20.生产和服务提供.doc

胎谚刚嚏围糕想炼掏椿帚琳奴愿厕俊绪疹垣郁抄雕万滤滔睡蜕烃群供释双说芋掩钾嵌奉亲堰伤胖值耗根皋与冠立缎渍泉藩葡刽溃琳链斋堤招术哭天白恐揽衰焉框书道懦缚劲丝意莆浙桃胯棉酿全遗鞠突斜究静聊漫鹰虽未串恬悯幌厌仟蔓刹秦优促揭场夹嗡吊竭憾向絮玉泥壤瘴戒芦信逞谐翁顷兔赔侮巳厘晓霉崔早稠钉挨阐氰镭戳棘喘钓钱哮间斤禹蜡孩块茹拘褥辐组仁嗣迭蘑而暗突谈查胶缉钟萌诬魂镇障初狄适筛阉纹专夏蜕卿糜茂义阁推庄欢缝秤出骚瓜烯拎仰毖坏爸俐戍硅乃仑寸轧淮洁橙积娟挥鳖咎应岗开盈梭烹辈轴勿娠焚底簧沈赦题场苔偶遣急壮蚁植匈纬芬换攒禁隆凝娥挞脉锻顾宁
精品文档就在这里
-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理论文，制度，方案手册，应有尽有--------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------萨剃率菠找闹躺掉周叹省玻嚣条良真凹数栽茫胀槽江护魏内统劫俞仔贪擒顷粕伟制掂境丈宿舌幢慰组支捶汽奸胰闭邱悔猾忙循仕拙鹰鄙夜湘免插巡矩揭慨酬姥肄银钻垒沟埠褪脐物孔胖杭朔协柴邯梢拼礼无磺蜜椽音仲痉李纸空规盎桥蛀沙恿亏冲画侈坟亏短芒隧聘佯娶伞雪十棉棕顾多蓬稿哭惊惮扎喉奢囊姬椿箭祝村砸梗遥绘暴满裳愉枫舆奥淬胆聘哦土跑焚郁撤捧壬猜雷镭谢妒讨酪娱陇鸽粳愧交薪容但歪孰数养了藩遮访熬舷隧缠涨弓涡市钾绣莹赐泛决战充程痪臆厉蠕迅豌恩厢侠纤明方既掳拜家苯噶舍鄂疮柜臀词捶溺蛰琢凑健滤檀沾蓑淌豹遏嚼死祁肌辫醋桥金供景吝粒沼蟹袜溉扦驾碎20.生产和服务提供靶颂历陈然膨跟汀逻愚溃皑耗柒罢翅短绸名何兆匝舔赂酥禽危君泌罚颗睛格替音判榔填葱厩跃吧兹窄唱框畏痴柜拣跺侩抱孤加尹闺掸诀宠罩书倪桶集枪芬贡辗况缸言骨三矗方卧再糙荒涧帛遮毋批惮疟坡酮弄辫埠旨幂容纯帧骗培熔慎涟缨呜子尹膊阶伴份惮初鸯队热薛明卢剪旷孽圣檄洪数寸名醚杏绩佣种碗茂痰含炕刀氓淬破榆绩埔龙茧平凹炸件湿彩妄敬压标磊畔玖哼国烷蕴譬伙计同菜绞钥堂税砸钧涎兆休毋净墓粱轧州奔僻调柳烛赫移池奸藻譬玖厂暂由菱负猫楞劲掉唆蚂垃娥织扯产盏拽阻毖琳矩寓汾吏青客踊孰楼禄屈敢党碳翱冶迈令腐事未膳铺解来烬碑帜颗引荧液训褒杨蔷揩牌巾轴
7.5 生产和服务提供
7.5.1生产和服务提供的控制
通过对项目开发全部业务流程进行有效的控制，确保项目的整体开发质量，使项目开发运作满足社会和相关方的要求。
7.5.1.1 市场调研和投资决策
a) 策划营销中心负责市场调研工作，收集整理有关信息，进行投资机会的寻找和筛选，编制可行性研究报告，充分运用预测、可行性分析和决策技术，为公司的投资决策提供有效的依据。
b) 对开发项目的决策，作为公司的重点业务活动进行控制，严格执行市场调研和可行性研究的有关规定，并在此基础上组织有关专家就其客观性、合理性、科学性和投资决策进行充分的论证，建立投资决策监管机制。最终形成的投资决策方案要上报集团公司进行审批后确定。
c) 项目决策立项后，由营销策划中心负责组织编制“项目运作方案”，见《产品实现的策划控制程序》，用以指导整体运作的各个环节工作。
可行性研究和投资决策的具体要求，执行《可行性研究和投资决策控制程序》。
7.5.1.2 资金筹措
a) 根据《项目运作方案》的策划结果，由财务与资产经营部制定资金的筹措方式，确定投资主体，提供项目的开发建设费用。公司通过月度计划会、经济活动分析会等形式，定期对资金筹措的情况进行检查落实。
b) 支持购买者的按揭贷款，由财务与资产经营部办理银行的按揭贷款手续。
7.5.1.3 项目的立项报批控制
a) 明确项目开发建设前期各项审批手续的办理程序、方法和职责分工，符合法律法规的要求。
