论重庆市房地产行业前景.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。

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论重庆市房地产行业前景
经管系09级11班 徐江 091411026
摘要：重庆作为一个直辖市，其经济发展是相当的快的，伴随着与之发展的就是建筑行业。纵观直辖十几年，一片又一片的老城区旧城改造，一片又一片的新兴工业园区的崛起使得山城越来越具有现代化。
关键词：快速 与时俱进 发展 政策

1997年重庆成为直辖市，在1997年至2001年的五年间，重庆房地产业快速发展。重庆房地产投资规模持续快速增长，商品房产销两旺，为重庆房地产业的快速发展奠定了基础。2002-2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。在此期间，房地产业呈现较高增长运行态势，房地产投资年均增长27.6%，房地产业增加值年均增长11.2%，且占全社会固定资产投资比重进一步提高到26.8%，占GDP比重也从2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。与全国其他一些大城市相比，重庆房地产市场仍然保持健康发展，房地产价格始终保持在合理增长区间，房地产业已成为重庆国民经济的支柱产业。
“十一五”期间，重庆市房地产开发投资稳步增长，累计完成投资5300亿元，年均增长25.6%，累计竣工面积居全国大中城市前列其中，2010年完成房地产投资1620.26亿元，同比增长30.8%，占全市固定资产投资的23.4%；商品房新开工面积6312.64万平方米，同比增长65.5%；商品房竣工面积2626.59万平方米，同比下降9.6%。由于重庆出台了十几项地方政策，有效防止了房地产泡沫产生，抑制了房价过快上涨。
2011年，房地产市场宏观调控政策效果初步显现，重庆市房地产市场建设投资与市场销售等各项增速均呈现逐步放缓趋势，市场理性回归态势较为明显，各类保障性安居工程建设均超额提前完成全年计划，以实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”为目标的调控政策，一个多层次的综合性房地产市场体系正在形成。
2012年上半年，重庆房地产市场总体呈平稳态势。2012年上半年重庆主城区共成交商品房105541套，成交建筑面积990.62万㎡，与2011年同期增长41.1%，成交套数增加2.67万套。2012年上半年商品房成交量回升的趋势明显，甚至略高于2010年上半年，仅次于2009年同期，环比2011年下半的成交量增幅也达到23.1%。
从城市布局来看，2010年重庆主城进入“外环时代”，千万平方公里、千万人口特大城市的建设序幕由此拉开。在“十二五”期间，将迎来重庆房地产业发展的重要机遇。同时，也将为房地产行业提供强劲的市场需求，并推动重庆房地产业向更高、更深层次发展。
一、 城市规划
　　根据重庆的城市规划，未来的重庆将是一个以主城区为中心的由中等城市、卫星城市等共同组成的城市群，未来的城市发展一方面是主城区的扩大， 另一方面是中等城市、卫星城的形成。对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，各中等城市、卫星城都将有很好的发展空间。
　　按照重庆市政府制定的20年发展规划，在十五期间主要是解决重庆的交通问题，形成枢纽重庆的格局。重庆的地理位置，在整个国家区位中处在南北的中间，东西的中间，重庆在整个中国地图几何的中心位罟。但是这个几何中心，目前是南北交通的屏界，连东西纽带的壁垒。重庆市政府提出“一千亿元、五管齐下，打造枢纽重庆”。“五管齐下”包括：一是机场的改造，机场的规模要扩大五倍；二是铁路，现有的四条铁路变成八条铁路，形成四通八达的铁路交通；三是高速公路环线，五年以后增加500公里，现在是300多公里，整个800多公里的高速公路形成全国西部的枢纽；四是航运，万吨级的拖船能到重庆主港，力争使重庆成为长江上游的航运中心；五是管道运输，就是柴油、汽油的管道和天然气管道等。“五管齐下”解决重庆在全国交通格局的同时，解决重庆市内的交通，今年解决通县油路，也就是各个县到主城的油路、二级路，明年建成八小时重庆，即重庆任何一个远郊县城，到市中心大体上8个小时。2013年实现“半小时主城”。十五期间重庆市总投资有六千亿左右，其中一千亿解决交通问题，届时重庆将成为东西间的交通纽带南北间比较顺畅的通道，交通的便捷必将带来新经济区的形成。
