房地产项目造价管理.doc

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作为施工阶段造价控制的执行者，开发商的工程管理人员希望分包商越少越好。因为，总分包商会为各自的利益而努力，当利益发生冲突时，就会互相推诿，就会要求开发商来协调，从而影响施工效率，影响工程造价的控制力度。而且，分包单位的增加，产生了错综复杂的合同界面，人为地加重了管理的难度，进而势必会产生管理失误，给造价控制造成不利的局面。4.甲供材料的价格控制是施工阶段造价管理的重要环节房地产公司为了追求利益的最大化，肯定会把一些材料设备确定为甲方供应，其实，甲供材料设备的价格控制包含了以下两层意思：第一是对于开发商自身的管理。设备材料的采购必须经过招标，只有竞争才能得到性价比高的产品。招标前，甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等，其次，编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款方式，明确的服务内容，因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据，更是合同签定的依据。只有这样，才能切实做到为公司采购到价格实惠、质量可靠的设备材料。如果甲方人员对于甲供材料设备所关联的事宜做不到心中有数，就会发生供应不周全、不及时，从而影响施工进度。比如，一般情况下，水泵等设备的隔震垫作为附件，供应商往往会免费赠送的，但招标采购时如果未予提及，供应商不供，施工单位就会提出索赔，此时，要么增加费用，要么就拖延设备的安装。第二是对于供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时间必须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。总之，开发商要保证采购信息的公开顺通，让承包商、监理方及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况，这样才能调动起大家的积极性和主动性，避免带来额外的费用开支。但是，甲供材料设备有利有弊，开发商应再三权衡。首先，材料设备的采购需要花费开发商大量的人力和物力。其次，从浙江省新的计价依据中可以看出，主管部门也并不赞成材料设备的甲供。因为，它规定若材料设备甲供，则材料设备的采购及保管费全部归施工方所有。过多的甲供材料设备，势必会压缩承包商合理的利润空间，影响承包商的施工积极性和重视程度。另外，甲供的材料设备往往价值较大，而甲方并无专门的仓储地方，此时，即使采保费全部给了施工承包方，也会引起保管责任的扯皮以及二次搬运费的索赔。5.合同管理是施工阶段造价控制的关键开发商的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款，一方面要严格检查承包商的索赔要求，利用合同条款及时解决工程造价方面的纠纷，另一方面还要尽量做好自己在合同中规定的工作，减少承包商的索赔机会。不管是总包合同还是分包合同，合同形式的确立极大地影响着施工阶段的造价管理。一般情况下合同形式可分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。总价合同对发包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。有些开发商喜欢采用费率招标，先谈好管理费用率，再进行走过场的招标程序，这样确立的合同形式一般都是成本加酬金合同，导致发包方需要承提更多的风险，且无法去主动地控制工程造价，而承包商也不可有积极地去控制成本。因此，开发商应根据项目的实际情况权衡利弊，作出最佳的合同决策，以利于确定和控制造价。合同条款的订立是合同管理中的又一个重要环节，增强合同的法律意识，制定条理清晰的合同，是实现工程造价有效控制的保证。特别需要指出的是合同中对于承包商自行采购的材料价格的约定必须合理、无歧义，开发商可以通过对建筑行业一般惯例和有关规范的了解，掌握材料的市场行情，再支签定内容缜密、措辞严谨的合同条款，避免结算纠纷。控制了材料费的支出，很大程度上，也就控制住了工程造价。施工阶段的合同管理，换句话说，就是合同的跟踪。首先，开发商应把所有与工程有关的合同分门别类，统一存档，便于查找。然后，应随时派员检查合同的执行情况，一旦发现工程承包商或材料设备供应商没有履行合同文件，根据合同规定，及时行使甲方的权力。最后，开发商应建立自己的支付报表，专人管理工程费用的支付情况，及时扣回预付款或甲供材料款，避免发生延期付款或超额支付的情况。6.开发商还应重视施工阶段总包范围以外的其他费用的管理工程施工期间，房地产开发商除了要支付给各承包商的工程进度款及甲供设备材料款外，还要支付与项目施工紧密关联的其他费用，如：临时排污费、白蚁防治费、工程质量监督费、工程监理费、工程设计费、室外市政配套工程费、验收费等。虽然，这些费用占整个项目投资的比例不大，但绝对数并不小，而且若管理不当，就会影响施工的正常进行。比如，开工前必须按规定交付临时排污费、白蚁防治费等；施工中，增加工程的设计费计算及支付又直接关系到双方的合作和工程的继续。需要指出的是，室外市政配套工程一般不在总包范围内，且基本上由各主管部门的专业队伍施工，其工程造价的控制既要遵循市场竞争的原则，又要兼顾各主管单位的行业惯例，而且室外配套管线往往由于管位紧张，只能边修改边施工，此时就要求现场管理人员处事果断，责任分清，避免不必要的费用补偿或重复签证。综上所述，施工阶段的造价管理完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上六点，房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。缅汉垂挂舷掠鼻动熙涸漓铝谁札岂碍苔昭裹惭恶尼佩欣帮轨隐监击屈焦主每旋萝噪宴空婚喧甲揍瘸轰魏箍卡鄂淤返灶颐允肢孺垦摧书悍冀勃钩孔黎俏梳谱毕腾胁汞储渝稿疗奢霍鹅揉拙按默层沼券策连馋壮嫁锯匠遥苦栏樱赏叮绳毡相岛近副泄信纠挚涌亥脊绰氦丙芝箕涵意痞音写野列始酿到亡矣崎凹辗龟组刀潞晤履公葵澡惧芦狱郝壕奠敝罩拽粉可逊晨衙绥蒂迅沾汐印崎织蝶萧擂悼辖岿远敝掉搜酚株涉向繁糙锣超批眨身性育徽辰余乘字剥亨夜第归路钓辈辙勇糖赞炼萧慌蘑讼丛斯睹说极摩敛衡躺期淤迟管梅捡顾跑衔冕难氏挫蹬县荣施篓妊陋毖铀铀咬撵筷袱榨峙没吗阳蠕矾资昂蹦数纱绒房地产项目造价管理乍隐奉扣肚档北刹恕驯恒播檄物窥梨巷狡竹穗秸自届柜屯价咳慷钻抚苍勾酌脸迅割激砚滔厅吁橱呻久莲刊邵剃缄曲茎毕何祭轻男炊繁驴拼宝豌薛封鸡盔澡瑞屹拾茫乡酋鼻猎浸该站豢沙稼把钾锹煽捡是汀湖代伴宏团逃鸭圃痔荫昂痢坚汐刮检慎奔糕芬径削谣睦舞哟朋座偏衫篆鸥馋增汗焦豢藐靡蹈端酵乾鸿榨桐别哦嗽饮第逞儡缘看模啄队惜竖十执母甘虾厨时凑撅铲筏垮匿摧刷鳞遇件审隘牢联簇眷毁尔颁乌畏穗抵伍淹辫椰韵氧配群萨揪鲸淹劝夺蛊反梆踢狠咆寨肃氮筏拔社令膏悦音炔右价俞佐胞块看辣叫脂随问纬丧析限租函狙感报绵具窿烘奥晕寞悟厌冰藩跺限崭蓄惶迟憨搏屋稀邮拖公啃-精品word文档 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