房地产项目的投资成本详细目录.doc

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房地产项目的投资成本详细目录
一.征地补偿费
　(一).土地出让金
　　　1.计算方法:
　　　　　土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积
　　　2.上交部门: 市财政局
　　　3.依据: (1)京政发[1993]34号文.
　　　　　　　(2)京政发[1994]43号文.
　　　4.说明:
　　　　　　　(1) 各区类地价取值详见附件;

　　　　　　　(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;
　　　　　　　(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;
　　　　　　　(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.
　　　　　　　(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.
　　　　附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;
　　　　　　　(2) 土地出让金修正系数表.
　(二).征地及拆迁补偿费:
　　　详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.
　　　说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.
二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)
　　1.临时水,电,路,场地平整费
　　　依据:1992年建安工程定额;
　　　标准:按实际发生工程量计算;
　　　说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.
　　2.规划,测量,勘察,设计费:
　　　依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家
计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号
文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.
　　　标准:
　　　(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%
　　　(2) 民用建筑设计费
　　　　　　　民用建筑工程设计费率收费标准 单 位: %
┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃ 工 程 　 │ 　　　　工 程 概 算 投 资 (万 元)　 　　　　 ┃
┃　　　 　 ├─────┬─────┬─────┬─────┨
┃ 等 级 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 特 级 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 │　　2.0　 │　　1.9　 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 一 级 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　│ 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 二 级 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 三 级 　 │ 　 1.6 　│ 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ 
┃ 四 级　　│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│ 　　　　 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 五 级 　 │ 　 1.2 　│ 　 1.1　 │　　　　　│　 　　　 ┃
┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛
　备注:
　　特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;
　　　　　2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;
　　　　　3.30层以上建筑;
　　　　　4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.
　　一级: 1.高级大型公共建筑;
　　　　　2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;
　　　　　3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.
　　二级: 1.中高级,大中型公共建筑;
　　　　　2.技术要求较高的中小型建筑;
　　　　　3.16层以上29层以下住宅.
　　三级: 1.中级中型公共建筑;
　　　　　2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;
　　四级: 1.一般中小型公共建筑;
　　　　　2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.
　　五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.

　说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米
　　　　　　　　　　中型 3000-10000 平米
　　　　　　　　　　小型 <3000 平米
　　　　(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.
　　　　(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.
　3.规划条件,可行性研究费
　　　依据:建设部(1991)第425号文
　　　标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日
　　　　用地规模(公顷) 　　　　　　工日定额
　　　　　　<=3　　　　　　　　　　　　 90
　　　　　　10　　　　　　　　　　　　 300
　　　　　　20　　　　　　　　　　　　 500
　　　　　　30 　　　　　　　　　　　　780
　　　　　　40　　　　　　　　　　　　 920
　　　　　　50　　　 　　　　　　　　 1000
　　　　　　>50 　　　　　　　　　　　面议
　　　　　　(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概
　　　　　　　　算额*(1-3)‰
三.基础设施费
　　1.红线内基础设施费
　　　依据:京政发[1993]34号文
　　　标准: 1).根据项目的实际情况定.
　　　　　　　管线延长米*管线单方造价.
　　　　　　2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.
　　　说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;
　　　　　　(2)各种管线单方造价:
　　　　　　　　　自来水管线　 　　 600元/米
　　　　　　　　　雨水管线 　　　 　700元/米
　　　　　　　　　污水管线　 　　　 800元/米
　　　　　　　　　煤气管线 　　　　1000元/米
　　　　　　　　　热力管线 　　　　2000元/米
　　　　　　　　　供电管线　 　　　 700元/米　　
　　　　　　　　　电信管线 　　　　1500元/门
　　　　　　　　　道路　　　　　　　 80元/平米 
　　　　　　　　　绿化　　　　　　　 20元/平米
　　　　　　(3)经验数据:
　　　　　　　　　环卫费　　　　　　　 5元/平米
　　　　　　　　　照明费　　　　　　　 5元/平米
　　　　　　(4)该项费用一般范围 　　　150-400元/平米
　　　　　　　　普通住宅　　 　　　　　 　150元/平米
　　　　　　　　高档住宅(公寓,写字楼)　　 400元/平米
　　2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)
　　　依据:设计方案和集资协议;
　　　标准:根据项目的实际情况定;
　　　说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.
　　　　　　(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.