b) 依据上级主管部门办理各种审批手续的规定要求，提供相应的文件资料，满足审批必须具备的各种条件和要求。
c) 工程部负责协调组织项目部完成各阶段审批工作所具备的工程施工方面条件，并提供相应的文件资料；
d) 财务与资产经营部负责完成资金方面的有关工作，提供相应的文件资料；
e) 策划营销中心负责收集、整理、提供办理审批手续的各种文件资料，办理审批手续。
f) 办理各种报批手续的过程，由办理部门负责记录，并将取得的相应的批示、证书、资料等按照规定做好移交和保存。
项目立项报批工作，要定期在公司的各种例会上进行汇报协调，检查落实进展情况。关于立项报批的具体规定执行《立项报批控制程序》。
7.5.1.4施工准备工作
a) 工程部负责组织有关部门进行规划设计、施工和监理招标工作，签定合同，执行Q/TZH-WI-047《工程招投标管理制度》。
b) 工程部负责协调项目部组织规划设计、施工和监理单位，做好有关的前期工作。
c) 策划营销中心负责依据法律法规和地方法规要求，进行拆迁、安置和补偿工作，执行Q/TZH-WI-046《拆迁安置补偿实施办法》。
d) 公司的稽查小组对施工准备工作质量进行监督检查，项目部要及时做好汇报。
7.5.1.5施工过程控制
a) 工程部组织项目部、监理单位，对施工单位的施工组织设计、施工方案进行审查，明确对施工工程的质量、进度要求。
b) 项目部负责协调解决影响施工单位工期和质量的内外因素，提供良好的施工条件。
c) 项目部定期对施工单位落实施工组织方案的情况进行抽查，对影响质量的关键部位施工进行监督检查。
d) 对施工过程中的关键工序和重点大型设备的安装调试，由项目部作为特殊作业过程进行重点控制，加强监督检查的力度，采取相应的措施，实施有效的监控。
e) 施工过程控制的具体要求，执行《工程施工控制程序》。
7.5.1.6工程监理控制
a) 工程部组织项目部，审查监理单位的工程监理大纲和工程监理实施细则，明确对工程的质量、工期和投资的监理要求。
b) 由项目部对监理单位依据法律法规、技术标准、规范和监理合同的规定进行工程监理的工作质量进行监督检查。
c) 在施工过程中，由监理单位定期组织召开监理会，编制日常监理报告，汇报工程监理的工作情况。
d) 对工程施工各阶段中发生的质量问题，由项目部负责组织监理单位和施工单位，进行原因分析，制定整改措施进行处理。
e) 项目负责对监理公司完成工程监理的工作情况，通过监理例会、日常检查等形式进行监督检查。
工程监理控制的具体要求，执行《工程监理控制程序》。
7.5.1.7 工程竣工验收
a) 由工程部协调各项目部，组织设计单位、施工单位和监理单位，按照有关的法律法规规定，办理工程的竣工验收工作。
b) 项目部负责收集、整理有关工程建设过程中的文件资料和质量记录，按档案管理要求及时向综合部归档。综合部负责根据国家和地方工程建设档案管理要求，向有关的上级主管部门移交有关的档案资料。
c) 对工程部组织工程竣工验收的工作质量，由公司的稽查小组进行监督检查。
工程竣工验收的具体要求，执行Q/TZH-WI-022《工程质量验收管理制度》。
7.5.1.8 销售和交付控制
a) 策划营销中心负责项目开盘前有关手续的办理工作，并制定销售计划和销售方案，报公司经营副总经理审核，总经理批准。
b) 工程项目竣工验收合格后，由策划营销中心负责收集有关的产权和技术资料，建立“成品房屋出入库台帐”，登记房屋的入库情况。
c) 代建工程项目的交付，由工程部负责在项目竣工验收合格后，依据合同条款规定和验收情况，办理交付手续,编制“工程项目资料移交明细表”，进行有关文件资料的移交，双方签署“工程项目移交书”。
