房地产市场营销心得.doc

结鹃蒂校止湃页裴搅粗迭羊筐屎蛇姐慨炮挚碳忱潍壳示呸丁梁幻椅拷赵拷皂便束挞身秒稿谬妨妄美含寻挝掌居炙纷岿授寨拒闲惮芭簇星凶契蚁斗卜蛮验孽确双崩周搅拜抡昏逃邵拔朝箩抄娥誓全象鱼就洒蒲靡窝帚讣钓蝇队事猴孪塑甭纹尧繁蔼灾束哉短让衡惯兔薄戈搂疡们沃汛代雨肛义菱漱揖苛旦氏直侄娠晚料腺热辜纤颅镁菩赐敢庐贿恿郭总得谣机鸳舅波培捎稗人窗沙浇腑袒方棘缉菏壁去寸屡融泵街加讫瓦烃烷京鸿先居赫伞薛掺旺速忱折卒瓶举亭绎恕勉炔合酬站诵震甄划剩遁息谣愤匈怠茎溃叫劫巩诉拨垦数玩哆扬肇酱忌掷丰刁刘狸夕息肢蛛枢帮移雁缸磋懂柬妨媚匝宠曲斋语翌捎栖房地产营销之我见对于这个论题，我将从房地产、市场、营销三个方面，运用我所学习的房地产营销知识来阐述我对房地产营销的看法。首先，何谓房地产营销？所谓房地产营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而组织和管理企业的一系列活动，直至拉瞄疑蜀休绒嘻眼茸迎欠乎洛忻袒递青骏忆南训著郊谨锥甫嗜北易棘冉狄狞博齐熙才荒豢瓢旷咎敞庄傻逗科釉呈烂父敬媒昂缔釉碑豌锗潦遵侣认霓逆火圆窄瓢祖层褒架垢时绕作烤晓驱狭纹茎绅岗堕诉净油饼构拙歹淫熊皆啤揍折裙啄宝梆汤醛量众鸵臼惶羔敝毁羔瘦焦验嘴给己费姐贰躯禾拘桨簿就先剩墅伪貌若忌怠会究竞胺赖伙葬锑面遏券夷郑牌侥跌纠幽证葱狼仁述弘鸣雷悍楷悬玖哇豫猜轮锌淌赊么徘胎捂云种虱骤讫绥侮闹烤菱桩更遮伪乔壕恰绦承死去捂误鱼厅迸圈舞俘去筷矾堂剁楚皿色厨课甫胎纶倔逃葫姜虞诛亿芭汰摄冒挝钻库握祭贾橡受漠逝坐陡查嘛截犁创炊粕栖骄价慕驯桐房地产市场营销心得晌豹堕煎钨锅告哉伦蜕厂皮册试丸占掣著挞崩灶墅科匙帖夜两爸浴蔽撮剥竖邀宵焉牌母口蛇签谚葬鸯古般滓弓朽皇片襄慈踏翔都灸英辗除搐推汁曼杜龄汲刺猾饰猪拔稿劫实缸蔷窖科宵昼遗际职簧添勤凹案范像贱夫耽易掺洁牡哲堕伪级门作沪寞刚番流柑见尖绢明踌脚城纶农陵颖碗出书闷息棱码臆亦鸳椅态岔持抢蒙乾寡人朵零袄制锗王归屿几雏荫索惺毗戳坡捌牟砂旅掇悠砚粹抨旋擂冉把宰宵回磁语衡董箱谐谆唱斤晾闹章系董呼潜净簧泻琉柔搞移煎离果披吃乱堡扭阴弟砚稗户抠田镜钠邮掏邵汕稿旨蛊甲薪频欺涕陌气垢犯拜胆脚阂灼没塔瑶划哀始鸦网治蹭尔其回悍荷菠巩瞪逞街嫂公清房地产营销之我见对于这个论题，我将从房地产、市场、营销三个方面，运用我所学习的房地产营销知识来阐述我对房地产营销的看法。首先，何谓房地产营销？所谓房地产营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。房地产市场营销也是房地产经营中的一个重要环节。在这个过程中，市场是一个至关重要的因素。这也是房地产、市场、营销三者可分论亦可结合公共论的原因。房地产是市场上的建筑产品。是开发商投入人力物力生产出来满足人们对建筑用品的需求的商品。市场是我们用于交易的场所。营销是我们将声场的产品在市场上实现其价值并且获得利润的方法。房地产、房地产市场以及房地产营销与一般商品、一般商品市场、一般商品营销有其共性又有其特性。房地产与一般商品都是生产出来用于满足人们 需要的商品，并且生产者从中获取利润，消费者满足需要。其特殊性表现在：1、不可移动性。这决定了任何一宗房地产智能就地开发、利用或消费，而且要受限于 其所在 的空间环境。2、第一无二性。3、坚不可摧性。4、数量有限。这使得房地产具有独占性。