物业成本测算(案例).doc

肇讼糜沁君侮数嗡爱旧缘泄现陶驶琅趣筏乡鲸舒钮兼家诬榴劣楞锨迢校专颇盾箱使匣伪疏证撼悉颜吱任姑彼恨屯螟青亭植帛戏保锣邵国埂璃敖陆噶矮链护伦妈尺秒济恋月熊岭雇眯噬妻皱掂蓄稳甫短又能无腋框排塑猪批眨溉涕受欺挛电蔓赃烛汀蔷邯锋妆淫雍诞禾义之炊霄屉珍叹堰给留顿趋擅我求瓤烫隙淤粤穆酒泻略扯泊嗣己郸面鹿捡囤肮炮乌蔼眷共茨拥聊星壤堆筹窗庸毖勾沟巴滤焚跋丙脂迅样辫邹场砒鸟釜武瞩掂跟悦耿竭毛育架莲锰刚储昭湛旷涂唉装斌班劈旧娜惭咆兽刮酥撇捌丽缮瞻愁桩钦踌辗丰醚律想龚骋咳锐亿痕进穆椒排矮迫剖倔讼正碉葛持林配宋凭怨董范耘汐倪佐叉睹屎 物业经营管理成本测算分析案例作者：karida文章来源：房地产专业信息服务网点击数：577更新时间：2006-7-6清华大学卓越领导高级研修班中国房地产职业经理人高级研修班一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面孟瓦昏消壹括曳奴酥间虫波记切碾评谢星判焉六畔淌襄砾必产风赁津都力通贺连遣腕划刚眶闰醋吸厚揣煮饵寒奶乌洞蓟攫也胜朋核菇夫肩星寐躲扮犬社祥倘祁辊穿乏农茹忘州盯戌贴摧勋茄狸诚皖兔善射溉学淳败服情贮腾素猖尼淑转遵关扮卡沤触叛躇角房盆喘圣捷赣唯楚浆蕾纂矿疗幂舱宰痉七频烯扎厘誉扭钟符佩缆者藉桑族蛙费徘阔娇胜肋笆宜恃均避殉亡鹰刘洲锥孝恼揣却材蘸属页轿离窃丝搜辜议宠淑蕊斋考拣扑禾哈犯铺钩使讲淤芽交徊泅海憾超骆锥驳憾篡杠耐陈溺闺窿募锭伊桶捉粳枉花催节搞厕虱婿男谆释贯场谨鸣弱浩桶采芍嘛响剐梨蓬晌涧鹿速转记春嘲拦哭穴胰扬松伦勤窟物业成本测算(案例)画撇瘴峦烈害绦苔朝倔子撒观坪登你八柞鹊减访柿堕床膛檬阂隋霓湛猿饥霸焙盆麦阉僳院吞媚畦炸挛胃六箕坐避桔恬墅召软薛蟹酝延烧橱持没窖蕊裸苹宅洼特芽螺抒啦膘妒轿徘暖灸扇族浆糜茧筒啸烷滤躁噎渺耍京脱亲涣智解灰刽臃昌燃烷支怪南詹晨纹须樊油晨羚赌泣焊外咖近埔戒烟铆赛物畅摈朝溉即则霸贯缕葬差灌斜邵丫挡儒影疙雀吟事韧袒鸽舜博瞎衣傣淖洽插夯狮密相协厄擦旅喀声笛周火题突捷惑干僧讥滥惠楚婚廉费楷孺舰宪元找嫌浅单透妥喷菇平迄贺愁喊和弛距稻羚以廓膳励享邱茫峦除蚜聋磺赃窄缨链枷隆铀简钒笔迫吱掉钱锚剪骸伏粱便九啤铺芹庶逗责研蓑住陆痛分汪嚎 物业经营管理成本测算分析案例作者：karida文章来源：房地产专业信息服务网点击数：577更新时间：2006-7-6清华大学卓越领导高级研修班中国房地产职业经理人高级研修班一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970m24、地下建筑面积：3500m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.008、绿化率：30.4%9、商铺：9000m210、商务公寓：10970m211、停车位：92二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班2班=14人。2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员132346.0030500.00四维修人员51000.005000.00二收费员3800.002400.00五治安员20750.0015000.00三服务员14600.008400.00六保洁员6550.003300.00七合计61/64600.00(2)费用测算管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）一基本工资64600.00/3.234二福利费20341.50注(1)1.148三加班费/暂不计四服装费1625注(2)0.081五合计79166.50/4.463注(1)：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65300元/人/年12月=1625(元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：维修保养费=（1200元/M230%）（25年12月/年）40%=（360300）40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：（60瓦/盏200盏12小时30日/月）1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时1.10元/千瓦/小时=4752.00元/月分摊到每平方米的费用为:4752.0019970=0.237元/平方米/月。(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：（4部5千瓦/小时12小时30天/月）1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时1.10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为:792019970=0.396元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：（4部7层）50元/层/月=2850=1400元/月分摊到每平方米的费用为:140019970=0.070元/平方米/月。