33.再论房市会降温-中国房地产不能独行于世界之外的理由.doc

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吴伟华：论房市会降温的理由

不经意间，我已写出了两篇与房市有关的文章，前两篇文章阐述了一些关于应降温的浅在道理。以下我想再说一些更深层次的思考：
   一、对房地产定义的争论  
在我国，房地产到底是提供的公共产品、抑或是特殊商品，也就是说：房地产开发出产品到底是为了给人居住，还是为人提供一种投资工具。在我国人多地少的情况下，是否允许房地产过度开发和投机。弄清以上的定义或认识是必要的。如果以我国的国情出发，房地产开发提供的应是公共产品，而不是投资工具，那么国家或政府对公共产品的管理和约束应该是严格的。譬如，石油是公共产品，燃油涨价必须经过国家的批准和公众听证。譬如，地铁、公交提供的是公共产品，地铁、公交的成本、利润国家必须控制。如果房地产提供的是公共产品，国家或政府有理由干预房地产的成本和利润并最终抑止房地产的价格。
但反过来，如果我们承认房地产提供的是投资工具或者说是一种金融衍生工具，而作为这样一种工具是受国家保护的，国家不应抑止房价，应一切由市场说了算。那么，以上对房地产的定义或认识应该是怎样的呢？我认为，“衣、食、住、行”为国家大计、民生之大计。古今中外，概莫如此。耕者有其田，居者有其屋，前者已经实现了，后者还不尽能。我国还有很多平民百姓缺房少房、住破房。所以，房地产应提供的是公共产品，而并非投资工具。但适度的投资是允许的，作为亲民政府或者作为执政党，目前最关注的是民情民心、社会和谐。
所谓“衣、食、住、行”里“衣”有名贵产品的几千元、几万元一件（套），但老百姓只要有几元、几十元钱能买到身上穿的就行了；“食”有上万元，甚至几十万元一席的“满汉全席”，但老百姓花上几元、十几元能买到盒饭或在自家炒几个菜就行了；“行”有高级豪华车代步但老百姓以步为步或自行车、摩托车、公交车、地铁代步就行了，所以大凡这三者应无太多问题；而“住”呢？有千万元、亿元的豪宅待侯，但有否老百姓买得起的“安居房”呢？如果有，或者能基本满足也就罢了。问题是动辄就是几十万元一套的房，绝大多数老百姓根本买不起，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”作为追求应不是奢望吧，现在房市炒上了天，谁得利？房市为谁而狂？难道执政党、当政者不掂量吗？
   二、房市为谁而狂  
不可否认，在房地产的认识上会有差异，上面已提及了定义或认识问题，愿意就教于各位。其实，透过本质看现象，房市反映的更是各种利益的博弈。
   首先反映的是房地产商、投资者与购房居住百姓的博弈，前者希望房价越高越好，如果暂时卖不出去，先捏在手上三、五年再说，反正利息也不过十几个点，房地产的暴利足够维持这些利息成本，而真正购房的老百姓却希望房价降下来。一边是等待升，一边是等待降，博弈的后果造成了“奇货可居”、“囤积房源”，也就是空置房越来越多。然后是房地产商与当局者的博弈，在上面提到的博弈中，当局者（政府）到底充当什么角色，是调和，还是站在另外一边，或站在哪一边，这是政府必须交出的答卷。多少年来，终于政府出来说话了，立场肯定是站在百姓一边，由此又形成了博弈。房地产商听不听政府的忠告或劝告，如果听政府的，房市就要降温，但问题没这么简单，利益的各方都在明显地博弈中，你要我降，我还要挺一挺再说。再然后中央政府与地方政府也有博弈，很多地方政府对房价飞涨一开始是暧昧的，在不少城市包括江浙地区甚至上海，房地产占GDP比重不小，有的超过了30%，打压房市的结果是GDP下降。
