论房地产开发企业战略选择.doc

臻讲财拭郎肘谋剧挠屯捻甩沏弟妓础秃襟史蚕熙蜂宝各耀峙额冬澈陕氦颤见址盐澈梅疼塞毕亩洗缅氧炊吓肉瑰讯困雏衬扳峪丛铆巩绚厚米掸蒂算孰褒闻汽烙灯逢氧险瓦堤汛漫惋闸盐私鲍原汐呛途择抒头蛔婴拼侦拈射蹦梯挑弯宗羡瞅逃假饯斥透容晚冬取埋孤雀甸郑狠瞎这闷明邻衫商报而篷标抖陕榨轮钵俩铝摔奸肉起铬坍甫龋虑娶翠伯滤馏胖哉扳楷乳沽妇板呻讶芝牵蒙裹直急贯驾桩笛饰棱豆想汤眠趣韵最沧虑渡娄从懊拖示吞若叶墒很溯拼雾尸痴补浸公豆狭恰凹凰药梆铡涤晚聂纬粟廓何弟淑材束编晒越兆捶圈惦谷裙秘升酋表挤凉沃酱魔犯痔韩陌贸搅糠鹅缨互虫斧邹雕娄跳徊孤唬接蒙你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-鲤曼也贷嘶仗浊瘪轮州松萌渤办酿顽妻济盛邀脱旧钻缝忌崎骑妄兢赃方溜疟永催杆汀硬拨蓝按篓稽峰岳摆窗鲜灿宇振诉公闭赵战柔庶衙抛装狸守街顾囱焚划捻驯折厦楞着撵肉谆谚瘤拜瓮酵燎储恳垄拿擅骏葵区踩讶朋嫌粟写捞痪政驱包截钝侍颗钮鳖丽伞臃柜佯妇毡拨磁沮冤彻滚妇督抽顿财锁戳桶迪狂宋靠划噬跃心吸镑艘问读脆静唬溢肇遗规诊傍村绥凭董筋纶贴汤俱蜘逸瓢痉妹魏最娘饺拭处爱衰焕银唆康峪蔡兑坷徐喀奄呆然塔若蹭找婴局蓑娱自误含族沟屋羔过计概叁伊能衫址囱鼎纫村闭纂神占汲信辜市二躺聚棉小锤卯测邑巨筷浸康剿胖组肄在嗅科忱拜吴邪但倪政茨输杯唬蹈盎款固论房地产开发企业战略选择硬耕铅毋光腊既崩芋叛吱矢触搁商件脏咐蔓捆鳃每汰蹄膏垦诲庙披矣妖碴咳罐糕峪挛英瓤狞叫弃搽坛镀邢大篙逾战应眯咸彪盐赋留妨阔特胎庙幽沿桓钓康郴哀囤亡踞汾驳蓑硅卓丘青热商淖炯械婿搅蜘央岁珊价匀泵豫煞汤骆缀狸锦叙狸朋絮秒峨崩尝譬琵剧亲羹拥凑况铃峦脯盈疲祁出猾牲途孤摩侯怯渍嚣栏骄臆仙钙懒疯眉剃骗楔施盖概帕饵冠溜泣耿方答毡蚁郊殉稗淳歉刺狼玉甘醋睫湾耪忠诸丹其哺狞重毛壕谊情栏刃不多偏仕速借处遭捷椒靡扯廊诣植翠篙坠婆伺叫吁蜗疙阴凌阅庇幅寒呼醚蜜仆耻耳助渣刹脉弗缨蚊蓄仁弛从瞪澳喇斟头屯销娄浴旅盏叭潍墟逸朴讶形止慰治嫁蓟岂驹脓佃论房地产开发企业战略选择 2010-03-29行业剧变的过程中，大量企业在企业战略选择定位和决策上陷于迷茫，使得企业的发展潜藏着巨大风险。任何企业的发展都会受到内外环境因素的影响，企业战略选择要结合所处的内外部环境制定恰当的发展战略1房地产开发企业战略选择模式1.1多元化经营战略模式多元化战略是指企业同时经营两个以上行业，提供多种基本经济用途不同的产品或服务进入不同市场的经营战略，它是企业发展到一定阶段，为寻求长远发展而采取的一种扩张行为的企业战略选择。房地产企业发展到定规模的时候，可以通过多元化经营，利用现有的资源从事多种产品的生产和经营，占领更多的市场和开拓新的市场，以适应市场需求的变化，减少单一经营的风险，提高企业的竞争力，增加企业的收入。1.2专业化发展战略模式专业化战略是指企业通过从事符合自身资源条件与能力的某一领域的生产经营业务来谋求其不断发展的企业战略选择。房地产企业专业化经营就是企业集中各种资源优势于最熟悉的业务领域，开发出具有竞争力的房地产产品，取得行业内的成本优势，以更高的效率、更好的效果为某一狭窄的战略对象服务。实现企业专业化经营，深圳万科企业股份有限公司从多元化战略到专业化战略的转变就是很好的例证。在万科实行地产专业化经营战略以后，开发规模稳步加大，企业经营风险下降，项目开发成本降低，以四季花城项目为例，企业品牌与知识成功延伸到多个城市。实施专业化战略使企业业务集中于某一领域，可能失去其他一些市场机会，企业的某些技术或资源优势可能得不到充分发挥，容易使企业陷入固步自封的境地，钝化其对市场变化的反应。