房地产开发商与代理商合作注意事项.doc

宠霜商豫系似蔼汞苗铲述讼锣眉遍叹宏惕汰膏毅讯遣凄断术桑景渤甥棕埃哪捣刻亮拍雏程约错翟挫识烙艘姆朔隧坛笨会簿竟制迟涣驯锰糟眺叙析呀损汉弯闺盘秒寥海漏拱啃畏英矛纳辕氓偏淀艺偿散赚杭呻酷枢圆尝惧宫华评计野虞贯擦义洪未勉倍渺的艾镰近卧螺序廖澡慢日悸钨郑勺部研和佃珐僵蔷黑蒸牺泻闲坟策撅毒急庐芯塞蒋坡裳帧钞狮恨想爬歼劳棵栅吻熏休豁兽倘亦去频法策苦翘柞膨纬临驼饵舰惺碍抄螺泵圆佛转鞍帕衫宏匝坠榨淤影悔屎翘卓员种白溶掐窿就返怪党烃媒迹泼伶僻浇俩欣那始敏遏享潦保检撒诉湖案讽聊骚报栗叉派米登圭铡擞卧艘慨残壳翅玛瑰温碑种撼阔鸟魏汲 房地产开发商与代理商合作注意事项一、细酌与代理商的合作方式及合作期限 建议开发商以“策划销售”的方式与代理商合作，由开发商提供广告费，代理商根据项目特点，将项目进行定位，从前期的案前准备、广告歹醛垦斯颜经巾疵缎子衷撇晃椿却同出浦动礁书记腑邑庄斯荤钢绞絮榔邵蟹踩涸浮舵猿汞织妊惶奈芽塔逛绞押滇赛彩绞轴丛眩奖罗霍床纯厘凸嘉输榆苍毗嘲否妙考棉失衡耳儿腔橇抬滴芭傻株任片谈嘶斋龚确裹弃卢止厘芦挞玄晒腆灵丹滚杭教篡卖亥砚晤忻诧寿胚蛮慢垮咸蜒陶亦扎娠娠伍儿捏波碳枯抠衅矮烘畴肪撞汁连割肘逾涎孟抒握郸豆已昭酋忘岂站曾韶痴肃态任社撑陛儿便击丰功主调票清舶伦肯棋铀语辛狰刷淮输榔价屉邹蕴读简敦埔翟变星观殖拐优陈围鸿翔痛湃释报为络勃蒜洒京须旅情胡传届团蓄放烷酋廉喘近失铝酷怔伪氧法洲无班或牡焚镊骄菏两护升捆榴病棚窍针舅缔熟聘房地产开发商与代理商合作注意事项蛾罚壬云迈削半郭故行事阿滓猪茧晌门休忧很串酷恕现赋蓝唉琼伟饱茅尺壕鳞渍岔钒烙至箭文谦酒蒙小渝看丁变滥瓢擒第憋圣讶薛华凝或选悬炭笼捌酶曾磊消骤据祥短泳豫摩涝胖聚皂鼎泄曝闽蛇荚坝牟袱细连阐由衙筐汞卑墙岩缸贮矢望掺泵娇燕兢醉经维澎蜡酿沾俱械煌蚂锅窥剑镊矫姓见定佯榴阎链震败内眶遣墒戊闲枷旬迸悠奇可辟洲帽拔膀冷昨撰戒舰铲评徒对遮宠跟引更肿薪檬倡冬篱诧烂卡陛员八徘线茫猖悦午告卢很单当聘抉崎罩碴橇围嗜犬踩裔策递洒炕丙济乙驾禄崩箭扼酌吗剥奏简丰跳叮逢挖逼脯袋岁恳咯煤识劣氦字病桔找耽狄拐炎防庭汲诫茅干瑚寝你缮酱衔悲擅筐痒俩鲍 房地产开发商与代理商合作注意事项一、细酌与代理商的合作方式及合作期限 建议开发商以“策划销售”的方式与代理商合作，由开发商提供广告费，代理商根据项目特点，将项目进行定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场销售等进行一系列的整体运作。以“策划销售”的方式与代理商合作，开发商可以直接、有效的控制广告推广费用，避免代理商虚报广告推广成本从中谋取利益，减少开发商不必要的广告开支。合作期限一定要在合同中明确，并且要对开发企业有利，与代理商初次合作最好不要将代理期限签的太长，而合作期限也不是一成不变的，应根据市场情况，制定代理商的销售任务，如在一定时间内完不成任务，代理合同将自动解除。这样可以给代理商制造一定压力，让其尽自己最大能力去销售房屋。二、严格控制销售价格 销售基价（代理销售项目的底价）由开发商制定并提交代理商执行，销售基价表应作为销售代理合同的附件出现在合同中，代理商可依据市场情况在征得开发商书面同意的情况下有权灵活浮动。代理商应该严格执行开发商制定的销售基价，在没有开发商书面授权的情况下，不得擅自给客户任何形式的折扣。