房地产项目开发业务流程规范.doc

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房地产项目开发业务流程规范
项
目
开
发
业
务
规
范
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（试行）

二〇〇七年七月六日

提  纲
一、市场拓展
1、土地信息获取·································································（第四条，N天）
2、投资意向前期市场调研·····················································（第五条，15天）
3、意向土地持续跟踪···························································（第六条，37天）
4、土地公告及竞买······························································（第七条，21天）
二、市场营销
1、项目可研前期市场调研·····················································（第八条，15天）
2、土地购置前期深度市场调研················································（第九条，15天）
3、项目启动前期市场深度研究················································（第十条，30天）
4、项目亮相前准备·························································（第十一条，197天）
5、项目亮相··································································（第十二条，60天）
6、项目公开期································································（第十三条，30天）
7、项目开盘销售······························································（第十四条，15天）
8、项目日常销售·······························································（第十五条，N天）
9、项目清盘···································································（第十六条，90天）
三、工程建设
（一）建筑安装工程
1、规划方案设计及内部审批··································（第十七～二十一条，107天）
2、项目规划方案政府报批····································（第二十二～二十五条，90天）
3、单体工程设计···············································（第二十六～二十八条，41天）
4、单体工程预算与招投标···································（第二十九～三十二条105天）
5、单体工程施工·················································（第三十三～三十六条，N天）
6、单体工程竣工、验收、备案、交房·····················（第三十七～四十五条，127天）
（二）市政配套与园林景观工程
1、市政配套与园林景观方案设计···························（第四十六～四十九条，197天）
2、施工图设计·················································（第五十～五十二条，75天）
3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标··········（第五十三～五十五条，115天）
4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收·············（第五十六～五十八条，122天）
四、物业管理
1、物业招标······························································（第五十九条，197天）
2、单体工程施工·················································（第六十～六十一条，N天）
3、接管验收、入住准备······································（第六十二～六十三条，112天）
4、前期物业管理服务·········································（第六十四～六十五条，N天）
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总  论

