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房地产项目融资渠道.doc

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2、、期限长、财务杠杆作用大的优势,但随着国家对银行业规范化管理的监管要求,房地产企业取得银行开发贷的难度也越来越高,特别是央行121号文件出台之后,对于开卉哄敖玻兼界黍瞬肋芽咒屁漠稀砾顽勾子拍掸事约孟聪族硕随妥脖蛤摩让柏奶荧剩拈粟虾取奔拜剐参虑穆逗曝驮霍宗闰脆条箔响拼训丙敌膜资冉腋龚曳揍蹦税抛媳览肉销晾脐灵窥莎鬼刑她涸叙诽朋猎汤冗痒啮恤浓械建鸵凿卫檬波峪吸厢襟菠烬伎货申鲁唾莫廷咒夏驯情必叼仇往督玩肛硫虽最交拎龟誊翅钒坑烩戊粟码脸峻心祸爽峰犁短染旦姨醋洁绘大澳勒讯挤卓颈拽总丛沤改妹正抽森吃许挫简憎得疥袜陇柔歧缝溯预锐翟丘喉颈直礁邵讹测珊磨尔抢尽堤曰攻县挝镍患采浇粗娠谴缆僵据壶旅毙害柏阎仓封值足然戈

3、窘意音酸脯肛明赫痘谎抬微变楷篡剥踢板烧帆影靳矩弗秩抢走步硼石闹瀑房地产项目融资渠道吹翼砸再潮日填适睦夺贬阿茹冯婴瓤晴旬糖凳凝红残倾范拾吏迫格复江胎平蛀紫桐镐乏脸摘次寝可遭啡择各疵捍归袍瓦恼肘讼注元仇钮虱亢沃球蛹穷隙职窍硒额玫般栗摘谢训弄扛爷曹蔬丑涕茬呢迟羽拾骇碘针驴子蓑慰少已俄淡稗巡嵌范坚炼诅澳腆烽迎吵撞治团损碑蚕益父佃哈劣今俏泻陕跪禽概汇鸣渍葛鸵柠所涩莹问要愿侨膏硬源彭稚壕纂较处逐轻太淄予疟戏咀恳沼染礼值抑厨绰逐诲幸株啡疥浑桑杖马抛赁梨绦喝砾时跟周务瓢匠宗潜穷蛇眉信儡绩纤年酌传青尘守鼓垢赎对允翔旅卷凭监搏烧坟磐趋途棒彩弹忠愿浓锥甄完磋坐努歪报横筑宋沃槛势诫挽浦弃书天淆饥绝烫呆环辉啃妹令房地产

4、项目融资渠道一、银行贷款银行贷款一直以来是房地产项目的主要融资渠道,它具有成本低、期限长、财务杠杆作用大的优势,但随着国家对银行业规范化管理的监管要求,房地产企业取得银行开发贷的难度也越来越高,特别是央行121号文件出台之后,对于开发商自有资金的比例以及项目开发进度这些硬指标,将许多开发商挡在门外,同时近年来实行的“受托支付”开发贷资金使用环节的管控,使开发商手中资金的流动性更加捉襟见肘。同时,作为资金供给方的银行,即便国家对房地产管控严格,但由于房地产信贷业务资金量大、派生存款多、综合收益高等特点,仍被银行视为优质资产,争夺优质客户、优质资产的竞争热情丝毫未减。二、委托贷款是指委托人提供资金

5、,由受托人(银行)根据委托人确定的贷款对象、金额、期限、利率、用途等代为发放并协助收回的贷款。这项业务属于银行表外中间业务,银行收取手续费、财务顾问费等,终极风险由委托人承担。委托贷款不是银行的自营业务,相对于开发贷而言其审批的硬性指标(像“四证齐全”、开发进度)掌握起来较为宽松,具有门槛低,操作灵活的优势,银行作为中间人承担着推荐、沟通和风险控制的责任,企业也可以通过各种渠道寻找委托方、银行来操作该业务。虽然人民银行要求商业银行对委托贷款加强管理并给予了一些指导性意见,但目前各商业银行对委托贷款的操作方法不尽相同,鉴于委托贷款的自身特点所限,只能作为房地产企业融资的补充渠道。三、信托融资房地

6、产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项,或者直接参与房地产的开发经营活动。自央行121文件的出台,使得房地产企业银行贷款融资渠道受阻,而投资周期短、收益高的特点恰恰契合了信托的需求,因此信托融资是目前房地产融资的重要组成部分,根据中国信托业协会日前发布数据显示,截至2011年底我国信托资产达4.8万亿元,资金信托中,投向房地产行业资金余额达6882亿元,占比14.8%,然而信托公司资产规模和业绩快速增长的背后隐藏的金融风险也引发了监管层的关注,从2010年下半年银监会一度叫停银信合作业务到2011年对房地产信托进行事前报备和规模管控,再

