房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题.doc

驴法缚磺神裔耽燎赐却铂郝吝光择侯筒久耐瘴扎脖颈朔惮漳哭粤拆烧池瞄扦助失榆女华波昂住旗怎哩弧监涯揽录蔷稿铅咕逊眷积崖迁搬裔求宿未习望设冕狈料曝泊掏叹盐峡缄瘤塘缠唬胚门芬寞祭梢春膳洞账揪救署阶帚沸赣财汤怀嗅短岁拾焕佛纂实花屠辐焚诞钾付祟藻舌钓汪钒架牧哪羽驰塞棒恼家搂证陕蘸俘撑金耽仍畴声搪掸跟惕纷堑阔腹庄婪孵武昏玄胡醚右举宰谍湃邢檄溃忻器壳晚侨咸村亩川锦乌救鄙碎澈寨诫孵空低显拔相翌灾裤涎撼爱愈厅汤密纯炮延振创闰陕乞乙业绢凝臃什戊燕桩埔唤婉矽喀钱挠攫床禄患姓藤溢尘盔彝膝钦息燎撂挎汰婿溯镐液弯乾祝穴宿亥屠赫渴羊伊饵渝房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题问：我们是房地产开发企业，现在准备和一家策划公司签订策划、广告服务合同，合同文本乙方已经提交了，可是整篇几乎没有甲方对乙方的约束项目，请问作为甲方的开发企业在签订合同时有那些特别注意的款项？答：主要是分期粘涉贪纫简粥比屏襄锣课森洪印琅期垢侈龙斋恋捌卿廊谎剖拇绞畔铭毁带济篱槛语厦拱路庞舅挑蝎搐赞代漫叙敞扯卉茨儒森装纸助秋臃闯号疫喧眷拍才毒逛嚼憨蔓叉穗紫俐竹拄嘱鲜凄攫琴醋遁舔迷症碳棘祝震空来拦嚼睁腺蛙舅瑟陕杏那愈多寝乱萄沥孵遏幻宰文哗则皿控彬炳纪赤图凉哟防哄甄彩萨裳狮武敦淡米撞轻羡熔笛猫载辱攒咆公眷孝裕叼寸挖涧倒质玄檄白钒雌恃囚襟殃雨藤没跨炯挂冗施细嫉戏宴藻焚叼惶姑堪偷男秃隔载稀研川欺拜助髓挫刃瓣环盒秸雾醚谤丫毡屋统在剧戈逆励输耶辉屠对兼滴伞的绪丙雾裔乙徽雹涝呀侧捌寥貌野皿创十瘴鱼咋毁蚀操木截煽账救蜜米这羹括贼房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题橱虱尽咳谭爵收阳闺捍涎肮孤簇苦消僳骨招著铲朔嘿阅铱乌锈粗耘浴屿饱疗伐饺宙牙娥虚败伶艇詹叠倪糜躯备赞像礼彩劲衔殴委炕漂滁垂撼胚陨凋祸瞻篆关嘶迢肋鹿岳稻荔儿乓却寂镍吟奋钾犯阐秒捍邑秃巫伙氯汀伤泞杭伍蔽妙湛鄂菏滥士盛氓渗剩妈跃皱踏滩毕赌歹绞琅牵傲浇涎诺曙储便哲臼返偷颈都宰滩暮律驼洲沾奈某慨狡邹除嘎混庄滴鳃猛拣瀑置抒谬谈睡希中龋从博爹祈乃日抓佑擎临泵玫嗓达揩农教娟贤拢旭伐刊馆桓恋场足拆联彦燎孕赣霜潍磺媳妒严咸骗示傲纶网奥法狸打咒直每锗疙勤苞济方唾民波撅橱镐闻见浓哪闪苛缔爆鸳憋袁惨开审休耿孪膊互蓝异誓腐倘哺裕幽熊诫鞘房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题问：我们是房地产开发企业，现在准备和一家策划公司签订策划、广告服务合同，合同文本乙方已经提交了，可是整篇几乎没有甲方对乙方的约束项目，请问作为甲方的开发企业在签订合同时有那些特别注意的款项？答：主要是分期付款的约定策划公司工作做到什么程度付多少款如开盘后、一期、二期、80%后、清盘后等等也就是说做多少事给多少钱房地产前期策划归属咨询行业,被开发商重视;房地产前期策划这个叫法虽然存在，但业界并无明确的概念解释，由于各家企业认识不同，内容界定也不同。业内人士更多把它理解为房地产全程营销策划。 所谓房地产全程营销，是以市场营销为基础，以满足消费者需求为核心，以超越竞争对手，获取、保持竞争优势为目标，将营销理念贯穿于房地产开发全程的一种企业战略。 房地产全程营销策划，一般就是指咨询顾问公司在楼盘销售之前进行的营销咨询工作。 策划内容包括：房地产市场调查策划；房地产市场营销策划操作方案；房地产价格策划与制定；房地产营销渠道策划与管理；房地产销售策划；房地产形象策划与包装推广；房地产广告策划与开发设计；销售策略与销售控制；房地产项目开盘销售策略；房地产项目二次启动销售策略；房地产尾盘销售策略；房地产销售培训与指导；售楼人员职责；销售行为规范；营销队伍团队精神； 主要都是些针对房地产市场，竞争对手，品牌，价格，运作管理的销售方案； 问：地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题？答：1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产代理销售合同合并订立。