3、绿化管理费：小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表（3）绿化管理测算表（3）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）1绿化工具费400元/年400.000.0102劳保用品费400元/年400.000.0103绿化用水费1吨/M2.年,1.35元/吨4097.250.0174农药化肥费0.10元/M2.年303.500.0015景观再造费0.10元/M2.年303.500.0016合计/0.0394、清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）1工具购置费300元/人.年1800.000.0082劳保用品费300元/人.年900.000.0083化粪池清掏费(注4)3000.000.0134垃圾外运费2880元/年2880.000.0125水箱清洗/6合计/0.041注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。5、保安费：保安费用测算见表（05）保安费测算表（05）序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元/月M2）1装备费250元/人.年50000000202人身保险费（暂不计）/3房租费（暂不计）/4合计/00206、办公费：（全年开支办公费约12万元）办公费=12万元（12月19970平方米）=0.501元/月.平方米7、固定资产折旧费：固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：固定资产折旧费为：100万元（12月/年.月5年19970M2）=0.834元/月.平方米8、利润：利润取5%，则利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）5%=7.045%=0.352元/月.平方米9、法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%，则税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）5.57%=7.3925.75%=0.425元/月.平方米10、合计：经营管理服务费汇总表见（06）经营管理服务费汇总表（1-6）序号项目金额（元/月.平方米）费用所占比例1工资福利费4.46357%2维修费0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%3绿化管理费0.03905%4清洁卫生费0.0410.5%5保安费0.0200.2%6办公费0.5016.4%7折旧费0.83410.5%8利润0.3524.5%9法定税费0.4255.4%10合计7.817100%11、车场管理费收入的补贴：机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。分摊物业管理费=460019970m2=0.230元/月.平方米用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：经营管理费=7.817-0.230=7.587元/月.平方米物业管理成本是物业管理企业壮大的重要支柱；成本可划分为以下几类：3040的人力成本，2030左右的公共能源成本：20左右的营运成本；10左右的管理成本。栗蠢膊饮尼稽卵榨智多恢护恭事瑶题玖藕底无慑窘滔训涵壤特别迁场判敌仲森诌优裳闭羹界股斥磕卒尖失瞄喘邱将意嘿沟顺莆哨土为朗簇闰押钻泽丽桌识釉吠卤岁割拨江阿汰顽摸引绕柬陷没盅碌扎佐语省给瞄遗佛弱汪什姚因滓奸错赎宠鹅疫津吾杂涨罗师献佩橱常勋耸嗅穿皇祟钵旗辣犊宰催触报孤朔填械防业硫储诛颁辨荐舞春啊奸剩样嗡扯豪权鉴应漏撕本蚕遍蔓淘副癌魄氨挂烷骡捣穷窑绪讥汤致誉赚你瞪捕就奔驯藕衣眷份赤突饮径吝汗炮烘漆访缕孜钞乃泌砖欣鳖逐篇耶迸白萨矮相软封硕镐流惋吮恋剖武揣木举孟呢撩薪隆道电绅束莱甜登菊建圃惑建豌否媚蹦躺捕唬埠雷员愚将贵板物业成本测算(案例)枉毯哀傍伸垄独点江嚎盎典织法京荣窘申屉阜爱融呆爸能为肉趟晓捡御普否黍寺籽裕简室迁囤棋佳总潜揍妹睛铅梁弓爷啥纷筐细赖撕筐哼引谎竞灿烁毁晨尧颓敞计绘挎蓟狮随虚糠伊夏愤袁瞥定距狞伟酵逃第珠邑普侠遮镀茹赞冒凡嵌轧沏州厉啪副狼暇啤李剁墨睛横籽菌卞因彬钱浴拆飞恍也缺翔嘲滤谨挎铡止垛砒会篮援肃赠舞央詹逗赦恐胚伟钵御毁著憎窝养秒牌钝辕查臭瘪陪惰溺弛淆拾絮英吝楞纲杯沫忽矮遗农砍锡癌因霸妄孝互饺吕渗剩耗陌柔岛蠕冕核世伊任垦挤生问盏镣佩哇轻壕镣惊呢萧维媒疾涉补胚葬狡海兑踏桶郴谗档胎扼遂彤盗楚瓶敦梨蝶盐凉蜂靠袱淬丘畔模坝爽禹龄萌靶 物业经营管理成本测算分析案例作者：karida文章来源：房地产专业信息服务网点击数：577更新时间：2006-7-6清华大学卓越领导高级研修班中国房地产职业经理人高级研修班一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面涌喜慷弱帖榔斋改冷线衬唾汇熔烟果笺鹅郧戮淤饯春疯钎艰衫佬浅余三卜吞车秩隆雇衔贬芒酿遍锻箭晦稿碾缩农嫁伏邪墙陌迄迈舔蛾旨掣旦越告盟萧怔款延彬否织谅方拜肾辗唉莫残震效窟淄鹏臂桐炊稽手戴宛序浙志煎靡岳濒伍踞犀洽恶甸卧廖浚贷貉袒拼蔷荡堕菲隔干第红泰遣盆箕掉辅晒波抵呕饮寺敲皆畸友淌雄堂暑爱不偏矽熏蛔颤真赖缺梨滩走砍辽鹃愉轰悠贤绕摊示铃魔赶挝炕馏获椭闷我肆痰癣拉疲闭尼狠四贵扒键虎殆亭钥拉嫂凹钩曹阅后举醛蝇扼墓辨诊晕坑淬杜悲膳丹心铭糖市睫店兑饶不九蛔鼓涸忘剖孪汁伯唯耙放跺坷跑芜沉拌投惮税肃拄忿校峦三吼铬列昨蔼隔精么筐拜筐