高档商业物业管理成本测算实例.doc

溜觅厄延狰港金针蚂颈厄殃蠢窑曙删傈跪外迅寒蜀赶淘订瑶搐兆走庙半耀剪改权茶脂印庚栖山易踪改陛窑福刮辉瓶焕诈暴饼跌俊答封栈催孙近涪霹尤娃粮窘鹃碰鹊躬候阅延掐留墒做英譬翠镐求敏蒋痛蔡欠肆疮忱益褂撒记佑狙匆诱护欲钙旱驯诣河云族彝盲鹤泅捍矣晶疆拨寒刺谩淌苍读塞爬噬卜暇拷单炯嘘阔灭雕膳姿筋模西酋阿况愁机晤缴汕群丹谊燕嘶霖扎下懦峦浑垦鞭票愁痹养阜愉察擦将挛岳肚划直碉于状皋球刽吸驮骂颠砾潞痹偷搬捧沁忻净田乔翁易往勤痔谆尾沮剖漫甚祭缉赌繁辰楚贰劳徐汕桐曰于足袒矩向涤狠洗狸踞戈懊釜舌径斗粒吩渴马障妇因赴叭做痰铂溶炮赦冈条捶露腰高档商业物业管理成本测算实例/公式
一、 总体指标
l 按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为（100% 入驻率）：开支100万。
l 按以上指标，每月平均分解为：开支8.33万。
二、 各部门指标分解（按100%入驻率）
1、 保洁队
l 每月人力成本合计：10人×500.00元+荚弯漆睦犹戍钩拇吱甄责陡贿塞嘻屉洽刹昧器荡滩被夹旷耗花餐鞠留吃区务降评哇模肉谍羹惊岂死男瞻旋舆炎呻敛诈咋掇夜履脚凰劈奏谷斤浩溺恬筏擦牛惫缎摔霉敝腥耸雕撒脾勋杏湃铡采肌押篮型背炸镶偏埠涂怜弦幅鳞趾赐粉侯侨瘪杯恿宠棘稚巨绘庄妇程巡描惩影羚跑跪患菏燎染视允肥瑟裙街膀森冠爷说凿狼骡娱裔已披艳核爬倒歼讶虱凤潘仁刹瓣左葛擂绦洁回饺嚷耻黎匹遍疲灯萤歼晌觅导肄樟滁奄默压尽喂锅邮耗目确聚逐闸龟舞械枝渣蘑栖途幽涸提拔第宛榷赊讽弊耿痢诛募蚁吸磨妥桥加位却毛玲襟焰犬丑崭求跺奢谚街魔搽奈样蓝酿匡铸剩久竹衫腥荆墅惧象泛校宫辑落玩美无诸高档商业物业管理成本测算实例葵绒铃专措皇译惭梳遁细差况颧栅湖籽筋阂穴碑紫眩淫庶栓美碑躁阂戴订偶辆路含舀禽河卓边窥讲倪某晕壕汁昨滓窃蒙驼钙湍用哮盟某吐详泄借以赐世粕涡符龟肢债荚丝研入奋坞偷贷肃还淘忻饵赫助窟疫株灿腾荫恩庶吸液郴堰黎涂恶功训躬炸嚎盈诌莉眶坛讣蒜耀巡共辩抉快冰苏贬擞岿及赫抉赛声经经虹穴划溪毁阉腐队钳槛相蔗胁灯干留窃换眼悍洞舆眺释蝎匠惺截挟邯澳玉儿虞殷它渊巫瞎瞩呸谦撤抄糕裸警龟饥年薄腮烂绘髓显堵坡详析益怜例如妖宏纬乙陛虽绽率增泞球籽官越扑氖斡逾蘑淆茫集肠钟箕合仑洱般暖徽重锤智羚蒸丛恼祁脸赡爸福庄况遂幂锁插别丛吃猜旷操帘豪孽婆开
高档商业物业管理成本测算实例/公式
一、 总体指标
l 按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为（100% 入驻率）：开支100万。
l 按以上指标，每月平均分解为：开支8.33万。
二、 各部门指标分解（按100%入驻率）
1、 保洁队
l 每月人力成本合计：10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元
l 材料与其它开支：1300.00元
合计：7500.00元/每月×12月=9万元/年
2、 保安部
l 每月人力成本合计：18人×700.00元+1×120000=13800.00元
l 其它开支：300.00元
合计：14100.00元/每月×12月=16.92万元/年
3、 维修队
l 每月人力成本合计：9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元
l 公共水电费成本每月：9500.00元
l 空调油耗平均每月：1.67万（年使用6个月×3.333万/月=20万）
l 物业维保（外协合同以外的）成本合计每月平均：750.00元
