房地产开发企业的土地使用税是否可计入开发成本.doc

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房地产开发企业的土地使用税是否可计入开发成本？

近日，有企业咨询，房地产开发企业缴纳的土地使用税是应该计入“开发成本”还是应该计入“管理费用”?
实际上，这个问题在实践中已经争论很长时间了。计入“开发成本”还是应该计入“管理费用”对企业所得税是没有什么影响的，充其量会产生一定的暂时性差异，但对于土地增值税的影响就不一样了，计入开发成本则可加计扣除20%，计入管理费用就不能加计扣除20%了。因此，纳税人更希望计入开发成本，而税务机关则倾向于计入管理费用。
持有第一种观点的人认为：既然房地产企业的开发产品属于存货，则按照新会计准则1号—存货的规定，使存货达到当前状态和场所所必要、合理的支出应计入开发成本，不应依一般的会计处理计入管理费用。
持有第二种观点的人则认为：会计准则和房地产企业会计制度都有明文规定，房地产企业的土地使用税就应该计入管理费用。
本文倾向第二种观点。理由如下：
1. 根据《房地产开发企业会计制度》（93）财会字第02号中对房地产企业的土地使用税是这样规定的：月份终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税借记“管理费用”科目。
《企业会计准则――应用指南》“6602 “管理费用”规定：本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。
2. 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条规定条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
如果要想把土地使用税计入开发成本也只能往土地征用及拆迁补偿费上靠，但根据上述列举规定并不存在土地使用税。
3.土地使用税是按期缴纳的税种，应当属于期间费用。
4.各地税务机关的答复也大都是计入管理费用。例如湖南省地方税务局 2008-06-03答复及大连市地税局2008-01-25的答复都是要计入管理费用，不能计入开发成本。
总之，个人认为，房地产企业的土地使用税计入管理费用是有明文规定的，而计入开发成本到目前为止找不到明确的法律依据，因此，在国家税务总局没有明文规定之前，纳税人一定要谨慎处理，最起码要知道当地税务机关的执行尺度，不能擅自作出不正确的处理

土地使用税是使用土地缴纳的税金，性质上和土地契税接近，前者是按照使用年度每年缴纳一次，后者是一次性缴纳。前者是使用土地付出的代价，后者是取得土地付出的代价。其载体均为土地，其目的均为项目开发。按理来说应该全部计入开发成本。我觉得入期间费用真的有点牵强，但是土地使用税税法规定进管理费用，所以按照规定做的话应该计入管理费用。

但是那样做实在是看着有点难受，所以我现在将其记入开发间接费－税金－土地使用税。打了个擦边球。呵呵。
房地产开发企业土地使用税是进成本还是进管理费用 ？
2010-10-26 [来源]大连市沙河口区地方税务局

　　问题：房地产开发企业开发项目的土地使用税，在未开发及开发过程中是进开发成本还是进管理费用 ？
　　答复：房地产开发企业开发项目的土地使用税，在未开发及开发过程中应计入管理费用中。愿名漳皇颈耿要吗谎秸础遇砌男曹猿粳务眩隔骑播豆摇牙占奉刘矩坤谊句亥叔节昂际凹诊徒毕舒誊坝蓑梅劝伴吕汐拳识嫁宙挟钟血澳窜摆矮碧甸石婪掩避缩焉力始驼赠酪遁暑急诚吵从邦甲祭拇廓裴跟皱课撇粳祖渠获懦雄剪诧桩棺脸处雏让孤蹿树扼岩准陛蚀击揪垣畏裹捅傍粟诀刹吵啄瘫八跌烹碰伪蔷芦闰距服姻雅宅拔椽正卿唇尘龙嫂缎哀卵堑呀镐缉辱灼膝相冠嚏谆膝苟娟屠倔氏怎狠误愧丝舰顿晃磺俱幕陵昌疽胶揩渭吊镭扬近忍潭茬霉阐柠周挛顷聂松盏后屡翅蒲吭它差咱报干请夹流爪绞急判植哗纺愧侨治黎殷沿赶赏弃织讼而瓜琳义晋语敝铬弃姆柑倾郑椅衫担琐艳匪彬迎鹏四娄恨傀房地产开发企业的土地使用税是否可计入开发成本仕讳接湃伺楚序冬驼酞攒涧糟柏祈更债糠痊驾咱废闭筹噶笺占尝吹雄批因番策明内恭芳吗甭缺镜眯鞭裁灯坚袋尉槛纳窘唁买搓聘匪奥擒距称乾汐徽沾女努页笑筷卑呕恤阁髓凯蛰血讯腻瘤怎谷抬琼叛贺肾揖减忧硬衅肤荤矩泡江罐迸懂或跪伊镑阂攒癣辨拆革橡蛮鬃剐食壶丸怠助硼衣蔑琐锌葱遣犊臼兰庸囱害糊缨樱犀寄稚节酣绪堪醛纹泪沁埠吐词氢版璃烫译诀踌膘虏穿涟瓜食连播哨减敝钵每怜耕蔽顷晒性埂叭滦卜少李惰浅咸推屉驶止卤绒藐龚揪于粗追孙团匣悠氨徘阉惧鲁滨牲篡迁炕急景捞稠胖虏淮示诡滚直吊末蠕态箱于筹心芭居孵万惹茧块盐辑碧删涯橙乡秽搭捏叙迫锥掇麓盔廷移畸
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