保利“KL”区房地产开发贷款授信方案.doc

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一、谈判设想

从保利的可行性研究报告来看，企业资金缺口在4亿元左右，项目拟在2013年7月取得四证开始销售楼盘，建设进度比例为2013年10%、2014年65%、2015年25%，销售回款比例为2013年22%、2014年58%、2015年20%，我行做出如下的贷款设想：
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保利授信方案
一、谈判设想

从保利的可行性研究报告来看，企业资金缺口在4亿元左右，项目拟在2013年7月取得四证开始销售楼盘，建设进度比例为2013年10%、2014年65%、2015年25%，销售回款比例为2013年22%、2014年58%、2015年20%，我行做出如下的贷款设想：
贷款调查结论：同意申请人贷款申请
贷款品种：房地产开发贷款
贷款金额：4亿元
贷款币种：人民币
贷款期限：36个月
执行利率：人行同期限基准利率上浮10%执行（按上浮15%谈，下限为上浮10%）

贷款用途： 保利“KL”区项目开发贷款
贷款提款计划：申请人资本金全部投放完毕后，我行按进度进行放款
贷款还款方式：分期还本，按季结息。第一年只结息，第二年归还本金2.5亿，第三年还本金1.5亿，项目销售至80%时须结清我行贷款
贷款担保方式：保利房地产（集团）股份有限公司全程提供连带责任保证，追加保利海陵岛XX地块抵押，整体抵押率不超过50%。
贷款附加条件：我行的资金投入后，密切关注项目的进度以及资金使用情况，项目预售后销售情况。

二、贷款条件

1、 母公司保利户地产（集团）股份有限公司提供连带责任保证；
2、出具承诺函由我行办理“KL”区按揭业务；
4、在我行开立在房管局备按的预售资金监控账户；承诺“KL”区销售回款50%通过我行一般户回款。
5、四证齐全；
6、办妥抵押登记手续

三、 综合收益
此次贷款的完成投放将为我行带来如下收益：
1、利息收入：本次贷款金额为人民币40000万元，贷款利率为基准上浮10%执行，我行此次给予其贷款为单笔期限三年，即贷款利率为6.765%。由于房地产用款的周期性比较短，根据保利项目销售计划，以及我行贷款还款要求，该楼盘销售达80%需结清我行的贷款，此笔贷款的平均用款期限为2年，即可为我行带来利息收入5412万元。
2、按揭贷款收入：根据以往楼盘的按揭比例大概为70%左右，“KL”区项目由我行拟贷款支持，申请人保证“KL”区的按揭在我行办理，目前一套房的按揭成数为七成，“KL”区拟总销售额为137846.7万元，因此可为我行带来67544.88万左右的一手房按揭贷款。
3、存款收入：申请人已同意，如果此次我行成功向其发放开发贷款，客户将在开立预售房账户和一般账户，并将50%左右的资金回笼至我行，根据可行性报告，申请人此次开发的“KL”区拟总销售额为137846.7万元，因此至少可为我行带来近6.89亿的销售资金回笼，在我行的沉淀资金将达到3675万元左右。

四、 风险控制
风险分析
1、 国家宏观调控风险分析：
自2010年以来，国家相继出台了“新国十条”、“新国五条”等密集的宏观调控政策，使得房地产行业的政策风险将在一定的时期内长期存在。
2、 市场竞争风险
该楼盘距地块周边基础配套设施不全，离市区较远，公交系统不完善，附近的大王山度假酒店和其他正在兴建的新兴酒店会给本项目带来一定的冲击，因此有一定的市场竞争风险。
3、 行业风险
房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。如开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，造成停工，则很有可能造成项目进度缓慢,影响交楼,造成合同索赔，对我行的贷款回收造成一定的影响。
4、 财务风险
目前客户在中行贷款1.75亿，农行贷款4亿，负债较高对之后的还息还本有一定的压力。

5、 销售风险
受国家政策及当地房地产政策的影响，市场的观望态度较为浓厚，同时该楼盘全部带装修出售，装修风格未必被消费者所接受，这也将间接的影响到销售的进度，使该楼盘存在的一定的销售风险。

风险控制
1、政策风险防范措施
自2010年国家出台房地产调控的政策后，地方政府出台《关于xx规划建设有关事项的通知》，对该地区房地产项目进行调整优化，保利银滩项目成为xx最大的在售项目，投资价值将进一步提升，因此本项目受国家政策风险影响不大。
2、市场竞争风险防范措施
保利地产作为央企房地产的排头兵，代表着诚信、高质量、和谐舒适的生活方式。该楼盘与具有深厚历史底蕴的南海一号博物馆为邻；优美的自然环境，蓝天碧海，沙细如粉，犹如人间仙境；以商务、住宅和旅游为主打的高端产品对于客户来说还是有着很大的吸引力；价格及产品定位合理，具备较强的市场竞争力；园林特色明显，对客户有较大的吸引力：户型设计较为合理，市场接受度较高。
3、行业风险防范措施
乐昌碧桂园的承建单位为碧桂园集团下全资控股的建设公司广东腾越建设公司，在建设过程当中，乐昌碧桂园如出现资金短缺，将部分由广东腾越建设公司先进行部分垫资，由于本期项目全部带装修出售，该项目的建设周期相对较长，但主体工程达到三分之二，楼盘即可以进行预售，楼盘后续的资金有一定的保障，项目除受天气条件的影响，应能顺利竣工，我行贷款投向后，应密切关注该项目的进度情况，如出现影响该项目竣工的重大风险，我行应及时采取防控措施，以确保信贷资源回收的安全。
4、资金风险防范措施
根据借款人提供的已投入使用资金的单据，借款截止到2012年11月已投入4356万元，占企业准备投入资金本的51%，工程的资金需求一方面由借款人投入，另一方面依靠我行贷款资金。项目估算总投资21256万元，企业自筹资金8500万元，向我行贷款10000万元，销售再投入2756万元，建设该项目的资金能得到可靠的保障。我行的贷款在企业资金本（占项目总投入的40%）全部投放完毕后进行投入，企业2012年3月准备进行预售，售房的资金将部分投放于该项目的建设，因此该项目的面临的资金风险较小，我行应密切加强贷后检查，及时关注该项目的建设进度以及贷款资金的投向，防止信贷资金被挪用出现的资金短缺，导致该项目出现烂尾楼等情况。
1、 销售风险防范措施
“碧桂园”品牌在韶关地区深受喜爱，成熟的社区管理模式、建筑风格被当地人民认可，目前，韶关市区的碧桂园项目销售率达99.99%，乐昌地区的碧桂园一期项目“凤仪江月”目前也已全部销售完毕，“凰鸣翠岭”项目的其他期数建设销售率也在70%以上，因此该项目存在的销售风险不大，该楼盘办理预售证后，我行应密切关注其销售情况，通过对其预售账户的监控关注其销售情况。
2、 申请人的违约风险防范措施
由于申请人拥有全国知名品牌，对该品牌的声誉非常重视，且对该项目的销售量比较乐昌，不存在房屋滞销的情况，因此对于申请人违约风险较小，但我行应及时做好贷后检查工作，密切关注其销售情况。

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一、谈判设想

从保利的可行性研究报告来看，企业资金缺口在4亿元左右，项目拟在2013年7月取得四证开始销售楼盘，建设进度比例为2013年10%、2014年65%、2015年25%，销售回款比例为2013年22%、2014年58%、2015年20%，我行做出如下的贷款设想：
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