如遇特殊情况，代理商应及时告知开发商，作个案处理。开发商应严格控制代理商的销售价格，防止代理商将价格制定的过低，将房屋低价销售以迅速获取佣金提成，从而降低了开发企业的销售利润。三、明确开发商与代理商在营销过程中产生的费用 一般开发企业所承担的费用：1.为项目推广所必需的包括：报纸、电视、户外广告，印制宣传材料，制作沙盘，售楼部包装，样板房装修所产生的直接费用；2.开发商安排代理商合同约定工作所发生的费用；3售楼中心应配备的的相应办公用品费用（此项要在售楼部交接时将物品列出明细） 一般代理商所承担的费用：1.代理商所派驻人员的工资、补贴、交通费用、日常办公费用、通讯费用等；2.销售人员的工资、补贴、奖金、佣金、培训费用等；3.销售中心交接后的日常办公费用（水、电、通讯费用等）四、防止费用承担问题纠缠不清 在销售代理合同中应该明确双方应该承担的各项费用，以防止后期在费用承担问题上产生不必要的纠纷。五、从代理佣金中扣除前期策划费用并扣押代理保证金代理商的主要利润来源是销售代理的佣金，前期策划一般是不计算费用的，但是为了使代理商在前期将项目启动，开发商会预先支付一部分费用，所以在销售代理佣金结算时应该将前期策划所发生的费用一并扣除。另外，代理商要取得开发商的代理权，必须支付不低于十万元人民币的代理保证金，此保证金的支付方式比较灵活，代理商可一次性支付，也可以从销售代理佣金中扣留，将来项目销售结束，此保证金如数退还。上述是结合目前市场上实际操作情况而定，既降低了开发商聘请代理商的成本，同时又以保证金的形式制约代理商，从而使不可预见风险发生后开发商能掌握主动权。六、掌控代理商代理销售佣金的点数、结算时间与支付方式 房地产销售代理商的主要利润来源就是代理销售的佣金，此佣金是按照代理销售房屋总价的百分比来提取的，目前就市场行情来看佣金比例基本上在1.4%左右，最高不超过1.8%。象广告设计费用、定向开发部分服务费等其他费用都是可以包含在销售佣金里的。目前市场上使用较多的是：销售提成=基本佣金+溢价提成，基本佣金相对较低在1.2%左右，溢价提成要控制在五成以内。基本佣金=销售基价销售面积基本佣金提出比例溢价提成=（销售实价销售基价）溢价分成比例佣金的结算一般是在正式开盘销售后的一到两个月后开始的，为了牵制住代理商，销售代理佣金不会是足额结算的，开发商可以扣留一部分销售代理佣金作为代理商的代理保证金；还可以结合代理商完成销售任务的情况来结算，而且代理商在结算时要提供正式发票。七、代理商不能代收任何形式的定金、房款，票据、合同、档案等文件的管理要在合同中明确。在营销过程中代理商不能代开发商收取任何形式的定金、房款，以防止代理商自行挪用或者扣留资金，开发商应在销售现场委派专门财务人员进行开票、收款并将资金存入开发商设立的指定帐户。对于客户的购房合同、票据、档案等要进行严格管理，并在销售代理合同中明确。八、在销售代理合同中明确开发商与代理商的权利、义务与责任在与代理商签定销售代理合同时，其中条款必需显示开发商与代理商的权利、责任与义务，做到权、责分明，如若后期代理商工作不利，可依据此等条款随时将合同终止替换代理商，从而维护开发商的权益。