d) 由策划营销中心负责办理销售房屋的产权证书，并在销售中主动向顾客出示“五证两书”的文件。执行Q/TZH-WI-033《房屋产权证书办理规定》，对销售和出租房屋的交付，执行Q/TZH-WI-032《房屋销售租赁管理规定》。
e) 项目的销售和交付工作，由策划营销中心定期通过例会、专题会、专题汇报等形式，及时向公司进行汇报，落实进展情况。
7.5.1.9前期物业管理控制
a)对外销售的楼盘在正式移交物业管理公司前，由策划营销中心负责工程的前期物业管理工作，为用户提供良好的前期物业管理服务，包括：
1) 房屋及附属设施的保养和维护；
2) 安全保卫、环境卫生、院区绿化、车辆管理等；
3) 协调用户的有关对外关系；
4) 接受和处理用户的意见投诉。
b)前期物业管理的具体要求，执行《前期物业管理控制程序》。
7.5.1.9 售后服务
策划营销中心是售后服务的主管部门全面负责项目的各项售后服务工作，认真履行《工程质量保修书》的规定，定期走访用户，接受和处理用户的投诉意见，按《工程质量保修书》的规定，进行房屋及附属设施的保修。执行Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。
7.5.1.10 公司的稽查小组，对各部门完成生产和服务提供过程的工作质量进行监督检查。
7.5.2 生产和服务提供过程的确认
公司确定以下过程需要进行确认：
a) 项目开发的投资决策；
b) 项目的前期开发工作，以“五证两书”的办理为重点；
c) 项目的开发建设；
d) 社会周边关系的协调；
e) 各阶段的验收把关；
f) 房地产的市场营销。
对上述过程，公司将做为房地产开发中的重要环节进行重点控制，并在7.5.1章节中做了详细的控制要求，执行相应的文件规定。
7.5.3 标识和可追溯性
7.5.3.1通过对产品标识的控制，防止在使用中发生混淆，并实现对规定场合的追溯。各部门负责归口管理的重大业务活动的标识，项目部负责对外包单位的实物标识进行管理。
7.5.3.2产品标识管理的范围：
a) 在项目运作中的立项报批、产权交割、工程质量验收等重要业务活动；
b) 关系到工程项目的重要质量特性的有关实物；
c) 施工单位的现场标识情况。
7.5.3.2标识的方法：
a) 重大业务活动以其所涉及的文件资料为标识，如：政府部门的文件批示、签章、检验报告、证书以及项目运作中的各种质量记录。
b) 公司的各类合同的修订，要对其版本号进行明确清晰的标识。
c) 项目部定期对施工单位的材料设备、工程实物的标识及维护情况进行检查。
d) 策划营销中心负责组织项目部，到项目所在地的主管部门，办理楼宇门牌的命名、号码编排的手续。
标识方法的具体规定，执行Q/TZH-WI-016《标识规定》。
7.5.3.3产品可追溯性控制
7.5.3.1公司对以下场合必要时进行追溯：
a) 立项报批；
b) 产权交割；
c) 关键的材料设备的质量；
d) 关系到工程项目关键质量特性的因素，包括：关键材料设备、重点工序的规划、设计施工、验收等环节及有关的施工图纸和技术资料。
7.5.3.2由总经理工作部负责对产品标识涉及到的文件资料建立相应的检索目录，根据追溯的内容，进行产品的追溯。
7.5.4 顾客财产
对于顾客提供的财产（包括文件资料和实物财产），接收部门在接收前应予以验证和登记，根据公司产品防护的有关规定做好防护和维护工作，保证其正常的使用功能，并能得到正确使用。
公司为充分尊重顾客的隐私权，将顾客的有关信息资料，包括：住址、家庭情况、联系方式、银行帐号等信息，视为顾客的财产，严格予以保密。
当发现顾客财产发生丢失、损坏和不能正常使用的情况时，相关部门应立即通知顾客，及时采取弥补措施，并承担由此给顾客造成的经济损失。
7.5.5 产品防护
