房地产和建筑税务咨询计划书.doc

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房地产和建筑企业
常年财税专业咨询计划书

第一部分 涉及财税法律法规咨询
1、内容:包括实体法和程序法两部分，实体法为各税种的具体法规政策，程序法主要是征管法内容，重点辅导学习新征管法。具体为涉税法律的风险防范与纳税人的权益维护。
2、涉税法律风险：是指企业及其代理人因对法律不了解或理解偏差，或主观故意，或税务部门因对法律不了解或理解偏差，或主观故意，使企业的涉税行为与法律规定存在偏差而承担不利后果的可能性。企业涉税法律风险的成因产生风险的主体：企业或其代理人或税务机关主观原因：故意或过失直接原因：涉税行为与法律规定存在偏差。在企业重大税务事项上提供税务法律救济。
3、方式 ：税务律师定期讲座辅导、涉及重要事项合同的审定和修改、税务事项风险的专业评价、书面告知涉税法律后果、代拟税务请示和税务复议报告等。
第二部分 涉及绿色建筑环保节能税务优惠政策咨询
随着城市化进程的加快，房地产行业也在发生剧烈变化，对环境、资源保护的要求越来越高，国家政策引导和强制进行绿色生态建设，部分房地产企业已经把节能环保作为品牌战略规划，并进行系列绿色策划、研发、开发，赢得了市场和商机。很多房地产企业注重节能环保和生态绿色，多数楼盘定位为品质住宅，宜居生态地产，符合国家节能环保要求,已经具备绿色建筑和生态小区标准要求的部分条件。目前四川省住房和城乡建设厅、四川省发展和改革委员会联合出台了关于印发《四川省推进绿色建筑行动实施细则》的通知（川建勘设科发〔2014〕619号第三条），该通知规定从2014年12月1日起，以规划审批文件时间为准，下列建设项目应按绿色建筑标准进行规划、设计、建设和管理：
（一）国家机关、学校、医院、保障性住房等政府投资或使用财政资金的建设项目；
（二）单体建筑面积超过2万平方米的大型公共建筑；
（三）地上部分建筑面积超过15万平方米的新建住宅小区（以《建设工程规划许可证》核准的总建筑面积为准）；
（四）绿色生态城区、节能改造、可再生能源建筑应用等示范性项目。
绿色生态的相关文件为实现区域范围生态小区提供了基本条件,同时在节能环保方面企业需要增加成本和投入，其目的是为了提升房地产企业品牌知名度和绿色环保的品质认证，推介进行生态小区评审，创造条件享受国家相关优惠政策和标识荣誉。
1、定义: 以科技为先导，以推进住宅生态环境建设及提高住宅产业化水平为总体目标，以住宅小区为载体，全面提高住宅小区节能、节水、节地、治污总体水平，带动相关产业发展，实现社会、经济、环境效益的统一。评审范围明确为住宅小区及生活配套。
2、标准: 《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》、《四川省绿色住区评审技术条件》。
3、相关文件:《全国绿色建筑创新奖管理办法》、《四川省建设厅关于在全省开展四川绿色住区建设认定活动的通知》（川建房发[2005]118号）等文件。
4、政策规定:
（1）川建房发[2005]118号第六点,经认定符合条件的可享受国家"城镇园林绿化及生态小区建设"的优惠政策，即符合国家鼓励产业目录的西部开发税收优惠
（2）产业结构调整指导目录（2011年本）第一类鼓励类二十二、城市基础设施 13、城镇园林绿化及生态小区建设 产业结构调整指导目录(2005年本)；十九、城市基础设施及房地产11.城镇园林绿化及生态小区建设。
（3）税务优惠依据：《财政部 国家税务总局 海关总署关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税〔2011〕58号）和《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》（2012年第12号）。
（4）税收优惠: 当年度鼓励类主营业务收入占企业收入总额70％以上的企业，经企业申请，主管税务机关审核确认后，企业所得税可减按15％税率缴纳企业所得税。
（5）评定办法：竣工验收合格申请评审，一次通过。
5、评审认定：绿色住区授牌。区域性生活住宅建筑小区及配套（不包括公共建筑）。
6、关于增量成本：参照绿色建筑最低星级的建筑群小区。成本一般比常规建筑每平方米多10元以上。视评审标准对照评分确定。
7、绿色住区的优化咨询内容：
（1）在建项目:按照绿色住区标准和西部开发优惠政策要求，进行项目筛选和可行性分析评价；推介可以参评项目；提供咨询意见,组织评审申报材料。
（2）新建项目:根据开发定位和预算成本的要求，调整和补充技术内容，以最低的增量成本或节约型费用达到符合评审条件的各项技术指标。