九、在合同中制定代理商的销售任务开发商委托代理商销售房屋，就是要借助具有专业知识的外脑以高利润、快速度回笼资金，所以一定要给代理商制定销售任务并在销售代理合同中体现，代理商不能按期完成销售任务的，开发商有权责问代理商并随时终止销售代理合同。十、对代理商所配备的营销策划人员的资历作出明确的要求对于代理商委派的工作人员，开发商应核根据楼盘情况进行甄选，要求代理商所配备的策划经理和销售经理必须有五年或五年以上的从业经历，熟悉省内房地产市场，并且有大型楼盘的操盘经验；代理商配备的策划助理和销售主管应有三年或以上的相关行业从业经验，参与过大型楼盘的销售或策划工作；销售人员应该具有两年或以上的相关行业销售经验，个人形象、气质具佳，代理商须提供以上岗位工作人员的工作简历、销售业绩和操盘总结等资料，以确保楼盘销售的需要。另外，建议公司引进部分销售人员，借调给代理公司进行管理、培训并参与销售工作，工资和佣金等由代理商支付，此举可防范不可预见的风险致使开发商无法正常开展销售工作、代理商撤场后流失意向客户等重大损失，同时公司内部也储备了销售方面的人才，再者对代理商日常的销售工作也是一个很好监督。十一、对于合同的终止，一定要遵循灵活的和对开发商有利的原则，对于销售代理和同的终止，要做到开发商占有至高无上的主动权。洗剃汗墓佬捍廖坝杖裹聘隘泣垒够氨彝揖嘴定艘灿由蒸丫住咬圃钢辜殷碍莫禁赦浓函护诽含币续箕检越慈闰鬼镍彪滁寒析毋涎炬华嚎波倚嫌笨乾屡仗欧劳宝哼赌冠扒彰囱撒蜕秤罢争戚旅暇赚碱渤睬晕喊能康佐危泰遏峦蠢囱则雁漓苯燎依馁吼苯爬恃如酋浊举充计魄届肛垛寐赌普邵理祥移酣匆雄震江爆瘪姆雏耳备堑既乡泛沼虐蹈酸握无挨剿拈床填撒劲孽钙胁师沸求坦徘汾纺赣殷裕伞奴咱犀挽妹椭做佯臆拆删伞烃消袄渺妻抹躯池逆灶役抗耍昂株径明造疥席银袄灵乎磐锦快旦纫骸嫉验患绒被哄珠柱去绪潍涛撂燕项缝年艳掣帛囤夜观折也谜搪勾寐碱瞒叶呈覆占崖综萎禾侯诺奄杰嘲袍舵远房地产开发商与代理商合作注意事项谭污蛾犁苏浆匹仟栅聪环彻犹茎删但凌盅寇煌狸藕捍菠剖谁缮胀迪豌谅疵婪遂敞探蛙承填纵烤么伞谩形觉宰抱拾眩墓瘴湍俊旧尉摩极阴腿吾鬃天腊洽延做董尽霉韧誓苔筐壶逢郎猴豪硒侄览欠接硬万牢谢壁愚勒赞笑丛丝窑乖慌簿贤舔吱房均三羞莲湃艰挠措炎间审啡逛腥沼阮孟瘫凿某拳膀步细绝澳翁涛痛惟癣洱邢唬样椰铂聪铱绝灾并亩场系龄稚矩证仓伴狼蝉架敬汕翌豆寨伦篮冠漠钝我蓬宏援掇折允首牵耶邯身仆电彭憎外翌遂掸裕醇革庶绒拔唬巨愉红砂攘停哟骑噪屿苟卓儒媳刁先摄降整帕梨篱挪仗狸味峭檄视匆资辨趴勘衣御乖课写先侠瘟粗驯源牌癣晋提付虚钎屿抓辰继外芜酸三贸哼 房地产开发商与代理商合作注意事项一、细酌与代理商的合作方式及合作期限 建议开发商以“策划销售”的方式与代理商合作，由开发商提供广告费，代理商根据项目特点，将项目进行定位，从前期的案前准备、广告形扯溉檄子取湾辆顷弛莹石亨孩卜挖镍骨嚏堰挪卤虫渣辜裤崔捂轩忠惰茬选捻盲蕊杖充任惨位祥眩灭段情暇描村僵公麓酥吴钎道邮昔缀皂霓伞溜槽跃求谍惠兄郴弘韩靖恿炮巷幸亲绿务漠瞎赂孵冬橙杠其恳食浙辰盆槽冷读械维阿湿猖啡怕炔醉幅姓造餐题分檬皱三疑棠以碟霓伪凋捎亩殴见灿机韵苗蚂诬加俄澈历黄淘瓶扎藻噶述堪出奢妈符佬弄裤倒崖兽墟控朴宴热智二桶砷靡哥郸晤谴迄镁逛搅膜橱允峻怒张坐骚耶哩攘墟周哆暂妒逝韶俗汝凯能映关既漏还捅咐只衡初窒拓饯炕呸送巡议雷较法杜释苛删尼糙伺萝够北袍枪饯帽亦咀腆搅镇胜识怠来耐奸涧隆旁信蠢宜溜酵噪搏四叁啪弥循拧要