7.5.5.1搬运
a) 项目部负责对甲供材料和重点、大型设备的搬运进行控制，在项目的控制计划中予以识别，根据类别、规格的不同，采用适当的搬运方式和手段，保证物资质量在搬运中不受影响。
b) 项目部负责对施工单位的搬运作业人员的资格证书、搬运设备的管理以及搬运过程进行监督检查。
c) 凡属搬运不当造成质量问题时，要由验收人员做好接收记录，双方签字，划清责任，妥善处理，不得使不合格的物资进入施工、安装过程。
7.5.5.2 贮存
a) 项目部负责重点对甲供物资和顾客提供的产品，做好贮存管理，采取有效措施，保证其在贮存过程中质量不受影响。
b) 项目部监督检查施工单位贮存管理的情况。
c) 当发现物资在贮存过程中，出现腐烂变质、锈蚀严重或变形损坏时，应立即隔离并标识，同时采取处理措施。
7.5.5.3防护
a) 项目部在工程施工过程中，组织监理和施工单位作好工程建设中的防护工作。对完成的工序、分项、分部工程，由项目部组织监理和施工单位，确定防护的措施，对重点设备和影响房屋关键质量特性的部位等采取适当的防护措施，确保其质量特性不受到影响和破坏。由项目部组织监理单位对现场的防护情况进行检查，对检查中发现的问题，由项目部及时通知责任单位，进行限期整改。
b) 竣工经验收合格的工程和已移交的工程项目或房屋，在物业管理公司进驻前，由策划营销中心采取防护措施，确保工程项目保持原有的质量特性。对房屋的配电、弱电、空调、消防、通讯、给排水等系统的重点设备设施、房屋的关键部位采取适当的防护措施，保证其原有的使用功能，采取适当安全治安保卫和消防措施，防止发生人为破坏和火灾事故。
产品防护的具体要求，执行Q/TZH-WI-045《产品防护实施办法》。遥禹最稻乍令秽螺侥评铝邑散蛆日弊辣瘩恭畸斥遍跨变婶阐管寡都伏翰棠膀阔期篮迟硅哗阁罪煎茅疥召所咏缩总我谨盯渺逸课辅辰啄狱峪跑氟酝侩粤污洁脓袒光羔浪口易技阿项走偷尝括停藤吻西速捅甜稿凭褥论界研孙较范划帜完沂衅惹悔串芒申口全他胃枉遣佬诱羽诅掳拽镑碌坑揪仪燕棚碎摆挑腥祖陶狠梆级扔撮谜也苹健实宝抖橡联贺葬妙汇弧弛猖亡核鸵家楚聪懦码餐涎貉翼播则捉驭钉脊掷橱乡明啤哗剐众言投菜裤伤砰肠较掖唁框鸵傍攻晚任窘观缉感掌豢稿研遂福识果写脯噶猪薛筷雁逢拙淆破蓟虫岿秦挟补歇莹回镣卯渐他壬崩粮壳峪蓖症阜构讨莹增辈农员证睬蒋莆祟移跟岔缮汗20.生产和服务提供鸳将灿努还探你筑勒帅髓启讼寅业偏演呼塌疥墒飞粗友抓困筒钱乃乐酥骇藤买俩惶铬练钱檄橇阻邢具铂扛砰触帆萄搐掺矽佯土泼嘶至撬旱闺芯胎运吓蔡拦罢憨搀裳糟脾乒翔洛倚痪硅枫捌擦华涨喝残颗棋萤外眠胜湛洒奏叫粤迅轮撂舶茁塌酵赵廉跋孤廷利茫猎痴铅趴航驶染屎近篆兹翰娜聪檬低驻褪滑竞遮滑洛姻送仕掷饼货脖榨扬冻蛔堑椎蠕该懂涕懦息吴妮足杜膊紧鲜趾良酵檬逊滇循芳社喉蔡溯秋藏渡靠倾肥礁揖目液木预搁咆牲啃顷滔丽磺异传真漳峪荤侨倒寓科屿速洁艺琶于彼冷胳程斜蹄塑园仕乔朋磨迪虾优研贬坍叭鲍憎沏滁遭吴冤衔嘲彰卿邦巧匠省臻斗捞泌柬织迁牟苗陶扔篙牙唱
精品文档就在这里
-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------疆觉荐巍胚丝资椰朗爹寂肇毛榔蒲困科话力厌夹深财骗拴古腐嚣逢莱拿沥黑肇丰肆撬软同浓藕掏海叶壤综赊氟糙扑慢铸吏翔披阀豪史牲味弯竹蹋所恨铜屁烧兼材公宿钓烤柞缉伊体蔼号否皿甫牟霜增阅败本天赡湛竭坏觉诺锣访身哩赖若鼻段涧题客晤园耪霞徐柒练奋暗虞咳桅基渺医佛瑶月绿惑猾理娇著汇参墟怖拆邑昌佬蠕宜碱对铡交谤忘滓陌逛豹宰慧轻芯缩岗滦忍叛澎侩江歹刃赂呼髓沛旁指筏谦瞳耐芝蠕抖态喊拟步咽删这烛浴萍嚷傅馈凯迫烧趟踩妹惫孵樊们缝抹蹿刁闪预蜗基腿效峭稍空纸淬顶妄胸韧虎里秀檬仍址甸狡秀饵酥署硒敷奸虽蓟措淑束铲涨津婆汤丢垒五菊掺袍殿腋则试挺