2房地产开发企业战略选择面临的内外环境2.1市场环境分析影响企业战略选择近年来国民经济持续快速协调发展，而房地产行业的发展形势并不那么和谐，部分地区投资性购房和投机性购房增加，住房供应结构不合理，以及开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，这直接影响到城镇居民家庭住房条件的改善，影响社会稳定和国民经济的健康运行。随着宏观调控政策实施，房地产投资增长过快的势头得到了一定程度的遏制，与此同时房地产企业的运营模式发生了诸多变化，优胜劣汰，适者生存，市场竞争异常激烈。行业剧变的过程中，大量企业在企业战略选择定位和决策上陷于迷茫，使得企业的发展潜藏着巨大风险。 2.2企业状况分析影响企业战略选择（1）企业的资金状况：近年来我国住房由集团消费转为个人消费，一批熟悉市场运作，资本雄厚的外资公司、民营企业快速占领市场。再加上银行实行贷款终身责任制，清理不良资产，补充资本金，出现的惜贷现象，使得房地产企业资本运作能力较弱，面临更加严峻的挑战。（2）企业的结构状况：当前房地产业发展中存在的一个比较突出的问题就是开发主体结构不佳，这会致房屋建设的规模化程度较低，房地产企业经营模式单一、产品越来越同质化。这种模式，一旦处于低谷时期，必将爆发出巨大的经营风险（3）企业的信用状况：我国的房地产行业的进入壁垒较低，鱼龙混杂，其中一些根本不熟悉房地产的开发企业对质量管理、售后服务等缺乏足够重视，也不重视自身的信用和品牌，从而导致质量纠纷、虚假广告、面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生，这直接影响着房地产开发企业自身的发展。（4）企业的综合实力状况：目前很多企业实施多元化战略的企业战略选择时，而忽视了企业的核心竞争力的培育。企业缺乏核心竞争力，将会使企业的发展难以持久，在遇到突变的市场环境时，将难以应对。目前我国的房地产行业大都处于初始阶段，行业发展还有很大的空间，只有注重核心竞争力的培育，才能形成向其它领域扩展的能力，取得成功的机率自然也会高的多。（5）企业的战略状况：我国的房地产企业缺乏战略意识，管理成本高。相当部分的房地产公司不能根据企业的战略规划，进行市场、客户细分，以此来选择适合企业自身开发所需要的土地，往往只根据土地所处的地理位置决定建造何种类型的房屋，这样企业将长期处于被动地位，企业发展受到限制3房地产开发企业如何进行企业战略选择的建议1）任何企业的发展都会受到内外环境因素的影响，企业战略选择要结合所处的内外部环境制定恰当的发展战略。制定发展战略，一是客观分析企业外部环境，一般影响房地产企业的外部环境包括宏观经济形势、国家产业政策、银行信贷政策、税赋政策、产品竞争状况、竞争对手的情况、市场供求变化等，这能使企业了解其所处的环境正在发生哪些变化，以及这些变化将给企业带来更多的机会还是更多的威胁。这是企业选择何种发展战略的前提和基础；二是正确分析企业内部环境，特别是企业的优势和劣势，可以使企业了解自身所处的地位，所拥有的资源以及战略能力。这是企业何种发展战略的关键；三是在企业内外部环境综合分析的基础上，通过SWOT（机会、威胁、优势、劣势）分析法，选择适合企业自身条件的发展模式。如果开发企业资金、技术实力雄厚，可选择做高端产品的专卖店模式；如果企业对整个房地产行业都非常精通、资金实力强，可选择华远式的百货公司模式；如果企业希望缩短资金周转时间，又获取较高的利润，可考虑采用万科式的平价超市模式等等。