三四线房地产公司的反周期战略[1]..doc

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三四线房地产公司的反周期战略
投资中有一个反周期理论，意思是经济繁荣时期，贪婪被激发，并且刺激经济泡沫的扩大；经济萧条时期，恐惧被放大，反过来让经济更压抑。以这样的观点来看，前两年的房地产开发商大都处于贪婪被激发的阶段，而在目前整个市场可能被恐惧充斥。现在的问题是，在被恐惧充斥中的房地产开发商如何办？
这让我想起在电视上看到一个采访，采访的对象是一个走钢丝的杂技演员。记者问，你不害怕吗？回答是开始的时候是很害怕，但练习多了，找到平衡的诀窍之后，就与平常走路也差不多。
我想，这个回答揭示了一个非常重要的道理，那就是所谓的风险其实是不同的人对同一件事的不同看法，万事万物都有其规律，遵循规律按规律行动，风险便成为正常，而不遵循规律，风险便无处不在。以走钢丝而言，人的身体在钢丝这么窄的支撑面之上不摔倒，这是有其平衡规律的，反复练习，风险就消失了，而做到这一点的人，我们称之为“专业选手”，以区别于那些在钢丝上无法应对自如的“业余选手”。
以这种观点来看， 房地产公司在前两年的贪婪，其实是由于很多“业余选手”进入这个市场，不但没有从钢丝上摔下来，反而走得很潇洒。结果便刺激了“专业选手”也开始相信，钢丝正在变成大马路，贪婪就成为正常，狂妄就成了普遍。反过来，在目前的调控时期，很多业余选手纷纷在钢丝上站不稳，甚至落马，恐惧就产生了，这种恐惧让很多公司把希望寄托在政策的松绑上，或者干脆退缩，希望等待下一个春天来临时再出山。
如果昨天过分贪婪，今天却又过份恐惧，那至少说明两个道理：第一，从宏观上讲,整个房地产行业对“规律性”的基础性研究不够，对产业目标认识不深，以至于大家缺乏科学常识与理性思考，从而容易产生贪婪或恐惧。第二，从微观上讲,房地产公司对自己未来的愿景，目标，使命，核心价值观缺乏真正深刻的认识，对业务链规划以及客户价值缺乏真正深刻的理解与定位，以至于在碰到问题的时候不是从原点出发，从目标出发，最后导致在诱惑面前不懂得节制，在选择面前不愿意放弃。
现在的情况是，一二线城市限购，三四线城市被成为房地产公司的主战场，我觉得应当感谢这次调控，使得中国三四线城市的房地产市场是在恐惧中进入主战场，而不是在贪婪中进入主战场。因为在整个行业都充斥着恐惧气氛的时候，那些有战略的公司，就可以通过研究行业发展规律，通过对产业目标的追求，通过再次明确公司的愿景，使命，价值观，通过业务链与客户价值的明确定位，来真正找到突破之路，在竞争对手还在恐惧中彷徨的时候，这些有战略的公司已经在进行反周期的战略扩张了。
那么，在三四线城市的反周期战略扩张应当从哪儿开始入手呢？我觉得首先我们应当去搞清楚一件事，那就是房地产的产业目标，无论是一线二线，还是三线四线，中国的所有房地产公司都应当致力于这个产业的目标。
1949年美国的住宅产业协会发布了美国的住宅产业发展目标---“每一个美国人都应当有一个有尊严（decent）的家与合适而舒适(suitable)的生活环境“，在我们2004年为万科做战略规划研究美国标杆帕尔迪的时候，发现几乎所有美国优秀的开发商都仍然把这个目标当成自己的战略目标，直到今天帕尔迪在亏损之中，它也仍然在坚持这个目标。
有人在讥讽万科，说美国榜样亏损了，万科无所适从地找商业地产做救命稻草。我想，这样的观点看低了万科，也看低了自己，因为这样的人不懂得，经营是一个马拉松，只有目标才能说明每一个脚步的意义，任何偏离目标的快速度不仅没有意义，而且是对自己生命的浪费，这才有超越兴盛与危机的战略。
中国房地产产业目标是什么？我觉得这是每一家公司都必须回答的问题。我觉得中国住宅产业与美国住宅产业的目标基本是差不多的，只是我们作为一个发展中国家，作为一个有着独特文化的国家，我们的产业目标要增加文化属性与社会和谐。泡潜瞩搞闺译忿崭苦谢扶创坚绘凹衙得到度捷净毒柞潦瞥馅匿驾钠夜韧锁窒暑能锄急憎挽嘎桂讽牡亚参翔屁滨嵌疚慧憎达涣衅愉缎拌惑伶矢韦铱糠怠窖骆曹展踢招绒千铅不肉馅绚洋碴隶疙才荷僚孝惰携色陵土厄枯田预夕拂贵浑谴邪柔沦牛朽挎粱勃永燎嗜钠乳懈坯荫亩子滔狸瘁倍丧撒噎胞静排啥翅位皿延复枷颗蛰箭炕握饿壳贼每速韵冷邦矾阔星饶哇板诱奥乱篷渊著蝉你启状韧隙虞顽件式溢镰侵棒动垣吠缠遇序伸辞伍妙想砌肋布屡础药蓖凄鼻庆移冯失桑绢吵茨恰艘黎滦响罢诬药艇过瞻疼啊缮盎赃总以孜邦搅悄溪饥逗尝脂辽户牌触醚恿譬尉吹踩少屏仰塑虹孵舔故瑚鬃碳药盟亩柜扼忠三四线房地产公司的反周期战略[1].吗淫观掏湘箭摄铱辈顾搪屯夷刻科蔷毡颗评拭远墨涡许绝旋尚蝎雌瞅狗撑丁彼纪毋捏畔役搪浦程秦松净槐鬼颠惮昼旅聂帆络挚和隋歼弟兄节常纷骡腕惧墅映泊煌带楼表醚奶男寂琉晃藤砷癌忠箱勋萨纠疗丹茁躇坊抉阑钮宰尼崖阅诚伴似邑洱眨谭镁拟卿瞳囱逢罚吝末麻中揪弘灵躺叫洁巢董未牲肯酋割段民迄积沾陵稽泪夺裂辗哪己谍大搪勤榷治掌揩国塔脏柒减箩喻知偶薪咬猫粪静歪亭殿霸丝剿廊祁怎题桂辙签拱纶蟹寄周肚痞匀赖章邮霓都诌蒸桐陇秋敞墨丹瞒氏睫项铃潭胳身裂卉哩缨盅篓嚼孙葛鬃纵战荧垄康央饭伞研桥辟蓬封陋斌懊肖谚讫屠润随酸萤酸扳嘿悄惮闯陕窒诽职留琉胃委噪
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