旅游房地产的开发模式.doc

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旅游房地产的开发模式
一、旅游房地产的提出：
1、房地产的发展历程：（1985—2001）16年经历了从市场朦胧期、市场发展期、到今天的市场成长期。
2、主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件：
所谓边缘市场是指：旅游物业开发、教育文化物业开发、特种物业开发（如：监狱、劳教所、试验基地等）、科技物业开发（如：IDC、科技孵化器）等等；同时为主流市场所配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力。
3、城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。
△城市人口占全国人口的40%，标志着城市化进入了快速成长期。
△人均GDP及消费习惯的改变，以现代城市化为背景之休闲文化的形成使旅游本身的内涵发生了变化。
△毋容忽视的汽车时代的来临，使京、沪、深等中心城市提前进入了舒适住宅时代（发达国家所代表的）。
4、旅游消费支出比例，旅游目的的变化，以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适住宅运动正开始主宰新一轮开发的热点。
旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及时权酒店产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。是指实现全部或部分旅游功能的房地产开发业。
二、国际旅游物业的主要形式及发展历程：
1、欧洲旅游物业发源于中世纪世袭贵族的度假城堡，本世纪初真正开始形成一定的市场规模，主要集中在法国南部地中海沿岸，当时开发了大量的海滨别墅。欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间成为欧洲的度假中心。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游物业市场的开始。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。
2、美国旅游物业主流产品的形成时期：70年代中期美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产。美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其它项目改造过来的。到1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业，1999年全球销售额达到67.2亿美元，其中美国，占全球的55%，出售的房间占全球的50.4%。540万个家庭参与了分时度假网络。
3、RCI及II等国际著名分时度假开发公司的形成发展使以分时度假为主的旅游房地产开发，成为今天西方国家房地产开发的主流。目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司，简称RCI，总部设在印第安纳洲。其在全世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。同时，近几年市场上又崛起了一批新的以开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA公司，不但经营交换业务，而且自己开发并销售时权酒店，总部设在佛罗里达洲。目前已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。
三、我国旅游物业的发展现状：
从90年代初海南开始，到98年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶层的形成为旅游房地产消费奠定了基础，产生了第一批中国有钱阶层消费群多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初期，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。其中主要表现在以下几个方面：
1、房地产大量积压（特别是东部沿海），据统计部门调查，目前积压了8000多万平方米。为改造产权、时权酒店提供了房源。
2、饭店高价，低出租率，急需降低度假成本、吸引休闲型度假，以改变传统的旅游模式。
3、度假消费成为时尚；工作时间的缩短，每年115天的假期，对传统旅游方式的不满足，使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。
4、市场日趋成熟，可利用资金相对充足：
传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展阶段，特别是传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来。京、沪、深、人均居住面积已超过20平方米。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆，即滞涨期。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。
5、国内目前涉足该领域的公司超过100家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业；也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产开发商。北京、上海、海南、福建、广东等地已开工的分时度假项目超过30个；以高尔夫、山地、滑雪等为主题的休闲度假别墅超过50个。
6、从1999年海南“南海传说”成功在全国营销后，先后已有近十个项目在全国进行营销推广，并取得了较大的市场反映。
四、旅游房地产的主要形式：
1、时权酒店
时权酒店是由瑞士亚力山大.耐首次提出的“TIMESHAREHOTEL”。即将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周）。出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。
2、产权酒店
产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。
3、养老休闲酒店
养老休闲酒店是指投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
4、高尔夫、登山、滑雪运动度假村
高尔夫、登山、滑雪运动度假村，特指在高尔夫球场附近、登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目。该项目的出售是与运动项目使用权相匹配的。
5、时值度假型酒店
时值度假型酒店是指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所能负担的住宿设施。该度假型酒店一般是指不同档次的普通酒店，提出部分单位加入分时度假网络，消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。一般情况下，利用“分数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间。
五、旅游房地产的营销模式：
投资休闲与休闲度假是两种主要不同的营销模式。时权与产权分别代表了两种不同的营销思想与营销对象。在目标客户群的定位上：时权强调的是休闲便利；产权强调的是投资收益。
六、旅游房地产开发项目的十大要素：
1、具有旅游特征的自然环境
2、便利的交通与地理位置
3、符合旅游度假的设计方案
4、完善的配套服务与设施
5、合法的产权手续与时权保证
6、专业的物业管理与酒店管理
7、健全的财务制度与监督管理体系
8、专业的营销推广系统
9、丰富的开发经验与开发实力
10、健全、便捷的交换网络
七、我国旅游房地产的发展前景：
1、广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线。
△我国空置房面积已超过8000万平方米，为市场初期提供了大量可改造的房源（主要集中在旅游城市和景区）。
△正在形成的强大消费群体为其提供了强有力的市场支撑。
△据测算，一个拥有100万会员的分时度假系统可拉动国内市场50—70亿/年消费额，可盘活300—500万平方米的存量房，解决2—3万的就业人口。
△我国的休闲制度，115天/年（占全年三分之一），为休闲度假提供了充分的时间。
八、旅游物业发展中存在的问题：
1、法律问题：时权与产权，由于没有相关的法律、法规，时权的法律保障无法解决，因此产权模式将是市场前期的主要模式。
2、市场信誉度问题：旅游房地产项目在销售中多采用先期发售或出售一定时间使用权，以及投资回报等容易被是误认为非法集资，个别开发商套钱心理。消费形式未得到社会的认同。
3、良莠不齐、鱼龙混杂，难以形成品牌与规模。
4、设计与规划的经验使项目素质低劣。
△对空置房要客观分析，分时度假旅游物业并非万病良药。
△个别非旅游区项目及旅游区中的非旅游潜力区域的建设所带来的风险。
△设计的不合理，配套的不齐全。
△高档酒店化趋向。
△出境与国际交换网络问题。

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