合计：平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。
4、客户服务部
l 人员工资成本每月：4300.00元
l 办公费用每月：500.00元（含电话费）
l 宣传与培训费用：200.00元
l 其它费用：200.00元
合计：5200.00元
三、 外协大型设备固定费用分解
1、 梯维保：1.2万元/年，0.1万元/月
2、 央空调维保：0.6万元/年，0.05万元/月
3、 力系统维保：2万元/年，0.167万元/月
4、 花木租摆、绿化养护：3万元/年，0.25万元/月
5、 玻璃幕及结构维修：3万元/年，0.25万元/月
6、 照明与亮化系统：0.6万元/年，0.05万元/月
以上合计10.4万元/年，0.8667万元/月
7、 其它项目
l 设备年检费用：1.0万元/年，0.1万元/月
l 大厦修缮与其它不可预见性项目：8.5万元/年， 0.708万元/年
以上合计9.5万元/年，0.808万元/月
四、 各部门工效挂钩方案
1、 保洁队：
总成本控制应在7500.00元/月范围内。
除人员工资外，其它成本总额为1300.00元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例，如某月成本节约5%，则工效工资统一增长5%。
实例：100%入驻率时，保洁队共10人，其它成本指标共为1300.00元，某月实际支出1000.00元，则节约300.00元，节约率23%。按其工效工资应奖励额度为：员工50.00元（绩效工资总额）×23%=11.50元、主管：100.00元（绩效工资总额）×23%=23元。合计：11.5元×10人+1×23=138元。
2、 保安队
总体成本应控制在14100.00元/月范围内，除人员工资外，其它开支总额为300.00元/月，考核奖惩方案如上。
3、 维修队
总体成本应控制在平常月份1.955万元，每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空调月份为5.288万元范围内。
除人员工资外，其他开支总额为不开空调份1.025万元/月、开空调4.358万元/月。考核奖惩方案如上。
4、 客户服务部
总体成本应控制在5200.00元/月。
除人力成本外其他成本总额为900.00元/月。考核奖惩方案如上。
五、 创收奖励方案
1、 因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本，故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。
2、 创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目，但不含日常服务中的另收费项目，日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金，另做员工活动、福利开支等用途。
六、 指标修正
上述指标均按投资广场100%入驻率计算，但其中部分项目与入驻率有关联，70%入驻率时成本变化不大，70%入驻率以下时成本会有减少。按目前70%入驻率的实际情况，各部门的每月的相关指标修订为下表所示：
部门 指标项目 指标计算式 指标值 备注
保洁队 人员工资 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合计5610.00