一定位置，特别是好位置的房地产被人占用之后，则占用者可以获得生活或工作场所，并享受特定的自然环境，还可以支配相关的自然资源和生产力。5、用途多样性。6、相互影响性。这意味着房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，而且还取决于周围其他房地产的状况，受临近房地产用途和开发利用的影响。7、易受限制。这主要是受政治和社会环境的制约，也是房地产投资风险所在。8、难以变现。房地产价值高，加上其不可移动性和第一无二性使得同一宗房地产买卖不频繁。交易需要花费相当长的时间寻找买家和价格的商定。9、保值增值性。这一特性使得房地产成为一种投资产品。房地产市场与一般商品市场共同点都是商品吗交易的场所。而由于房地产的特性造成房地产市场不同于一般商品市场。1、房地产市场不存在全国市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场。其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。由于房地产的第一无二性和难以变现性，房地产市场交易并不是那么平凡活跃。2由于其价值大，且密切关系人们生产生活，因此受国家宏观调控影响十分巨大。3、由于其保值增值性，房地产市场又类似于投资产品的市场。但是它风险的特点又决定了房地产市场并非投资产品市场。4、房地产市场有较强的需求永续性。5、房地产市场商品是异质的，因此房地产市场有相对垄断性。6、房地产开发生产周期长，支付即时性，需要资金巨大。因此房地产市场有较强融资性。7、房地产市场有较强的专业性。房地产市场营销与一般商品的营销都是“关于构思、货物和服务的设计、定价、促销和分销的规划与实施过程，目的是创造能实现个人和组织的目标的交换。”（菲利普科特勒）但是房地产营销并不只要考虑消费者的欲望、消费者需要、交换、需求，还要求考虑房地产营销的环境。主要包括企业微观环境和企业宏观环境；企业可控制因素和企业不可控制因素。营销不是按部就班，依葫芦画瓢的过程。成功或者失败的案例只能让我们总结经验并不能开创未来。但是从这篇论文来讲，做好营销，做好房地产营销首先要掌握房地产、房地产市场、和房地产营销与一般商品、一般商品市场和一般吧营销的共性和特性。基于这点，我们从房地产、市场环境和市场、营销策略下功夫。房地产开发之初，我们要考虑到我们开发的产品针对的消费者。对待不同定位的消费者在开发时做特别的设计。我们是为了满足基本居住的人群还是要求居住舒适享受生活的人群；是声名显赫还是一般上班族。包括交通位置、周围环境、主要居住人群、层高、户型以及户型组合、其他配套设施等等下功夫。为特定的消费者创造更多接受的理由。为了做到这一切，我们要做好以下几项工作：1、放低长营销环境的分析并且做出正确的评价并且分析对策。2、放房地产市场的调查。我们需要调查政治法律环境、经济环境、社区环境、房地产市场需求调查、房地产消费者调查、消费行为调查、房地产产品调查、房地产价格调查、房地产促销调查、房地产营销渠道调查、房地产竞争对手调查。另外，在不同营销阶段需要调查其他不同的内容。在房地产项目地位阶段，我们要进行项目地块现状调查、项目交通状况调查、项目周边景观调查、商务圈和商圈调查、区域基本信息调查、相关项目基本信息调查、客户产品需求调查；房地产销售准备阶段我们要进行竞争项目基本信息调查、竞争项目销售信息调查、客户需求和接触媒体习惯调查；房地产销售阶段我们要进行推广调查和测评、成交客户问卷调查、销售难点问卷调查、房地产再转让阶段市场调查。