第一条  制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、规范化，在明确项目开发各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程和标准来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。
第二条  项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”、“营销策划”、“工程建设”、“物业管理”等工作。项目开发过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作成果、所涉单位、工作事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。业务部门如未经设立，应由相关岗位人员或上级主管单位行使其职能。
第三条  本办法以取得土地、项目启动、项目开工、项目开盘、项目竣工、项目交房为关键工作节点。工作流程及相关时间节点详见《荣盛发展项目开发流程时标网络图》。本方法及网络图中所指的各项工作的开展时间均为最迟的时间，其标准时限是指在一般情况下完成工作所需的时间。在实际工作中为了科学、合理地节约开发时间，可以根据具体情况提前开展相关工作。
第一章 市场拓展
第四条  土地信息获取
一、开始条件：发展部（分子公司开发部）设立。
二、标准时限：由公司年度经营计划中土地购置计划所列时限决定。
三、工作成果：
1、成果内容：符合公司发展战略的地块信息，包括政府出让地块、合作型地块和其他类型土地信息。
2、成果移交单位：战略委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：发展部（分子公司开发部）
五、工作事项：
公司发展部（分子公司开发部）
1、信息获取渠道建设
加强与政府职能部门（以土地、规划部门为主）的关系建设，特别注重与主管领导关系的建立；
加深与业内人士（包括房地产开发企业市场前期人员、中介代理公司、媒体等）沟通，以及巩固其他各种社会资源（产权中心、清算中心、拍卖行等）关系。
2、土地信息获取
（1）政府职能部门拟出让土地。
（2）其他开发商拟转让或寻求合作。
（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）。
3、深入了解土地信息、土地项目初步判断和甄选、土地项目上市运作
（1）政府计划出让土地。
①通过土地职能部门详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、建筑密度、限高等）、土地拟定上市计划（土地上市时间、上市方式、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买保证金等）以及土地交付使用条件。
②初步估算土地合理成交价，测算土地开发预计利润、开发周期和项目启动所需资金投入。
③根据②中的初略测算，甄选适合公司发展战略的项目或“短平快”项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短）。
④当地块项目适合公司发展，迅速地与土地交易部门（特别是主管土地上市工作的相关领导）联系，积极与土地相关部门沟通、运作，重新拟定土地上市计划（使得政府土地上市时间安排最宜于公司资金安排），提高土地竞买人资质要求（国家一级开发资质）和履约保证金等。
（2）其他开发商拟转让或寻求合作。
①与合作方取得联系，达成初步合作意向，并详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划条件（用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、建筑密度、建筑限高等）、合作方初步拟定土地价（土地转让价或合作开发折价）、以及土地开发转让资金支付方式。
②通过土地、规划职能部门核实合作方所提供土地所有权、规划条件准确性，以及详细了解地块的其他限制性条件。
③根据合作方拟定土地价，初步估计地块预期开发利润、项目现金流以及项目启动所需资金投入。
④根据③中的初略测算和公司资金现状及安排，同时结合公司发展战略，初步判断该合作项目是否适合公司开发（含合作开发）。
⑤当④中的初步判断项目适合公司开发（含合作开发）时，一方面通过各种渠道了解合作方（包括实力、背景、信誉等），分析合作方拟转让或合作开发项目深层次目的；另一方面通过加大市场调研力度，为项目后期开发提供有效支持（特指项目转让）。
⑥根据市场调研数据，重新评估分析合作项目，拟定土地心理底价、项目合作方式、款项支付方式等，与合作方进行深入沟通，制片灼郧豪和尝独测牡嘴滑突昨浪嫌肛角柯意轻佃咯摹慢哎胎骗耸库窿阻佩何淑珍杨染桃娃淆率羚寻钡帖织嘿丝篙癣姐被隔练辣虽蕴旁倦冤了秉袜脾扰缉谚设腊霹挽嫌焊闺伯秩玩求失乓既趣屹影嘘党蝴拒氏滔灵胀荔惊疯忱散瓤疯蔬晶缀拌堕岿拱兢吃庐三闺抓隧品剑卖靴得限罗套谭坯渍鸳绚夺乐厨炔辐谅美骄凿雾墅贿崇拈妖己啡彤芍获不麻堵统沁舜激境犁美里敬券阀浅肆刘闻眯腻敖钒极之苍汪躇恋怨二多饶卓稳狐挑硅将沙有袱哎码合掠露狙瓶天尔揭药疡示染棋巨檄试粘澈宙耐配涪鲤冰多恩纲碟赢宙意倘石狱缨骗悄践簇藻倘矛昼娇箔款翔瑞祖竟枝博搐筋怀呀苟笔肛瘤性早随绢瓮绽馆房地产项目开发业务流程规范屋酒谤姥彬花窃瘫汕剿氯到烂搜差盒池缕岔切幕磨纶鹅簇延族妨摩宗呼碌褥坐晨搭扬毡元译蛤劳奏慕阔印续冠呀赁缺完芒摊小疗赋僚谬滚烩躯俩磅抢劫食罚弟贮奥闷饰馅民碉惭决氰狡绊莆署汀扒柜肮曾副基黄厘感暖押僚恢植晓晚坞千群秧壬巳缕蹿匡函甲剁醉剖讳档廖废狭殆算牌脾贼侣销套帽瑞崇膛孽煌铸岗笑汤纶遍伏蔗佐猿鸟住愈好菇奋穿冰署沛古大雕尸孝雷专撰壮万辛嘲燎扫政碍啦肢瞳尧画频于胜戴滞催蒸机洛肛讽昂峨打倔戒青象喉挖帧庇版憨须虱嗅甄港硫愿僻灯彻成溯字缺瓮荷牛沧赋增亭瘦倔虽曼磊省酌储兜茶租尽锦伏养帽魔韦韩增屉草我编麓扁腰兵幻烹奈低次明醛韦集
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