BTLJ-7.5.1S02房屋本体维修管理程序.doc

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1. 目的
保障房屋本体的正常使用和安全，完善房屋本体使用功能。

2. 范围
适应公司各物业服务中心。

3. 职责
责任部门/岗位
工作内容
频次
物业服务中心负责人
《房屋本体年度维修养护计划》审批，房屋本体维护管理工作的监督、指导及权限内费用的审批、报批。

部门技术主管
制订《房屋本体年度维修养护计划》及房屋本体维护管理工作的组织、实施。
每年12月15日前
责任人
日常检查、维护工作的具体实施。
每周1次

4. 定义
4.1 房屋本体修缮是指为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋本体损坏而采取的各种养护维修活动。房屋本体修缮主要对房屋本体即房屋本体共用部位或具有共用性质部位进行局部或全部的修复、更新。
4.2 房屋本体的共用部位是指物业结构相连或具有共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋本体的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟、气道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。

5. 方法和过程控制
5.1 房屋本体修缮
5.1.1 房屋本体修缮的原则
5.1.1.1 根据实际情况制定合理的房屋本体修缮计划，因房制宜，对房屋本体修缮所需的资源进行合理配置，满足顾客使用和质量要求。
5.1.1.2 及时修缮、维修，全面保养，保持房屋本体正常使用功能。
5.1.1.3 修缮标准应与物业原有建筑风格和标准相适应。
5.1.2 房屋本体修缮的内容
5.1.2.1 掌握房屋本体建筑完好情况，根据建筑设计用途定期对房屋本体质量进
行评定，根据完好情况进行管理，保证房屋本体正常使用。
5.1.2.2 制订和执行修缮原则、指标、计划，审核修缮方案及工程预决算，有计
划地对房屋本体进行维护。
5.1.2.3 严格按验收规范进行质量验收，做好施工过程的管理与监督。建立和完善岗位责任制、构配件检验制及技术档案制度，完善工程项目质量体系。
5.1.3 房屋本体修缮的分类
修缮工程分为小修、中修、大修、翻修、和综合维修工程五类。
5.1.3.1 小修：保持房屋本体原来完损等级为目的的预防性养护工程，一般指补漏防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等。
5.1.3.2 中修：房屋本体少量部位损坏、不符合建筑结构要求，须局部维修的工程，一般包括：墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部位重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等
5.1.3.3 大修：主体结构大部位严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程，一般包括：对共用设施设备的拆除改装，如上下水管道、供电线路及对主体进行专项加固的工程。
5.1.3.4 翻修：指拆除重建。
5.1.3.5 综合维修：指大中小维修工程一次性进行的综合性工程。
5.1.3.6 由于公司目前所接管物业的现状，本程序主要针对房屋本体小修和中修修缮工程的控制。
5.1.4 房屋本体维修资金管理的原则（深圳特区内适用，特区外参照）：
5.1.4.1 物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。
5.1.4.2 专户存储指市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。物业服务区域的物业本体维修资金应存入物业专项维修资金专户。
5.2 房屋本体日常小修的管理
5.2.1 对于房屋本体共用设施，应指定维修责任人，每周巡视一次，发现问题及时维护并记录。
5.2.2 各部门应对装修的方案严格审核并对装修过程进行监督。
5.2.3 严禁对房屋本体的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占、不得影响相邻房屋本体的使用或危及其他顾客房屋本体的安全。
5.2.4 发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能的，及时通知顾客并进行清理。
5.3 房屋本体中修工程的管理
5.3.1 每年十二月十五日前应编制下一年度《房屋本体年度维修养护计划》，明确项目及工程预算、计划完成时间等，经过业主大会通过后，由业主委员会向全体业主公布。
5.3.2未成立业主委员会的项目，须使用本体维修资金的，应书面请示物业所在地街道办事处（请示函件见《关于使用 本体维修资金、征询相关业主意见的请示函》），在获得街道办事处书面同意的复函后，方可进行业主意见书面征询工作并实施方案。
5.3.3 执行单项计划前，应确定工程方案，包括工程量、工期、成本、安全措施、质量要求、施工管理等，按程序进行评估，报业主委员会审核，并按要求向全体顾客公布。
5.3.4 房屋本体的空调架、防盗网等外观设施每三年应至少检修或者粉刷一次，费用由业主承担。
5.3.5 楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮粉刷一次；房屋本体的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次；深圳经济特区内物业天面、外墙和楼梯间等设施，应当保持安全、整洁，每五年至少修缮或者粉刷一次，费用从物业专项维修资金中支出。
5.3.6 法规条例规定的期限届满确实不需要中修如粉刷和修缮的，应向业主委员会提交书面报告或进行说明，得到业主委员会认可。
5.4 各部门应制订房屋本体维修管理规定，内容包括维修方式、周期；基金使用范围、报批程序及管理方式等，并经业主委员会审核、确认，便于日常操作。
5.5 房屋本体小、中修工程所需款项，按法规的要求从房屋本体维修基金中支付，制定基金使用的明细表，按法规条例的要求履行使用手续，并每季度向顾客公布。
5.6 未成立业主委员会的，中修工程实施前必须经相关业主三分之二以上签字确认。深圳经济特区内项目适用5.3.2款。
5.7 如有房屋本体大修、翻修情况，将由公司成立的专门工作小组负责组织实施，参照《工程事务处理程序》进行。
5.8 房屋本体公用设备的维护管理要求见《公用设备设施管理程序》。
5.9 房屋本体的综合维修工程参照上述房屋本体修缮工程的要求进行
5.10 涉及安全防范的房屋本体重大改修、重修和加修工程，须与施工方签订《安全管理协议》，并报公司安全管理部审批通过后方可实施。

6. 相关文件
BTLJ7.4-G01 《工程事务处理程序》
BTLJ7.5.1-S01 《公用设备设施管理程序》

7. 记录表格
BTLJ7.5.1-S01-F2 《设备/设施保养维修记录表》
BTLJ7.5.1-S02-F1 《房屋本体年度维修养护计划》
BTLJ7.5.1-S02-F2 《关于使用 本体维修资金、征询相关业主意见的请示函》
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