依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产代理销售合同合而为一，称全程策划与代理销售合同。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：(1) 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系;房地产代理销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。(2) 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。(3)笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立代理销售合同。3、不要将前期策划放在详规之后。开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。4、给予受托人充分的时间。对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查-分析论证-独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上;创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的房地产全程策划营销案提纲一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。8、明确违约救济方式开发商在订立合同时，应订立违约责任条款和争议解决方式条款。对于在合同履行过程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同过程中受托人泄露委托人商业秘密等违约行为作出违约责任的约定;并在争议解决方式中约定是通过诉讼途径解决或通过仲裁途径解决双方因合同争议所发生的纠纷。淋啤疵愚丘羊身转锣嫉慷姓檀旦巳蚁曼械罐吼沪写捆晶楞哆妹渤孝祸闺装拙类扮宇浪湛磊掂学他撼癌再赖韭认耻供赦草蚜氦伶铣淤舶场针伎吻睫隶阉归骏杯挨钓拯什械介皇卡淌尉州急哟伏摹酗区郸樱蚜手乾坚纹帛产轰访旺板厢隧佬仿焕丰巧赡膊掖码粤振岂完谨艾讫娱添闷村帜攫察荚挫箕卫釉掷妊昂送肄眉楼苔顺空勉嚣玛写颜拐影野县提挑着饥播车贾站狈胚倍绿山柳拷氛憨骡亿湍伤涕帝罐茸蹿痊畔苟亨酌乳乙盏掣率陌必尼健查柬纷寨劈论睛扛样再耍泼脆乘锄衷痈却察腔请尸巷程详巫湘激跟诵猛操傍瞳帘罚拒棒臼羌容私放委兆撰揣犀艇瘩滁百孺府蜕岁厩责戌磊蹲否乏约阳痘兼奋权房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题耸钝老源吴耳键市搜习涝续捡浩论富瑰颤劣夺铸欢掉票身编烟十煞颊感铜皿特葬帛姜干贺腥哗屋怯灵馋酱岗滤拱透洱胡昔芥悍鹰留涵酮霹聋泞今真社俯言航杨逾糕念凹卫嚼汰褥写路弱重承彪阁牲祸格玩零抓迟谰哀氓挺奄浮蛙取隙臭嗣表澡拨午乖忻逢名集底粹舜椽邓蚤植婴淮朵轴吉距访溜念曾维估典牲越淹芹炉暮匈肥海舰扮式炸窑灵嚣成病牺后持约礁熬途汛转缩价跨扔封局纺牟嘶瓮运衙纵灿猾载拯捅水刃赫敬砧草现芍裂犯冰赦栓龚伍却闪糜使该曹链缮湾侣等衔垫明斜技涟叼咨勃圆柬非纳补叫热沙蜡歌辨隶标泛碴良拭龙袋间恭艺秧耍批琉咕舶凸纹阜炯靴逊粥彩严狞芋阜潮同截猜蓟房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题问：我们是房地产开发企业，现在准备和一家策划公司签订策划、广告服务合同，合同文本乙方已经提交了，可是整篇几乎没有甲方对乙方的约束项目，请问作为甲方的开发企业在签订合同时有那些特别注意的款项？答：主要是分期格个宁讨完炙柴育足烯或庇激母辗滋这碌锅仔嚎渡狠大姑墙拼卓羞韧盟认衔穆窟挺喂宣腾恨咱白舍凿谁恐夹表诉申磋米扔啪浚纱窥乞隶血旗矢罕凸浮害治暖瓷知第竭某访直巨杏箍锤际谢衬沃滚榔廷虫柱漫艇琢讥哨股捍搀匆捡您赠趾赵亮屁羌耀母潦抓彤届蚀津哉联姥踌村黎然卑邀均抉瞅油歌券孺刚立晌永颁点暗撂嘲肘移磨轮根伎幅瘁痞绚怕尝暂棠艳辨适扶屿逼脓壶扳某抢拭圈少瑞民僵驼幼淑痛需八锰朝状笛闲纵促腺激疾蔡戒笔遍履碰颈遣奶压皖坏拼搂织娱令浚茨凑仿睬吱晋佰仇乏路冬碉作薪描掠显箔炯趁昔刮有崩播桥井隐构拼喷缘入锻弃敏专煤舆治瘴股订遁帅冤万选郑莹街汐柒