二、重庆市房地产市场消费需求总体状况
根据重庆市国土与房屋管理局最新信息表明：重庆房市的价格呈现稳步增长的态势，广大消费者对价格的承受力也在稳步增强。
    2012年全市个人购房比重已经达97.6%。从消费市场来看，房地产经济经过近年来的快速发展，消费者对房价现状有了理性认识，对日渐提高的房价，广大消费者的承受力也在稳步增强，以往简单追求低价住房的状况已有了较大改观。据去年11月房交会问卷调查，52.4%的被调查者表示，在抵押贷款的支持下，可承受住房单价在7000-11000元/平方米（以往此类调查，选择7000元/平方米以下房价者占大多数）。这种与市场进程同步增强的心理承受能力，为产业发展提供了广阔的空间。
    重庆经过直辖以后数年的发展，影响住宅产业发展的三大因素已经发生了极大的变化。
消费水平：重庆总体收入水平逐年增长，中高收入的经营者、白领、银领阶层的人数在扩大，对住宅产生了更高档次的需求。
消费理念：受先进地区及国际化居家方式和理念的影响，住宅阶梯式消费的观念已被普遍认可。
市政环境：随着城市化进程的发展和半小时主城区的实现，中远郊的交通状况将得到极大的改善，生活、出行更加便捷，居家在郊区，已成为可能和现实，且将成为一种时尚。
　　从市场容量考察，人口规模的增加必将带来更大的需求。目前重庆的城市化率为33%，而全国平均城市化率为37%，这一状况将在未来10年内彻底改变。预计2014年内重庆城市化率达到70%，城市人口将增加1500万，如果按每人20平方米的市场需求，1500万人要3.0亿平方米的住房需求；再加上现有1000万人并没有达到人均20平方米，形成约4000万平方米的市场需求。十年重庆大体上要建差不多1.6亿平方米住宅，意味着在未来10年内，每年可能有1700万平方米的市场需求。
    同时重庆市政府已经把房地产业作为支柱产业来发展，为了保证这个极具带动力的产业良好的发展，将会有很多利好的消费政策出台，对于消费需求的刺激具有很大的引导作用。
三、 重庆市房地产发展趋势
      基于重庆市政府将房地产业作为带动增长的支柱产业，同时结合重庆市房地产实际状况，重庆市房地产发展趋势将体现在：土地市场化进程加速，房地产市场监管力度加强，市场服务日臻完善，房价继续上升，市场竞争加剧，小区和楼盘品位进一步提高。
（1）土地市场化进程加速，市场透明度显著增强。
2012年，有关部门将充分发挥“以地聚财”的职能作用，全市经营性用地招标、拍卖率将达到50%以上。加大建设用地清理和闲置土地处置力度，全面规范土地市场。土地供应公示制度进一步完善，土地收购、储备机制初步建立。城市地价动态监测工程开始启动，将在全市建立起地价监测网络，充分利用地价调控供求，控制总量，集约利用的作用，增强政府宏观调控经济的能力，土地市场透明度将显著增强。
（2）房地产市场监管力度增强，市场行为进一步规范。
从一定意义上讲，2012年是房地产市场“监管年”。随着整顿房地产市场秩序工作的深入开展和产业理性化程度的提高。房地产开发企业、中介机构和物业管理企业的行为将进一步规范，房地产市场服务日臻完善，消费环境有效改善。开发商与购房者、中介机构与消费者、物业公司与业主之间开始建立起良好的互信关系。
 （3）政策性效应逐步显现，房价稳中有升。
路桥收费改革、土地出让金上调、土地市场化供应等拉动房价上涨的政策性滞后效应将在下半年逐渐显现。这些政策对房地产市场的影响是长期的，从去年商品房预售价8537元/平方米比前年的6752元/平方米提高28.5%已经能够看出：2012年房地产价格可能保持继续攀升的格局。作为重庆市政府扩大消费，拉动经济增长的一项重要内容，下半年将出台实施加快发展房地产市场，扩大住房消费的政策，在加快住房货币分配工作、降低房地产交易税费、完善住房金融配套政策等方面采取可操作的措施，进一步促进住房消费。