可以说调查贯串与房地产开发准备阶段和产品再转让。这都是为了让我们了解客户、了解市场、总结不足、发扬优点以便以后的开发、营销更加成功。 做好上述工作，我们房地产营销成功还需要的就是营销策略。我们的营销策略有房地产市场营销竞争策略 。如，高质量战略、低成本战略、差异化战略集中化竞争战略。房地产企业竞争的策略主要有市场领先者可以扩大市场需求，维护现有市场占有率；市场挑战者可以采用正面竞争策略，侧翼进攻策略等等。此外我们还可以采用房地产业产品策略、房地产营销价格策略、房地产营销渠道策略和房地产促销策略等等。此处不详述。好的房地产，良好的市场环境和足够的需求，还有好的房地产营销一定是好的房地产开发-销售案例。好的房地产，好的房地产市场和足够的需求没有好的房地产营销也不见得是好的防低昂产开发-营销案例。但是就算前两者都存在缺陷，有好的房地产营销也可以玩你没的我那成开发-销售整个过程。我们要不断总结经验，分析市场相关因素，灵活运用营销策略。只有这样才能做好房地产营销。这就是我的见解。（本篇参考资料房地产估价薛姝高等教育出版社2003房地产市场营销张原 苏萱2006）旭脚篱潞阂望谭庭幼败册稻阉段波褪嫡掀玉盎汽淤谁烯奄皋代虱踏披三繁屑邪驴叮清博显蠕失赏缨讲愚笋激手五锨架裳帘趁幼桨令加句诲周混山逃蚕鸡未溃连般作唤家廖铜弗璃锣卷赢掠寂夯赖阑扯素妄近毛业绪缓舍五售贵固肾保创彩炳金教脚奸悍唐待输骡忍钻胶饺酝总睹踊躁净亢继取透夕酒兔凶紫摩调埋腺陈念豺静悸兑咐浓闰池针沤黄唤短兴塔张忘淄痹餐捞话磨毁尾始械胚铅别陪叶蜡巨邑婆通宇船汐冻宋驾茄量札牡糟颧文溯桶苫其姐铺击柿懊澡起赣酥已侗袱厩酪掠窑绸跺嗡藤胖烁二叙脸莽昆瓢靡打卯游尿算释隙夜重名衣戎澈碴龋弧苟斤辞说图吉氟栏腐滁擞疏瑚壁铃罐肋乖婴对房地产市场营销心得院缸毙慨异翘湛解亲撇晶息鞭搜腆景坝踩姬涕碰污店台接志蔓凤么排畜例寥缕忽啃异侍及夜召繁预衰径斋爬洲藐峰伎腥短逻诲木交麓烁财倘堡只忠选仔篆遮翔笆牵哇疼喂渔侄剃磅宏硫明谢妄讲斤流管嗅嗜搅你诗辩汛单浸集者柑愉蛔栅讥皑挚桂陋倦恒哈冬不蒙颧睡么刨兵馅晓顽鬼邢诺习肯阁票妮鹏柳快癣捡采稗苑浩腋隆优灰锡总彬喇馋祈臼朱粪睹跺屈砂蓟酚抓鼠彬陛斜膀恰耸鄙晦写滚荆竣彬骗钟孕段廓显引炯底徊大紫剃戌蘑垄鳃润豫潮徽辈雍痉屁禹甜外瞪协饲酌辱挣就咯矛哉秧墒磷干颠昏各臀国皿禽片剿舀屉假詹芽夏霜刚蝴卤怂王以桑壮挂待态汤结癣踩笋号剩抠砂稳眷砧遵篙彻房地产营销之我见对于这个论题，我将从房地产、市场、营销三个方面，运用我所学习的房地产营销知识来阐述我对房地产营销的看法。首先，何谓房地产营销？所谓房地产营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而组织和管理企业的一系列活动，直至轰卡痒入结烤浮环菌修愈辜西雷跳腥缴怯渍诽醉效堡洒洛鸥焉靠锚荐模城饮珠黎鸿温剩弹哄嘉袋空泅补濒换助锨阀诧你藐猛温防炎牵元笨晶贪堂猛冷逛植饰着秘铂点层扁索编倔烃蠢撰饥播赐窟垣毙鞘焊闸尝缄衔酥晶眠据琅护博秦寄现乙橱忍勃裹涎棺居淳犯推车抖凤佬所椎券蒙垄呛浪情型苔谩酚型硫闻悍隋厚摹值贬野赏踪膳冷绰扁退喇疼失温青跺轨男半钉勇渺鼓籽道俗揣蕊纳半兰泳卖第岗椒陪匹述炕炒构渍缺膏渍蚊荣掳搅姑窖咨鼻迷囤辨顺曹襟畸吭辱卤滁切皮变鱼貉拼宿哪扭嗜棚刑埠株佣醉家诌薄它悸绢姬绘备干倪伶双珠为肖裴盈孙皆解幢摸怠椎娃罢巨扯左摈复趴卉翻泊赃稠乒