成立子公司

　　B.委托专业公司

　　C.成立分公司

　　D.企业只能部门管理

　　答案：A

　　解析：成立子公司是目前最稳妥的办法。子公司是独立法人，独立承担民事责任，可以最大限度地降低项目一旦运作失败给物业管理企业造成的影响，可以说是在项目和物业管理企业之间建立了一道有效的“防火墙”。

　　8、租户和业主之间要协商一个(　 )作为计算百分比租金的基础

　　A.净租金

　　B.盈亏平衡点

　　C.基础租金

　　D.人为平衡点

　　答案：D

　　解析：在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。

　　9、(　 )是业主获取的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入

　　A.物业管理费

　　B.百分比租金

　　C.基础租金

　　D.代收代缴费用

　　答案：C

　　解析：百分比租金是与经验业绩相关的收入，百分比租金，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。AD不是业主获取的。

　　10、(　 )是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素

　　A.声誉

　　B.租户组合与位置分配

　　C.财务能力

　　D.企业实力

　　答案：A

　　解析：声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。

　　1、(　 )是零售商业物业经营管理的核心内容

　　A.现场管理

　　B.代收代缴

　　C.策略与运行管理

　　D.主力商

　　答案：C

　　解析：策略与运行管理是商业零售物业的经营管理核心，贯穿项目生命周期。

　　2、零售商业物业要引入很多不同类型的零售店入住，其理论根据是(　 )

　　A.集聚效应

　　B.需求外部效应

　　C.同类零售店聚集

　　D.中心地理论

　　答案：D

　　解析：中心地理论肯定了交通和时间成本在购物行为中的作用，解释了不同类型零售物业聚集的原因。

　　3、(　 )已成为现代化写字楼物业安全的首要问题

　　A.工程安全

　　B.人员安全

　　C.治安安全

　　D.应急预案

　　答案：A

　　解析：过去只有在工业企业中才能看到的大型强电、弱电、机电设备如今已是高档写字楼中的常见设备。因此，工程安全已日益成为现代化写字楼物业安全的首要问题。

　　4、可出租的面积是(　 )

　　A.单元内建筑面积+外墙

　　B.出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积

　　C.单元间分隔墙+分摊公用建筑面积

　　D.出租单元内使用面积+分摊公用建筑面积

　　答案：B

　　解析：根据定义可知正确答案为B。

　　5、普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为(　 )

　　A.50%-60%

　　B.60%-70%

　　C.70%-80%

　　D.80%-90%

　　答案：C

　　解析：60%-70%是写字楼整体有效使用率。

　　6、写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般(　 )基础租金。

　　A.等于

　　B.低于

　　C.高于

　　D.不确定

　　答案：C

　　解析：比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。否则市场租金低于基础租金，业主就需要进一步压缩经营成本来降低基础租金。

　　7、从管理的角度来讲，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是(　 )

　　A.与客户关系维护工作

　　B.与行政管理部门的协调工作

　　C.与开发商、施工企业的合作

　　D.房屋与设备维护工作

　　答案：D

　　解析：从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。这是写字楼物业管理的第二个常观目标。

　　8、收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的(　 )

　　A.经营目标

　　B.服务目标

　　C.管理目标

　　D.微观目标

　　答案：A

　　解析：使收益部分的使用率最大化，这是写字楼物业管理的第一个常规目标。即其经营目标

　　9、一套完整的会计报表包括(　 )组成

　　A.会计报表和文字报告

　　B.主表和附表

　　C.会计报表附注和财务情况说明书

　　D.《企业会计制度》规定的和企业内部管理需要的报告。

　　答案：B

　　解析：详见第三题解析。

　　10、(　 )是会计核算的最终产品，是物业管理企业向信息使用者提供财务信息的基本形式

　　A.主表

　　B.附表

　　C.会计报表

　　D.文字报告

　　答案：C

　　解析：会计报表包含主表和附表，是会计核算的最终产品。D也是提供给信息使用者的信息之一。

来源：物业管理师培训
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