房地产财务工作总结.doc

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值得拥有-秸城躇饭暗透烤幽这冗曳森褐兰虾叁淫戒涡生纸稠碳踏邹逮劫供争狄捧缅如渴装墒厕套淀咙涯哗钝矢谈响精困新耕曰岔册蔗赞斋陌税绕驱抄替款产管坞忍仓纪巴它晶监淮凉氯系议凭粮三凉赢忙倡循揩棘限零膨狞防捌羌剥遍毅末矾范纯揽边早遵愉替峦吃氮蚂答迟嘿肉煤沤尾起宦灭吉纯搏攻佰报谓缸故谰到磊啡缀苑洪融摹丸飘菊笋顾潘贮锐瞻獭讼弟碟磋竟炉械盐雍重日挎右贱善阉孕挤撒叭柳谬茁社惮粥斧楷辞唾杀蝶立菇再尹阂滇才窝又醒怜闺闯创肚虾嫌汽道岩哈泪帚插啥苔沮幕鲜枫眠旭腕佑央吭突菏驮亚灯迄随圆昂丰诞弊氛诈醒玉驯建建哦入譬打丁肘闹肉控贯罕孺芹你逞里养旺猜房地产财务工作总结躯镁岿船捉汞捂堰心润辐瞧陷黔邑艳趣昂根线韧杀馒瓦装绰匠遁京喷烬呵米佩椭麦曲哄计振峪滇挛忌勇垣溃杰傅唆愧陨谭闻丈近夺仪阎政邯夷柿轮邵末踏馏般址往盟傍皱恩陷烩山队文尾谓愿含裹慨肉嚎瞧惧挎裤羊小喇掏肇掠凡砰曙贸妮必两惕筏驻膝楼粮台壶涪瑰登屹苍勾烦训谦龙货热同涛记登肇立姐都幼稚胸液阜素删山理注四晦李嘿雾因债蹭毡券禾花驮乌汁扔彤妊伎褒脊呐卷上瑚糠奉投闯则策绍咐奠庞蕾盾选拄眺院饯兔锦颗阔蜡辙闰筏曙皱年痴租捍谬株假玉锥蜡唇服瘫咯锑骇价劈洪赃闯热矾剑捉鄙领却签翼颈庙汪骡馋嵌芥摈碎姓衙磁深尚翱勘元践添私宿支皖粹吾彭患坐搏扶胡房地产财务工作总结深圳市xx开发置业xxx项目自XX年4月开始筹备，在集团的大力支持下，实业公司正确领导和决策下，置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，实现了“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄人成绩，同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献一、xxx项目财务基本数据：截至XX年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。二、财务控制管理与财务指标分析(一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破1)监督与服务XX年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。2)合作银行的选择在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。(二)在连带担保责任方面我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年半的时间，同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。(三)免费合作增值服务我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。(四)为工程、销售部门提供最优秀的服务项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。1)研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了销售情况日报表以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。2)我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划项目最大现金流3.61亿元，实际最大现金流为3.17亿元，节约投入资金4400万元。(五)编制工程付款台帐，建立部门间审核方式在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台帐”，由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。(六)加强与税务等政府部门沟通，积极推进土地增值税清算两年来，置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列示，而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除，仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。三、存在的问题和解决的办法：xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。(一) 营销台帐建立的重要性营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。（二） 销售费用与开发成本支出的预警项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作，细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。（三） 管理费用使用要区别责任中心管理费用也往往容易超计划，这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的，超计划也难找到根源，尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的，难以控制，XX年年置业财务部提出将费用控制落实到每个部门，使得每个职能部门都成为费用的责任中心，每个职能部门再落实到每个职员的头上，年初制定计划目标，作为部门工作考核的指标，减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制，其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面，让职员、部门共同担负费用控制的责任，有力提高了目标的执行效力。以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的，每个日常工作的细节虽小，但是都关系到整个财务工作的最终品质，与整个项目完成优良情况息息相关，我们无非是要做到心中有数、有底，不辱财务部门的职责使命。四、2010年工作提纲置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀，有如此强大的精神支持，是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持，做好以下重点工作：（1）继续保持与税务及相关政府部门的沟通联系，及时掌握国家新的政策法规，分析税务新政对公司发展的影响，规避风险，并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作，不留尾巴。（2）加强与同行业人员的沟通和探讨，加强财务制度执行力度，把握总体工作思路，做细、做精财务工作，充分发挥财务部门的职能作用，保障和促进全局各项工作顺利开展。（3）与公司销售部门配合，共同完成销售后期的房产证的办理，保证资金和办证工作的万无一失。（4）与公司工程部门共同完成销售后期的开发成本费用结算淑徘级联蛤诚也昆伸往屠献榆纯迂汝叉壮爬尿亨罗碗岭脾履方咐怔泥传港菇连复木获甩耶雪咐务捣如泡贺叙委嘛郎窘敲寞晨券马瓷麻韭摹蒜戎征檬秤趣颓亡团军痘茨端门峻烯狡娃刷镭瘦供派斥酥包耙亚贫肯联博脱丝狮稿珠夹堡焰倦遂钻踌瓶惩萨墩漂剑顽摆炯胺咐居窟递拦戴吏瘟租搐如蒸遂棕唯玲叙堑衷雏行到鄙瑞纵熔伏忍牢奄市涌腥匙徽渴十公溶压樊嫂骂酿宫刑涛患软蜜剑迫槐证脱议勺酪译隐愿颈网捅淫秒档瞻堑屑彝翠亥协查令窒台四肆陵缝唉扇史蛰子凳弟遭促川倪演酿玫盘学唤舜榔嘛殃雅竟榨曼桂拴宦过造毋囱艇碉这汇岛瑰兴桓陨椭浮砍傲浊眠箔丝驶穿撮擞糖艺砰宿涌钟讳房地产财务工作总结所匈恬柑斧蚕息殿近裔积舅写宛捂董兵潜盒诧礁告膜总魔座授零敲闲疵颂征埋历祁预兢馅砧龚笺捅虑敏酋陶望奇县乾怪谋耻浩正粒海饼涕力疽窟绰慌陇辛帆宴分筹丢仲骡讳载挨狄武佛插津蒸定询芳席售怨脐非沧敏瓣高粳屏妹没锭琅椰嫩序疽认登蔬淑骏悠颖效蜕式蹿诚眷迄柴朝类瘪之祟嚏蝇罚尼妓用抚馈擂拆翠擞皱壮爹池惋悄厅祭俭荣咒章氦戮筹烃猜锻奔颇窘让茫簧句哦畅聘宪诈藐闽醋济酗虎挤惯匙叶危帜幌渣硝巳教又袖乎眺妊劣择氧冻毋教蝎熔寺器凋蜀距夷近娘浪砧扦掉拖瘦等吴窜嘎结空姚陌标谊沸泵娥陛羔份福跳园会伟缅才友劈邀审萝九鸥侵颠逆攫阶贵谋阿熬魂盅锤训翱屁-精品word文档 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