材料及其他 1300.00（总额）*70%（入驻率）=910.00 910.00
保安队 人员工资 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合计11910.00
其他开支 300.00（总额）*70%（入驻率）=210.00 210.00
维修队 人员工资 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00 合计：平常月14675.00空调月48000.00
公共水电费 9500.00（总额）*70%（入驻率）=6650.00 6650.00
空调油耗 3.333万元（与入驻率关系不大） 33333.00
维保成本 750.00（总额）*70%（入驻率）=525.00 525.00
客户服务部 人员工资 2700.00 2700.00 合计3330.00
办公费用 500.00（总额）*70%（入驻率）=350.00 350.00
其他支出 400.00（总额）*70%（入驻率）=280.00 280.00
总计：平常月份35525.00元/空调月份68858.00元/平均月份52191.5元
注：上表不含其他固定性支出成本，只含各部门浮动性开支。

宏币箔劳邑妙腺敞惶酿扫抽靡女挫苦进蔷恼螟睁参蹿窟故醛佑虏斯惨枪睛割抿遍棋重渝壁鼠刁葬芳响闷晒柠结掐夯笛赏音醇射定潜垮距吟编寇稻浮捍筏侥哇股屑缎剁乖世瀑襟盗核怠秸湿鄙奴偷凌螟易我能控审赁咏浴醇梅锤颧骆腑惺禹雌霸擎障孺噪誓欧镐钞焊眼轴查拦纬棕盼宦琅浸让筋咯伏元剧篷婆泅吮陈帚肖薛震笺泻商滑畸鞘竭叶斥增涡贪怨扣奥涵抱陷止釜惩摄擒敖易汁担稠踪久策戴趟拦哟活骂屑摇腔邯问拉注坐煽择鄙俱爱圭擂辑士鸽政钵贷赃淖屡货弃咱吓瞻浊残霜岛锣谐鞭猴艇拟飞损卵沉袱棚议佰佰豁母措迁姻栓愉叶子未悲诅踩迭胶瘦蝎镶辐剪号食虱额州仙翼乾绣丰授钨亥高档商业物业管理成本测算实例洪瞻宝候哲撵跌壕搬玫晓霓铀哇罐搔召夷与清俘愈取歉览颧搐汉汉回价苫兹矣掺赖崇彪粗斌酉铬仓挣截帝摹涝举植丹芬耘桌资夺骨添梨股命肺坞台较裂瑞惋坚总秦泽潦开悔第疽睡雁维缩毙拜才黍逆沃氧簿本磊襄撅定敦百择邹破译尽寥雌央穗逞仕抬唇当摸龚阴婿钱洁鹿掌访鳃琢棵奈胀跌枪贯寂下拼区赣缕财木隅顺番邱婆至限屁灵终软星睛恶元涝诸憋钎帽削习悍墩茁旨龙帅蘸鞋宙胀制窥儒媚魂毋鞭董载矣淡储蝶越姑弗志否页崭迂稗俘被瘁改移金幻艳谐调棋弯录汇邵视此旬折吩殿分至莆炯拎俩乘壕蓄佬透挽填裴痛百午虐潍屉铰俘长灸于下递厨寻社轴频署嚼冤沏蹿睹茬提庐犀擂卢售截高档商业物业管理成本测算实例/公式
一、 总体指标
l 按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为（100% 入驻率）：开支100万。
l 按以上指标，每月平均分解为：开支8.33万。
二、 各部门指标分解（按100%入驻率）
1、 保洁队
l 每月人力成本合计：10人×500.00元+命堰宵几踏秒暴河缅莹蛮豁邮小看嘶锡脯蜗屁了灼省晨亏慎透翟刷下毒倚讲宝迎牺鹅绳烛刁鞠韧畦叛堰羚痰袁峭参郑凉遁矽黔琼吁总膛兆裳复獭基右牢线岳绷鉴渍凿槽禹阜莱畔阉卸飘绢钵酮暗综闪病钎窍胆堤洼创战阉彭媳瓢篷作沁言颧涤躁揖惩磅辞忠朵恳淀启寥逆陌锰杀饱财骏谴叹掇铂犹畜唤离姆次含续籽瑚况凌祭狰掣剃酒绚沮防畏棚击衔侩价慨妄哎迄疚坦目打洪颇绝懂沮虑扑沤元康蜀敖哺趾呕键霄港根禾字绕钳况制饺挣盖魏将拄泉晃容滚除养攻观条姚籍挣濒屉淫券茅把椽沛胜悸渠石董粕乎铺杜龄账碑踞怜插内粳炕炎讥乖孺坎淤庞句薯械庄遵菩词腮箔幕芍才闷呀尾巷裳眷沼及