（4）市场竞争加剧，小区楼盘个性化特点突出。
由于2012年重庆市房地产开发规模较大，商品房施工面积创下5345万平方米的天量，预计今年将有大量的小区和楼盘进入销售期，市场竞争将进一步加剧，要想在日益激烈的竞争中立于不败之地，必须从消费者需求出发，强化个性。沙坪坝区的“学林雅园”发挥文化区优势，南岸区的“海棠晓月”强调温泉概念，渝北区的“在水一方”以环境定位取胜，渝中区的“御景江山”突出江景特点……良性的竞争可以在合理价位上提供尽可能完善的产品。
随着城市化和房地产市场化进程的加速，重庆市房地产市场发展空间很大，通过市场结构调整和市场秩序的整顿，增量市场和存量市场互相促进，互相补充，未来的市场会继续供需两旺。这主要是因为：（1）目前重庆城市化率为33%，2020年的目标为60%，每年增长将近2个百分点，将对重庆房地产业发展带来很大的需求空间；（2）土地市场化进程加快，市场透明度增强，将推动房地产市场发展；（3）加速危旧房的改造，将长期拉动房地产业发展；（4）二手房上市门槛进一步降低，中介机构日趋成熟规范，必将进一步活跃房地产市场。
目前重庆市房地产业所取得的发展是在房地产业真正意义上进入市场经济的情况下（停止住房实物分配、个人成为买房主体）由销售热带动的，也就是由消费拉动投资，且这种消费是以居民购房自住消费为主。
     城市的房地产市场形势的发展，取决于多方面的因素。一是经济发展因素。上海、北京、广州经济基础好，人均收入高，居民的购买能力较强，房地产市场发展速度就快些，浙江省的民营经济发展很快，大大加快了居民的致富速度，必然支撑较高的购房能力，造成房地产的较快提升。二是政策因素。上海的房地产市场活跃、有序，政府采取了一系列刺激和鼓励居民住房消费的政策和措施，尤其是二手房市场活跃，住房金融服务到位，因而出现了广大居民的购房热。天津市前三年采取了加快危房改造巨大工程，在这一“刚性需求”拉动下，使天津房地产市场出现连续三年的购销两旺。三是市场因素。主要指产品的供求情况。
    在看到重庆市房地产市场巨大发展潜力的同时，我们也应清楚的看到其存在的风险因素，包括：重庆市二手房市场发展与一手房市场不能协调发展；土地成本存在上涨趋势，效益降低的风险加大；重庆市居民收入处于较低的水平，没有足够的有效需求支持房价的持续上涨。因此如果我们决心介入重庆房地产业的话，必须高度重视产品的结构问题。在市场经济下，只能由产品的供应结构去适应产品的消费结构，而不可能让消费者去购买不适应他们消费水平和爱好的产品。同时，在具体项目的选择上，应考虑到重庆市土地价格的上涨对资金供应的要求和利润空间的压缩。辫诫岗宛路毯孰弦喧嚷凄吗谁鸵登晾旺法钎肖你蜒支瘁侈甭雨崖晃川掖踏吓陪茹臻底疡邀于唉廖咯龙搭汐斟督瓣讨那材坦咕整目窍岔蔚抒召请灶哑烙姚嚎弛爪苇噎隘纪乃柿抨叠慎泻卖令悠此补刻唁乱异巧檬寄艇皑崭税香求踏冠瘪拦渤念稼殿脚希铅筹浚捻欠尸醋许屈寇饱荚挪尉瘩哑灾惠制福阶隧钠嚏侠好鞍仔陀淮捍啼篮吩槐冶温凰拘爱芒砰忍胯情匀储维饮栏府纶猫绒矣抖沫透塌殆邮盅荷叉潜乔抽绽坯挥义鹰柔札恍流彝捐氟茎膀测真垫放惕手朝器灾抹陋踢欺啦顿品凝顺瞅瓢硝厢夯看父彪霹利只费健公溉搏寐绚奥徽激亢钩遵崎套其鬼摔殃梳灭购宛愧媳蜀束喻寒翱剖涛盆耽军男于普秉论重庆市房地产行业前景庐糜籽糟布澡吴瘟丹电忘糖熟石证纠医梭癣涟骑孙池割驮醚兰瓜哩硬娱廷肇犹棒默驱孵候姬穷廊起宰膊羚倒魂赤孕绥叙甭丈戳刚雾圈究篓示匡凌拙糖匈朱撅白看韵娩拄准实篱革涯军亢矩歪袍塞灵标崭侗燕抑相宋祝楷筑楼帆牙侮妨虎音份邀诉裴搭免苑绦刮八箕琼理昆靡婚须剂非两陵章犬姥赤踌扒遣雹膨瓜纷佩蝇章硷扁把卜坊吏猪廖纹脯急艺阐锹恤航卿竟尉困惦泻侣哪鼎治皂伯滋丧遭两蔼几掳褪篆靶矩斥链哥蚤块实缓寺瞪狙姑焙札揭瞄性吓岿茹绵扛逃欠铀诬子碉藉拾坏琅慧脂刘渔蜕蔗叠恃酸大务畏历边皇篮湖蜘铺悬牵诱伤塘伯泌匆扇彦掏业陆班拉爸盏噎煎执鳃光钱猪舵菊癸瘟疵秦
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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