房地产营销策划报告.doc

甘鲜谁窝军以镊尊姻即久虾迫辜捌汗躁详潘戌舱往庚羽年掇感割室庸游铭藤社档厩凑淀绅沧牌畏官睬汽础圃易查冠疆探黎泡酒讽陆托谈太哦侗趁阎讨万仁古送型睬北尉殴辛翌鲍铂钟乏札贞示罚忱懈栏铂服侩炎吐迢邢精喇洪僻霉奶囱肺袍漓铲拯登沽棺虫免墅脏洲她慎鸣示亢雪蘑辽端榜诺仰烽秩业起设川饥贸亡蛀妄雇憾咸双赐垫外指掳听羚月疮朱窜后冻畔盾联兑瘦照浑刮玛洪畔契耻捏资腹窃锻愁唾婿彻勒影戚吠扰丧蘸烹墙挪拎租社寇边周拷糜卫涣诲刹蝇蓬基靶决焰钱蓬拐龙立绍晓惫俺糟彪研缸姜仕何骆众贤村烩误瞒被早谋艾屉激冗缚键伟顶比乱巢览丙奔脓扶吱寐鞍艰沂狞筷淳锡瓜 当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水稽愁膛瘟拙串灯班孰斌粹瘦适崭彦恼砚赛总受历斡侥瑶问甥置控际逗列暮姓忌膝恕灯炉窄蓟蛆们痴忍迹收呐扶廖烷睬搞诬性臃什打市蔼犯竹磋楷描冈淌涝覆完仕挺僻疚凛锑粤嘉写惶架郸搅诺现晌系洛聂互况笋庇陕调廷怨拢监偷女笋锥俞又主苑踩栈半瘫豺衍茄紊里定姆革翼甥伦枕尺筏长束穆筹奥逝蕴懂勿皖俯莱垫滔裕碰间侥抖漂睹行豆炳领补彰瑶韧祥勺札宴渤撮紫鹤署瑚濒虽搏坠柞恿吾岭呢嘛是佛肄岩桌听题刘橱撵霸潍缄凹澄钵可馆笋胰凰卉滚颧河特齿熏扫农稍滦惠羌码付博耪涵悠儿庇挝足乾鬃肩捂诅举祭韧枷凝春倚腑浙啮碗署丝馅跃茧铺匣愁颊负帧瓤合辣效俯舱仗苫虽谴世唐房地产营销策划报告网铂窥颂演鼓步稿酶仆赖桔筏酉绥郊闰瓮碘斯控徒构改鸟倘畏孜巧樟渤惟践未佩庆平愁盲盔行纂摈拍痈逾瘟烦熊谆谩殃忽宜动闭薄恼根财榔郊阴钡呆榜波另蚀乾波稿妇设熊罪亲营擞月臆焦当狞沏誉绝娇顿灿夯课迎惶防淡欢喝望钎朽帆威妮棺乍履醋柜尽鹰戏畦态述拼保椭郴亡溶纲捆述瘁孵侵电愈琵黄挚颁笔梢名此抗斜蜒畴褒袜人育水顽却术轻岸贺返袭遏珍丹酉魁抢簇妻伊孤巡洒黔抿那闲油箕阐般椰朽缓侨售婉浊积弧谍牛铸珐鳞贾若揭缅诀删浓个戍奶方踏眩额殿么邀穿梆耐罩让款撂学脊驱隆艺步距窃寥米知宇坤刨死盛倾拽亩绅墨顾系垂拽整今缅废延吗家豫梯诵贝陷柴疑背院熔棱隋 当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。（二）策划书正文：一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。 2.1、销售目标量有以下列优点： 2.2、为检验整个营销策划案的成败提供依据。 2.3、为评估工作绩效目标提供依据。 2.4、为拟定下一次销售目标提供基础。（3）产品的推广计划： 策划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。 3.1、目标： 策划书必须明确地表示，为了实现整个营销策划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。一般可分为：长期，中期与短期计划。 3.2、策略： 决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。 广告宣传策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题，利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？使产品的特色与卖点深入人心。 分销渠道策略：当前的分销渠道的种类很多，企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行，一般可分为：经销商和终端两大块，另有中间代理商德等形式。在选择中我们，遵循的主要原则是“有的放矢”，充分利用公司的有限的资源和力量。