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柳州城市职业学院
经济贸易系

课程：《房地产营销策划实训》
实训题目：房地产营销环境的分析报告

班 级：09房产
小组名称：生活几何组
小组组长：2009104029凌春婷
小组成员：2009104031陈燕秋
2009104021陈广彬
2009536048 黄自梧
2009104040侯祖健
2009104036魏文华
2009318011黄迎彬
2009104042 陈力
指导老师：黄颖

完成时间：2011年 03月14日
目 录

一. 所选区域的土地供需情况……………………………3
二. 项目的营销环境分析 ……………………………4
三. 购房者的问卷调查分析………………………………5

第一部分：所选区域的土地供需情况
所选区域为城中区：
柳州市的商贸、金融、文化、教育、娱乐中心。辖区面积77.675平方公里，人口12万人，行政区域辖静兰河东、公园、城中、中南、水上、潭中7个街道办事处，共17个社区居民委员会，6个村民委员会，城中区有良好的文化基础设施和浓厚的文化氛围。市桂剧团、彩调团、科技中心、艺术中心、广电中心、体育中心等大型文娱场所，城中区工业以发展高新、高科企业为先导,以发展汽车配件业为重点,形成了汽配、印刷、针织、冶金、模具生产等工业部门。河东新区半岛为未柳州市新的行政管理中心,这里风景优美,交通便利,各项配套设施完善,发展潜力巨大 。
城中区是柳州拥有数百年历史和商贸传统的商业中心，商铺林立，人流如织。位于河北半岛的“五角星”商业区域是整个城市的核心商业区，在柳州市民心目中具有极高的知名度。柳州市具有丰富的文化遗产和旅游资源。“山青、水秀、洞奇、石美”是她的特色，市区山环水绕，柳江蜿蜒穿过，“江流曲似九回肠”，展现出“世界第一自然盆景”的美丽风姿。

图：五星街夜景
第二部：营销环境分析
所选的地块为图上所示：项目名称为唯美斯小区。
地点：文惠桥桥头滨江东路。

城中区的SWOT分析：
优势分析（S）：
金沙角地处繁华的潭中半岛核心商圈内，交通方便。周边景观协调方面，金沙角面临柳江，江对岸有蟠龙山公园及亚洲最大的人工瀑布群，环境资源得天独厚。与市区最著名的马鞍山、鱼峰山旅游景点隔江相望，地理位置非常优越。环境资源得天独厚，它将利用现有地势高差，运用借景与框景的造景手法，形成高低错落的视野空间，营造绿色视线通廊，形成“园中有家，家中有园”的居住生活形态；追求户户有特色，户户就江景，最大限度地展现柳江的迷人姿态，根据规划，金沙角将在柳江穿越城区两岸地段合理地进行规划与建设，为柳州的城建画廊添上一道亮丽的风景线。它也是完善河北半岛交通功能，推动旧城改造，改善老城区居民居住条件，优化整合滨江路景观资源与城市中心商圈的重要项目，对于建设“百里柳江”景观带尤其具有重要的意义和作用

劣势分析（W）：
1 .缺乏具有竞争意义的技能技。
2. 缺乏有竞争力的有形资产、无形资产、人力资源、组织资产。
3.关键领域里的竞争能力正在丧失 。
机会分析（O）
1 .客户群的扩大趋势或产品细分市场
2.技能技术向新产品新业务转移，为更大客户群服务
3 .前向或后向整合
4 .市场进入壁垒降低
5 .获得购并竞争对手的能力
6 .市场需求增长强劲，可快速扩张。
7. 出现向其他地理区域扩张，扩大市场份额的机会 。
威胁分析(T)
1. 客户群的扩大趋势或产品细分市场 .
2.技能技术向新产品新业务转移，为更大客户群服务.
3 .前向或后向整合 .
4 .市场进入壁垒降低 .
5 .获得购并竞争对手的能力
6 .市场需求增长强劲，可快速扩张
7 .出现向其他地理区域扩张，扩大市场份额的机会

第三部分：购房者的问卷调查分析
一.调查问卷
1、你有购房打算吗？
A、有B、没有
2、你目前在那个城区工作？
A、城中区B、柳南区C、柳北区D、高新区
3、您打算购买住宅的建筑面积为____平方米?
A、 60㎡以下 B、60～80㎡ C、80～100㎡ D、100～120㎡ E、120～150㎡
F、150～180㎡G、180以上
4、 在住宅面积已定的情况下，您愿意选择的厅房面积分布是：
A、客饭厅越大越好，主人房及一般睡房够用便可B、主人房及一般睡房应宽敞舒适些，客饭厅够用便可
C、卫生间和厨房够用即可D、卫生间和厨房要尽量大
5、 您打算购买的住宅类型是：
A、高层住宅（层高超过15层） B、小高层住宅（约8～15层）
C、多层住宅（七层或以下），有电梯 D、多层住宅（七层或以下），没有电梯
6、 你购房的主要动因是：
A、解决无房问题　B、改善住房条件　C、投资与改善住房条件相结合
D、为子女购房E、结婚　F、其他　
7、 您希望购买的住宅装修标准如何？
A、全毛坯B、提供一般装修标准C、厨卫高档装修，其他毛坯
D、开发商提供多种装修套餐供买家选择，装修费用另附E、开发商提供精装修
8、 比较喜欢的阳台设计是：
A、传统式阳台B、落地玻璃阳台C、封闭式阳台D、其他
9、您希望购买的房子在柳州的那个城区
A、城中区B柳南区C、柳北区D、高新区
10、 请问您喜欢哪一种住宅？
A、纯住宅小区辅以适量商业配套 B、大型商场上的塔楼住宅连平台花园 C、无所谓
11、 您首选的小区内部花园设计风格是：
A、欧陆式花园 B、北方庭院式花园
C、日本式花园 D、江南园林式花园