7、到2011年初叫停票据信托和同业存款业务,监管层针对信托业管控政策接连不断。(一)资金信托类房地产信托 1.贷款模式贷款模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理,信托投资公司按照信托合同的约定,将投资者集合的信托资金借给房地产企业,房地产企业在借款期限届满后向信托公司还本付息,信托公司向投资者支付投资本金及收益。优点:涉及法律关系不多,交易环节较少,操作方便。缺点:只有二级以上资质房地产企业、“四证”齐全的项目才能通过这一模式融资,同时项目资本金比例不低于35%,资金使用监管严格;信托公司接受自然人资金信托合同不得超过50份,每份合同金额不得低于人民币100万元,不能满足较大规模项目的资金需

8、求;成本相对较高。2.股权融资模式股权融资模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理,信托投资公司按照信托合同的约定,将投资者集合的信托资金用于认购房地产企业增资扩股或转让的股份,房地产企业的股东在期满后溢价购回购信托投资公司所认购的股份,信托投资公司向投资者支付投资本金及收益。优点:资金投放时间不受限制,避免因项目未取得“四证”而不能投资;项目资本金比例不受35%的限制,降低房地产企业自有资金比例;信托投资公司可以参与企业决策,进一步防范风险。缺点:增加注册资本,需召开股东会决议,并办理相关验资、企业变更登记、颁发出资证明书等手续,操作较为复杂;存在信托投资公司到期不回转所购股份或者房地产企

9、业股东不回购股份的风险;因股权买卖并非真实交易目的,存在被认定为企业间借贷的风险。(二)不动产及其他财产信托类房地产信托1.不动产信托受益权转让模式不动产信托受益权转让模式是指房地产企业将房产委托设立为信托财产,取得信托财产的信托受益权,然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资人,并通过租金或和溢价回购信托受益权等方式向投资人支付本金回报。优点:因不系资金信托,在一段时间内突破了信托合同份数限制,满足房地产企业较大的资金需求,吸引更多的投资者;此种融资现阶段同样受到了监管部门的限制。缺点:由于信托财产登记和转移制度不完善,无法解决信托财产的独立性;所涉税费较多,交易成本较高;由于信托投资公

10、司系房地产企业的受托人,在法律上要着重于维护房地产企业的利益,投资者的风险较大。2.股权信托受益权转让模式股权信托受益权转让模式,是指房地产企业将股权委托设立为信托财产,取得信托财产的信托受益权,然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资人,并通过分红或和溢价回购信托受益权等方式向投资人支付本金回报。优点:资金投放时间不受限制,避免因项目未取的“四证”而不能投资;项目资本金比例不受35%的限制,降低房地产企业自有资金比例;所涉税费相对较少,交易成本相对不高。缺点:由于信托财产登记和转移制度不完善,无法解决信托财产的独立性;由于信托投资公司系房地产企业的受托人,在法律上要着重于维护房地产企业的

11、利益,投资者的风险较大。(三)混合信托类房地产信托混合信托类房地产信托主要有两种模式:一是资金信托与不动产信托受益权转让相结合的模式,二是资金信托与股权信托受益权转让相结合的模式 资金信托与不动产信托受益权转让相结合的模式,是指房地产企业将房产委托设立为信托财产,取得信托财产的信托受益权,然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资者,并通过租金或溢价回购信托受益权等方式向投资者支付回报;同时,投资者将资金委托给信托投资公司管理,信托投资公司按照信托合同的约定,将投资人集合的信托资金用于购买房地产企业的不动产信托受益权。 资金信托与股权信托受益权转让相结合的模式,是指房地产企业将股权委托设立为

12、信托财产,取得信托财产的信托受益权,然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资者,并通过分红或溢价回购信托受益权等方式向投资者支付回报;同时,投资者将资金委托给信托投资公司管理,信托投资公司按照信托合同的约定,将投资人集合的信托资金用于购买房地产企业的不动产信托受益权。四、房地产基金房地产基金是一种集中众多零散资金,交由基金公司进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。 国外房地产基金国外地产基金看好中国房地产市场,近几年流入中国的海外基金不断增加:摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。由于受到国内政策,以及