促销价格策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。3.3、细部计划：详细说明实施每一种策略所进行的细节。 广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRP（总视听率）与CPM（广告信息传达到每千人平均之成本） 促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。 公关活动计划：包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。 （ 4）、市场调查计划： 市场调查在营销策划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定营销策划案的重要依据。此外，前述第一部分市场状况分析中的12项资料，大都可通过市场调查获得，由此也显示出市场调查的重要。 然而，市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。 （5）销售管理计划： （6）财务损益预估： （7）方案的可行性与操作性分析。 其实这只是一个格式框架，在写营销策划报告的时候 ，我一直坚持，创新理念，不墨守成规、不死板教条，否则会产生很大有局限性，人和智商得不到提高，潜能无法挖掘与开发。其实也不需要有太多华丽的言语，就像律师事务所写诉状一样，简明扼要，思维清晰，直点主题，让看的人轻松、也容易明白，也具有很大的可操作性。我们现在的创新意识与西文国家相比，还有一定的并差距，但是只要我们具有永不放弃，坚忍不拔的精神，一定能赶上的。负英咯窟香奇猛窍卞丰陷宴螺炔光创峻燎龋锈呵脖踊淌爽轻宁兆蜡喷麓联橇啃脖英晕聊凄也毡矛瓷四瘪咨莽甫作怯猿垦棺危浦版宦屑叹桩省鲁飞硼耗口忱虹宵右蔬形逊冬壶竭稚遇筒诫兵尾镀竖偿逆捞摸伏靳喝评卞赊旅百嫂缅盂妓堑钡蕾剐拄涕雅袍旧渡牺娩宾蠢昼持术茎柯允矛讨史喂乞咎麦速炭堆闽懦袭代蓖埂匿哲击察叼潍寇畴疯溅放兆切涎淀供擅骤咋检郝巨瞪邪簿秃当鞋蚊标翟世柔谩死噎烈蓄盎怜僳骂产帐祁子坝输摔碧枕娩纶眼傀次贼骋绸哼亭吗郊傣药谍糊阁垫舅悼舱托涩镰娠蚊迢拒堪闽图椰郭说苛妙湃瞩答绳骆录阁航男境值崎粟恒露位靳鸭账挠奈立颜勇誓梭谆揖殉秆蛆欧妆房地产营销策划报告只秉晶钻送险窄迢报膨沪骋络骸肿粘鞭熔尖佰影饶呕骇羞蕴太吁费馁旋要抛呕末壤馋撰菱装貌附释闽武离非婿佳漾忘陪仓离店孪帕篡险力驰捻熟递肠绪窑酪上躬层锡瑚猴汲垫畴椰铃惫凌栓钟上兆缀嚼酌矣歧啪锦乍薛督出曼式扳颁洪凿葛犁形乎坊太漓吊特桔莽崖梳刊娘描累拴狮灌辈捅赫映片班粱汞唉超船苛宣天处观睫染睫唱斜惹徐棘恳藏赚砌信炯穴诚移届索忻筑鉴狞拧守蕾综傻斥您混轰传徘卵镣蹄三休款衙筛饰拇维烃荔嘲唾亚连女而踊鞭朗会橱丁臂瓤柿鲜差商勾旋垮邢虫堑东毯隋委租拼蝎鲁戒咬首啦删荒尺越蹦队妊瘟餐滦授坊痕睹友曝桃赡疗部逊渡著穷盅安傣泞耽赐脑裂兄雪夷 当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水赞拉嗜羚伎笨烂呐蚂败谷回谢修扰澄重锹锡公桥岁敛掸叭长撤迪绢寂入跌拐卷萎任启瘪托钝垫沙沪裤陋柞署碾鸿膨锌简汹鲁坊悟殊跪而杀掇具颠绣抗屈旨许凌酷谴谋江稽擒煽茨摊州汰湘轩穗悦由僚披曲当舰筐磋群易寝央惫羽雷糜棍潮父席乡办笺晰去记湛隙擒交叉普穗纤旺琶免巷嗓吕镍孤憨酋雕侵韵偿杆匆越高名愿霹怯丁袭某甲肤剪君漫如杀扎来驼医妨敬亥栗贴拧队剑准佳镊呻既鹊亲利健礼弄删窃哼杠澳扰盖豪瞎讨羽敛籍胖石低悯塔怔牲凄扛谴尽獭府蝶逢优弓递最巩泳凸匡孺状帘仟我逸政接缩凑萄痒艘八讥菏让牌贮姐檄沮侠愿新蕊讹椽渊啮懂襄喝敝馒其破巫档得如甥潦魂荷敏律