四.房屋建安工程费
　　1.建安工程费 依据:现行建安费定额计算单方造价.
　　　标准:
　　　　　(1) 普通住宅 多层 　　　　900-1000元/平米
　　　　　　　　　　高层 　　　1600-1800元/平米
　　　　　(2) 公共建筑
　　　　　　　A.公寓,写字楼　　　　 3000-4500元/平米
　　　　　　　　其中: 结构 　 　　　1000-1500元/平米
　　　　　　　　　　装修　　　　　 800-1000元/平米
　　　　　　　　　　设备　 　　　 1200-2000元/平米
　　　　　　　B.别墅　　　　　　　　　　 3000元/平米
　　　说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.
　　　　　　(2)依据:京政发[1985]149号文;标准:建筑面积 9678-10630平米/千户工程取费 按实际工程量.
　　　　　　　　①.详见公建配套附表.
　　　　　　　　　　a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;
　　　　　　　　　　b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;
　　　　　　　　②.通常取7-15%为公建配套面积比率.
　　2.招投标费
　　　依据:京政办发(1987)第152号文
　　　标准:中标额*1‰
　　3.预算审查费
　　　依据:(84)建京经字第439号;
　　　标准:预算造价*0.5‰
　　　（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
　　4.工程监理费
　　　依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;
　　　　　　(2)[93]京建法字第029号
　　　标准:工程造价*适用税率
　　　适用税率:
　　　工程造价 500 万元以下　　　　 　　　　 2.5%
　　　　　　　 　500---1000　 　　　　　 2.0-2.5%
　　　　　　　　1000---5000　 　 　　 　 1.4-2.0%
　　　　　　　　5000--10000　　　　　 　 1.2-1.4%
　　　　　　　　10000--50000　　　　　　 0.8-1.2%
　　　　　　　　50000-100000　　　　　　 0.6-0.8%
　　　　　　　　　>100000　　　　　　　　　　0.6%
　　　说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.
　　　　　　(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.
　　5.竣工图费
　　　依据:(86)市建规字第097号;
　　　标准:设计费*7%
　　6.建材发展基金
　　　依据:(89)京建材字第292号;
　　　标准:建安工程造价*2%
　　　（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
五.公共配套设施费
　1.锅炉房
　　标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价
　　说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;
　　　　(2)锅炉每吨造价约25万元.
　2.变配电所
　　标准:每建筑平米30元.
　3.集资维护费
　　标准:每建筑平米80元.
　4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)
　　依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA
　　　　后调整为四环路以内 1100元/KVA
　　　　　　　　四环路以外 550元/KVA;
　　　　现调整为单路供电 270元/KVA
　　　　　　　　双路供电 540元/KVA;
　　说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;
　　　　其他用电量 50-80 VA/平米.
六.管理费
　　依据:(92)京价收字第124号;
　　标准:一至五项之和*2.5%.
七.基础设施增容费
　1.商品房
　　依据: 京计基字(1988)第866号文
　　标准: 自来水厂建设费 12元/平米;
　　　　　煤气厂建设费 29元/平米;
　　　　　供热厂建设费 30元/平米;
　　　　　污水处理厂建设费 10元/平米;
　　说明: (1).用一项交一项;
　　　　　(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项
　　　　　　不再重复计取;
　2.非住宅建设项目四源费
　　依据: (1).京政发(1986)131号;
　　　　　(2).京政发(1986)155号;
　　标准:
　　　自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;
　　　煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;
　　　供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元
　　　　　　　　　　　/百万大卡;
　　　污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;
　　说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前
　　　可以分期交纳.
八.项目配套设施建设费
　1.综合开发市政费
　　依据: (1).京计基字(1988)第648号;
　　　　　(2).市开办(1988)经字第2号;
　　标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;
　　　　　(2).建设投资*15%;
　2.分散建设市政费
　　依据:京计基字(1988)第648号;
　　标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;
　　　　　高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;
　3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100
　　元/平米计算。

九.两税一费
　1.营业税
　　依据:(90)财税字第009号;
　　标准:商品房收入*5%;
　2.城市建设维护税
　　依据:市开办(1988)经字第2号;
　　标准:营业税*7%;
　3.教育附加费
　　依据:市开办(1988)经字第2号;
　　标准:营业税*3%;
　　　　两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;
十用电权费（取消）
　　依据:京政发[1993]17号
　　标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;
　　　　 (2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;
　　用电量:(1)住宅用电量 20-30 VA/平米;
　　　　 　(2)其他用电量 40-50 VA/平米;
十一.投资方向调节税（取消）
　　依据:京税字(1991) 805号
　　标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权
　　　　　费-土地出让金）*80%*适用税率
　　适用税率:
　　(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满
　　　　5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.
　　(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率
　　　　为5%;
　　(3).更新改造项目,其税率为10%;
　　(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的
　　　　除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为
　　　　15%;
　　(5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,
　　经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.

十二.不可预见费
　　依据: 估
　　标准: 一至六项之和*5%.

十三.建设周期
　　依据: 建安工程定额
　　标准: 
　　　　建筑面积(万平米)　　　　 建设周期(年)
　　　　　<=3.0　　　　　　　　 　　　 1
　　　　　3.0 -- 6.0　　　　　　　　　 2
　　　　　6.0 --12.0 　　　　　　　　　3
　　　　　>=12.0　　　　　　　　　　　 4
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