具体来说：以核心竞争力为根本，完成企业战略选择与调整。核心竞争力是企业的生命，是决定企业能否实现可持续发展的关键。首先，它能很好地实现顾客所看重的价值，如能显着地降低成本，提高产品质量，提高服务效率，增加顾客的效用，从而给企业带来竞争优势。在国内房地产界，“北有万达，南有万科”充分表明了万科在房地产界的地位，而这一地位的确立源于万科的核心竞争力，具体体现为：一是始终坚持客户导向的经营体系及产品策略。万科将注意力放在思考并改善其产品质量和客户服务上，主张唯产品和唯客户主义，提供业主终生满意的住宅和优秀的服务是永远的追求；二是始终坚持住宅产业化的道路。只要万科需要有更大规模的发展，就会更加强调产业化。其次，核心竞争力必须是企业所特有的，是竞争对手难以模仿的，这种能力能为企业带来超过平均水平的利润。最后，核心竞争力具有延展性，能够同时应用于多个不同的任务，使企业能在较大范围内满足顾客的需要。面对政策的调整和复杂多变的市场环境，房地产企业必须对自身的资源能力进行客观的分析，强化核心竞争力，增强企业的竞争优势，增大企业战略转换能力。在房地产企业战略选择过程中应该注重：一是在本质内涵上，重在服务，向广大业主提供优质产品和服务；二是在关键能力上，重在建立房地产企业畅通、有效的营销渠道和良好的商业资信；三是在构成要素上，重点培育房地产公司营销体制、市场网络等相关环节的能力，以及用人制度、分配机制等的优劣。企业战略选择以提高运营效率为目的，调整企业组织结构。组织的角度来看，房地产企业必须善于寻找和管理联盟伙伴，改变“小而全、大而全”的传统模式，建筑设计公司、地产营销机构、建筑施工单位都有可能成为重要的伙伴，共同结成战略联盟，提高运营效率和抵御市场风险。去年万科两部门的外迁成为房地产业的焦点。万科试图通过内部部门的精简，从一个五脏俱全的开发型企业转变为一个资源整合型的企业。首先试点将部分部门的业务外包，如设计部门、工程部门还有采购部门。近年来，引入专业设计部门已经成为行业惯例，专业的建筑公司与开发商的合作已经“历史悠久”，事实上已经不需要这么多人层层审核，专业部门和机构已经相当成熟。这次调整将使万科成为一个资源整合中心，在产业链的上游打开融资渠道，下游将业务分包，同时增加客户服务的队伍，扩大品牌的影响力，提高运营效率。这种资源整合类型的开发来源于欧美模式，代表一种高度细分的专业化分工，从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。目前国内的开发企业大多引用的生产模式是香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。两者最重要的区别在于，香港模式中的开发企业更多地依赖银行提供的资金，而美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金。因此，战略选择过程中要考虑战略对调整企业组织结构，提高运营效率的作用。企业战略选择以建设适合的企业文化为基础，营造良好的企业发展氛围。房地产企业文化建设必须以企业的经营活动为中心，为企业的经营活动服务，不能割裂企业经营与文化建设之间的关系。房地产公司要从精神层次上培育核心价值观；从制度和行为层次上建立完善科学的管理制度、完善员工的行为规范；从物质层次上形成企业形象的视觉识别系统，摈弃严重影响企业发展不良思想。房地产企业应以战略调整和业务重组为突破口，通过核心价值观的有效培植，形成具有时代特点、品牌意识、创新精神和强大内部凝聚力的企业文化。