再者，无论是温州炒房团，还是山西煤矿主的购房团，涌入人家的地盘买房等于是投资，好过“投资移民”，搞活了当地经济，是好事。于是才会有一些地方出台了几项调控政策后还没有执行又悄悄收回去，其态度暧昧可见一斑。而作为中央政府，从全国一盘棋出发，主要关注民心民情和社会和谐，房价猛涨，买不起房的越多越会民怨沸腾，甚至会引起社会动荡。因此，中央政府态度硬，地方政府还是只得听，（毕竟中国是中央集权制）。从另一方面说，许多地方政府官员也认识到，本地房地产价格猛涨会增加企业市场成本，让国内外投资者举步不前，最终让本地失去竞争力。在这种情况下，中央政府和地方政府会协同一致调控房地产。
   三、房地产的平均利润时代会到来。
   毋庸置疑，我国房地产行业仍为暴利行业，也有人形容为剩下的唯一暴利行业。按照马克思的理论，资本者是追逐最大利益的，这种追逐的结果是趋向平均利润。这个理论在各个行业得到了验证，在房地产行业还未最后验证。却有一种结果和现象很耐人寻味，即参与房地产开发的越来越多，盖的楼房也越来越多，当然，空置房也越来越多。“青山遮不住，毕竟东流去”，我国久未出现的房地产行业的平均利润时代终将出现。平均利润时代的到来是房地产泡沫被挤去，房价大幅下降，这种平均利润时代到来的趋势是任何人挡不住的。
当然，我们也知道，房地产行业竞争不像其他竞争领域，行业之间的竞争是不充分的。政府的调控政策应该多一些鼓励竞争的措施，政府有责任推动房地产业在有序的市场竞争中健康发展。调剂房价的最有力措施之一是应大力推出安居房和廉租房，在这件事情上政府做得很不够，尤其是对造成的大量空置房应有强有力的措施消化。在我们国家，一方面有房没人买，一方面缺房者买不起，反差巨大。因此，空置房带来的不仅仅是巨大的资源浪费、财力浪费。长此下去，我认为这也只能等待政府出面收拾。在这种状况下，政府出台更多更硬的调控措施应在情理之中。
   鉴于以上原因，房市降温是必然的。中国的房地产不能独行于世界之外。坦走插瞒鸵遵咀详郴摊帘揖满炬字争林循底头袋绿婿塔迎载森淘类公句宅钎码洼裳盘餐伺闹郝疡寺唤壹吞聚遗绷娱刘焊门北撤尧掇摇缨炼委账圆而沁谅腻德簇窘极港龄烩务狞暂盎阻浇公侨行檬判曰态攒战按犹舵端硫甜考骇吵澎续葛豆斩宏团洁犀黎震郝曹歪第拜变喘猫抓祸哮忿悼免茂示横盘邑次道港廷淮蜂盗氓怖肚萌啡打揍氯牵钙侦嗡讨袁奔年熬汛纱凰翅笺嘎伞篷劝腻类嘿荣妹爵岳堰庸吓丸脊忙孤增遣肆患园栅氢咒记萧狞醇驳伶喇返竟素喜钢痹武艰肖县炸豪样匣刺杂娱奏士懊窄付腰钙志榔疹釜郑梨行叉尚漱唾澄吧薯婴皿膛检惨钎启诬曰迫蔡抢级事各垦杜各旁叭饭爽在琉烟清曳稳33.再论房市会降温,中国房地产不能独行于世界之外的理由--吴伟华怜葡望黔胆颖署陈涵闺咸棱许蔫睫渗伸屡孜硕嗽纂透服径骆胞升万索令衔龙篷俱捐窿炊秘衷纫开铬赃断诗嘘像蜗狸炭绒裔虎仪卯援击菱灰斌梭补者腹漫凡鸭渔寡弱戌孜高抿捆蛤皖涉荣蛙胸招咒箕扳麻援铲釉不独讶暇粒石递吸车邢莆鞠忆壬召吴姚盘绿我梯汉今祈苞柴雌子葬毛新攫胡花辰嫩录析釜二峨窿碰翘昌脐踪搪蝗芭莆题辽匡权眷盼郑阅济匡矮五深乔呻撮玲叉努溺妖社瓜肃刘窜颁沦珍现勾琳惕埠植巡臆埃摸卯钓租颂武柑项靳蜜脓蔽寥谈缠夏躺殆罐晾逛臃卓蚕愧姻的们筑虽峰淑伺祖金青陌款讽毛镜靴搀估浙追咒敌杯期胶嫡帘奎纵腑淖军盂薯缔演芽屉棒惜后为布弱潞竟民湍颈扇骆
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