（3）按照评审要求收集整理准备项目评审资料，负责一次性通过评审，取得评审授牌。
（4）按照西部开发优惠政策要求取得申报证明要件。
（5）税务事务需要对项目的核算事前规划,涉税资料进行分析测算,评价申报减税的可行性,选择申报时间,按程序要求报送申请审查。
（6）取得有效审批文件和备案，成功实现实际减税或抵退。
8、收费：咨询和技术评审按每平方0.8-1元收费。税务申报按实际节约额的15%-25%提取。
9、与建筑节能环保相关财政税务政策及建议：
（1）选择合同能源管理享受税收优惠；
（2）既有建筑改造享受政府补贴和税收优惠；
（3）节能环保技术研发享受税收优惠和创投融资支持；
（4）再生资源材料制造享受税收优惠；
（5）购买使用环保节能节水设备享受税收优惠；
（6）再生能源利用享受财政和税收优惠；
（7）专利技术知识产权享受税收优惠和创投融资支持。
总之，充分利用相关政策进行项目技术和税务策划安排，提供完整方案报告，以最低的税负，创造和实现企业潜在价值。
第三部分 涉及财税基础管理咨询
一、财税咨询服务内容
（一）房地产和建筑业税务咨询的具体内容
1、前期准备阶段:包括项目组织形式的选择；土地取得方式的选择；项目开发模式的选择；项目开发节点的选择；对项目进行税务测算。
2、融资阶段：包括融资渠道的选择；筹资结构的选择；偿债方式的选择。
3、设计和建设阶段：包括相关合同的订立；开发成本和费用的核算；工程款支付的选择。
4、持有阶段：包括经营方式的选择；降低计税基础的选择；售后返祖的选择。
5、销售阶段：包括销售方式的选择；销售定价的选择；核算方式的选择；价外费用的选择。
6、收益分配阶段：包括工资薪金的选择；劳务报酬的选择；经营所得向资本所得的转化；弥补亏损的选择。
7、清算阶段：包括预留房屋规避清算的选择；土地增值税清算单位选择；土地增值税清算时间选择；企业所得税清算时间的选择。
8、企业分立、并购、重组和清算阶段：包括企业分立的选择；企业并购的选择；企业重组的选择；企业清算的选择。
9、建筑业：包括建筑企业设立的选择；建筑工程承接与施工的选择；建筑合同的订立；建筑修建的选择；建筑付款的选择；工程结算的选择；个人所得税的选择；总分包的选择；劳务合同的订立。
10、其他的财税咨询。
（二）专项涉税服务
1、协调税企关系、代理企业税务行政复议；
2、特殊情形（如纳税约谈、税务专项检查等）下的专项服务。 
注：涉及复杂的税企关系协调或企业需要委托事务所办理的单项涉税业务，双方应另行签订协议。
（三）日常专业服务
1、为企业提供日常办税实务咨询：包括纳税框架的设计、适用税种、税目、税率的认定，办税程序指南等；指导企业按税务和会计的要求建账；
2、根据企业实际生产经营特点和管理要求，并结合我国现行财税制度，为企业设计最优纳税方案，帮助企业最大限度地控制纳税成本并创造合法的节税收益；
3、定期为企业进行涉税事项审查并就存在的问题提出解决方案，协助企业规避纳税风险；
4、为企业提供财务、税收政策咨询及释疑，并及时向企业通报我国财税改革动态，提供财务、税务法律、法规及税收征收管理方面的信息；
5、根据企业需要，指导或审定各类涉税合同、协议的条款； 
6、为企业提供管理咨询、投资咨询服务，并指导或代理企业制作涉税文书； 
7、指导企业充分应用各项税收优惠政策；
8、根据企业的实际情况，为企业建立适当、有效的内部会计控制制度，使之防患于未然；
9、每年一次对企业存在的税务风险进行现场评估并出具书面改进建议；
10、企业财务高管可定期享受VIP高层论坛会议；
11、每年两次对合同、专项投融资事项进行税务分析并针对具体的问题进行专项培训；
12、为企业财务人员提供后续专业培训，满足企业不同层次财务人员的财税培训需求；
二、财税咨询服务方式
1、事务所指派精通财务会计、税法的注册会计师、注册税务师及业务助理人员（以下简称从业人员）组成财税顾问组担任企业的常年财税顾问。
2、顾问组从业人员采取定期与非定期、现场与非现场相结合的工作方式为企业提供顾问咨询服务：
1）顾问组从业人员通过电话、传真、QQ、微信、网络等方式为企业提供动态财务咨询服务； 
2）顾问组从业人员每月至少去企业一次，实地了解企业的生产经营特点和管理要求，针对企业的财务、税务具体问题，进行研究分析，并制定解决问题的方案；
3）顾问组从业人员每季度至少进行一次税务审计，并根据审计中发现的财税问题提出合理、有效的解决方案；
4）企业因特殊情形（如税务稽查、纳税约谈等），顾问组从业人员将提供随叫随到服务。

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