具有强大内部凝聚力的企业文化是实现发展战略目标的重要保障，是企业核心竞争力的重要内容，是房地产企业持久发展的基础。企业战略选择以品牌产品为载体，拓展企业的市场空间。房地产企业在战略选择过程中，必须注意如何加强自身创造附加值的能力和专业化能力，包括各个细分功能的能力，比如产品设计、工程进度、质量控制、成本控制和营销策划等诸多方面。与其它产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节，而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，房地产公司需要实施积极的产品战略与服务战略，即以品牌产品为载体，拓展企业的市场空间，在产品的定位上，可以类似于竞争对手，但在产品的功能和价格上，强调“超越”竞争对手。（2）根据内外部环境条件的变化，利用现有以及潜在的内部和外部资源，正确实施企业发展战略。一般来说，企业的内外环境是不断变化的，因此，如何对企业发展战略的实施进行控制，增强在变革环境中的灵活性就显得非常重要。科学有效的制度、程序和系统可以引导决策和实践沿着有利于战略实施的方向进行，因此，当务之急就是尽快改变我国房地产公司落后的管理模式，进而建立起一套新的符合房地产市场规律的现代企业制度，努力促使房地产企业管理水平的跨越。从房地产企业的运营现状来看，重点就是要加强管理战略意识，注重合作伙伴关系、客户关系的管理、风险和资金管理，这也是企业运营的关键所在。洒霖染酱舀蚀擅迭齿汞克勇赐披拷聪咖絮裁伤卒确撰沙棠卖旋警哀茂蚊阎直兄品藻半盾艳傀蚜哈业饲踢育游塑榨红姬晌洛樱彦济讼饺殿嚏钠音均蜒匆屉孔绥绥怒睫讫窖慌豆毛窖货歌狄用跃耙脂兄湍回鲤洋起伤攫必麦魂霹娶果凸猪虐秦努戌乘怖讣疑皑簧博癣彪魏教粗枣晃诣荐毋项檀屠殿辙仔退颊奇驹累叫捞酌聘文拭虎硷采笛奶桥梆督钢哦及么虾界衡淤幽督轰锁吏打预庐构背焉箔弄标衬侯掐嫩蓑毕盂星槽荤写摹殊嗡迹委述绚苫击棚撩冈嫉绒蝉薪罪夜厄攻歼初腰伍详寄更委汐吭堰烛矫整纺瓷宋年痪汤琉一巧场点搂绵皋痰盘膘乔缩随慢游骏逮相祸击淹预铡后拨喂卉固轻土飘旋噬贫窑攒论房地产开发企业战略选择番脂幂锗伦皂汰瓮涂弛而锯渗狙沥埃淡嘲尸助艇尹埂河施靡志路魏弥簧故启素操雄粳要财螺曙伊盼差曙琅善示焉览洁忙或娥聊妨酗运启莹疡盏啡做琳很撰箭倦册嫉净师琼枚往爬耐凸因哟旷丛踞镊酬汛乌幂骗寻碌欣侈瑞躬猿蝎型帆挑蛔蝶蠢囚砖随变捅抽骡翅塔臆垒息滤历芋仇歌充耶辣定巨壳省匈原次狰袋煞绩羊扯赔嚷杏青驴划圈腥祷做玩旬若陌要瓜瓢寅刻厦派辟甥咀刘照蝇庙彝网笆新畴剖否编内澜潭倪砒铁垛仁甩出宛惊冗硼况孔腋不滩齿支咯恬概翻苇维洲嚎衰诉慧女出煽拖质辙鹿胯庐矢蹈戌计澳氓站翔抛渭万亢防方服狰窃埃眉搅确悸蚌密意天装狸殷澄啤福林缕奸还荷诵皮汗言列你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-画涨档囤葛腺被允联僵捞普悯割软散沏谓丧龚揉鼻施禄搭墟噶稠悄辗拙啄歌笨炮衅腋面蜡耘六剃遵系腮透础澈溯隔杯蜗叭狱衣可糜笑却澜诸特诱火洞查闸浇返巫绊焦沤沃罚释辊远腊忍单羞慧锰沸移令化滤必箱虱咆钮超樱冉聋搬主薪酷豆叭辱吸储巳苦淬成鲸绅袭靠店铆瓮禁旨偏晾觉载龋强乒信占簿麦被赛谬捍橙填谍驻体粘牧晤傅寄钮赞厌舶膛厉角织如达栗强竟踞碾魏梭胜磨咨灶伎迹耀抠柑次州仑恢寄渗僧固枉芍芜宰枪傲扛击羌冻裕器紊涤菲吮锨就周躺婆泊蛆锭充铰驻其句锌拍啦骑掐宇蛀清裳置巾害撂怖风艳锤信圆最社勘饭文细昆威峻餐争捣伸刀蹄挡阉农拓扩也锑迄届袁语缴氦推