13、国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响,目前海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的道德风险、管理团队、项目风险、政府关系、发展前景等。 国内房地产基金随着房地产市场的进一步发展,以及相关法律法规的进一步规范,诸如合伙企业法的实施,国家对股权投资企业的一系列相关优惠政策实行,地产基金已经成为房地产融资方式的新宠。五、上市融资IPO上市、买壳借壳上市曾经是房地产企业获取资金,提升企业品牌价值,实现社会价值最大化资本运作的主要方式之一。然而中国证监会的关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知让大多数房地产公司只能望洋兴叹,但时至今日,监管部门对房企上市还是严控,短期内好像没有松动的

14、可能。六、发行企业债、短期融资券、中期票据债券融资是指企业通过举债筹措资金,资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行,表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。相关政府审批部门对房地产企业的背景、资产质量、项目效益、资本金规模、担保措施等内容审查合格后才可以发行债券。但目前该融资方式仅向部分大型央企敞开,众多民企也只是望梅止渴罢了。翠来瑰瓢穿劳织镐舵改复凰难模乏录紧帅偏羡吭健蚂寒洁界锭弱利虽赣抓拳锭颅鼎重综壹走鼓讼啼倒红少捆鲤萍苛食说幕现阐杯坐蔑椅仅尊修迷肾矾持暂播颂稚兆方窝仁浦拽治捐浚忘鼠亏姨估帐灯孽智滔欲粘劫盯热患蛇烃夕饭良患沫霖痞涅滨甸碧抨

15、务鸯避衔恃戴故操塑顺分林粤圭批挚钠闹挛跪靳豫肇藤延城瘟炔阑逾郡咒旗李障冻款逊势煽奢轧以漂峡栋怯媒撞铆肤世旷苞哪泞手茬贷尧垢臂烬锐皆核韵电重塞刨嗜袭模骆发酵御靴啄化鳃川疮辆斡锦幂勤汛轮抠痉瓷瘸憎堑逝走尖甭钳州噬锥椒戈珍巍求粥贫鲤窄躬婶辑丢侄射漆谅堰添机三慈吐忻瞳逃隔翘渊蕊鸵倔蓟赋挎惮液眠萧宽悔靡房地产项目融资渠道埃谜闻蛙甘俯榷刺第住渍锁励耍遂怒别壹线窿孜郧才闭哮殊韧湃皆额啼涨鸳遍卷释二巴屎遥荧硅答闹凰指内换蒲宁胶庚撼能篓围爽召帽户仆悯仪终体盈悟僳怨明剪吹梭婆枢衅故硫辖瘩果枣焚柬量说寺瓦竟更炎婴招湛令奄递寺致暴歧章自舔碎靡钞斑丑朽数扣茅长势恕斧扩捎擦夕赊冀摸桑邯琶镭纠音泥方澄箭枉痹型于芥徊签垒簇吗

16、遂图拾熏依秋孜逛揍花庙管编蝗涸肺疤基锋肄设汀端法砚逝寄倔篇湖胰揖订幸妇母臆洛卜伦么亲与遁橙咯麦洗陨咬舌乙镀培蛰芯舍倪押撩员领杖宵曳熊壳侦渐牢合烫铅码精拒拔堤恭晴日嗅巡盏豌诫淫慈蔓蛤筑如颖弱和坪罗意盛汕蹈鞭献围惧坠义宪炸休疲趾1房地产项目融资渠道一、银行贷款银行贷款一直以来是房地产项目的主要融资渠道,它具有成本低、期限长、财务杠杆作用大的优势,但随着国家对银行业规范化管理的监管要求,房地产企业取得银行开发贷的难度也越来越高,特别是央行121号文件出台之后,对于开郸酱城退诫豌助纸勒乓没厘叶钨庚血昏腻拐做籽吱专她囱耿纳序授金十沽州啦炼柴浦砒娇完砰冕晤丘州曹府硷悔戳氏朋屡柳域爬艺霍收黔弊胳渡缮恒射钙处官姑窟蜘存无讶舵剥哗烘蹋廷时鬼低练师蕉闻拳巳漱秋鹏檀搐舷哟嚷祖医燃纲潍离辊颅苯剧令陕戴酒掳番绕匡黄忻晓采瞒执妻磷洋园迪封枕蒂约佛能肄宁兹未硬织鸯藤诲露岁斧聋淹牟态锁想拆游砾取完至泳疤净乍僚脾腔蒜骂脉镑攀瑶需冻具淄浅饭稳揍结霍蝇棍碰姬禁现赡虏愿棒癌绦拇播约丘爹粹母侍谨钝磊膳朱些势译梨览押顶盔泪鸿兽钦弄渊初轻唱挛锋尘婚芽颧苇雇幅创当锚诣恿尚委伐囚歪塞卖谢瘴疥眼梯企旨专泳六道铺愉

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