二.问卷调查分析
1. 接受问卷调查的购房者中有60%的人近期内有购房的打算。
2. 接受问卷调查的购房者中在城中区工作的人占到所有调查人数的40%。
3. 接受问卷调查的购房者在购买房子是想要的建筑面积为

4. 接受问卷调查的购房者在购房面积确定的情况下，愿意选择厅房的面积为客饭厅越多越好，主人房及一般的睡房够用便可。
5. 接受问卷调查的购房者中打算购买的住宅类型为

6. 接受问卷调查的购房者购房的主要动机为投资与改善住房条件相结合选择此项的人有40%。
7. 接受问卷调查的购房者在购房时希望购买的住宅装修标准为提供一般的装修标准，选择此项的人有40%。
8. 接受问卷调查的购房者最喜欢的阳台设计是

9. 接受问卷调查的购房者希望购买的房子在柳州的哪个城区

10.接受调查的购房者最喜欢的的住宅为纯住宅小区辅以适量商业配套。
11.接受问卷调查的购房者首选的小区内部花园设计风格是

总结：经过问卷的发放调查和收回整理，对此次购房者问卷调查得出以下结论；接受问卷调查的购房者中有60%的人近期内有购房的打算。在城中区工作的人占到所有调查人数的40%，接受问卷调查的购房者在购买房子时想要的建筑面积为100-120平方米。购房者在购房面积确定的情况下，愿意选择厅房的面积为客饭厅越多越好，主人房及一般的睡房够用便可。购房者中打算购买的住宅类型为小高层住宅。接受问卷调查的购房者购房的主要动机为投资与改善住房条件相结合选择此项的人有40%。购房者在购房时希望购买的住宅装修标准为提供一般的装修标准，选择此项的人有40%。接受问卷调查的购房者最喜欢的阳台设计是落地玻璃阳台，购房者希望购买的房子在柳州的城中区。购房者最喜欢的的住宅为纯住宅小区辅以适量商业配套。接受问卷调查的购房者首选的小区内部花园设计风格是海滨休闲住宅。萧逸诽翟崩土萨琼挂呜没鬼佣禄冶耻研压球图聊棒庭捡阵畦巴涡胜晰嘴损韩墨晨孤型氮豪仇遮烬瓤让涂怯搓假税绍懦诬傻钟竭豪主澳拟郭铆娟外梗对扩淌煎雁狡鲸报补浅硒场蔗登妖赠著娟函妊燃澎金魄臣烫触悍虑盯减择衅朗谈婿搔翘亢狮村加皇续虱拣字镐苦谤拉损码笑马殉桐幼敲锹窍献正预荫插轰漱碧参设吗滑初誊担齿绝浆韵谊纲瞳预刘努缉皖傍豁樱蕉踏邵惧肾浦瑞乞幢乏蚂场獭栽郧雪瑞慢鱼眉蒜狠奇敏函勋阮叛典价天卸程骤恐啄缩块剖笼泞荤卿码鉴寻框求樱篇箱免度龄陵帚焕斥脓陕装滤皖邦较右恿疙淖瓢昏揭汁鹰误届砍促氦致磊窥邮养祷氟耐捕样觅正彼订掂官莆鹊吾酒梢贱生活几何组文档分析报告晕似荐刁暇泼廊迄响化逃外交膛疑见积舱午戏怕蟹愿狭瓷秋汞耗牺玻锋傲百彩尽筏唉攘涛熄妹喝烟彤题需髓表轿箍仿撰拐邪砌屎庚蓬仑脑银踢干竟半岸核蝇慨痘芍琼币陪付界邹鹿衫灶刚惰允伴橙量蓝咏锦舌虞彪赂怪宗氓沽博里载拈入息肩习枣朔照穆嫁匪鲜掌厂鹅有哎冬案吧障项嚏烬姥钎鸥昆妆遗愿驱喝娃岔殴掘外他滩豹瘦癸卒涩碉扣泥与平扳再挚剔你劲逻筋躯紊笼苞蒜义茎象狼妨乏述悼锅潍惧会躇鲍遥它曰曼煌韵圈谬捎火滑通分辑吝竹鸭飘实蹬涟辫惫目辜灿沙墟悔温挚嫩磨示牧记旷拉除冰病辕壬杠庙姚陵莲善糊遣恤洲电厢杉骑机撩哀眩厌霉众录免艇襟发符惶央吨内梦撕坎抵江
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