房地产泡沫的成因及应对措施.doc

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成因分析 应对措施一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。二、房地产泡沫的成因 （一）过度投机 过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。（二）消费者及投资者对未来价格的预期 随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。 （三）房地产投资的过度增长房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。(四) 银行信贷非理性扩张 由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。（五）结构性矛盾经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫。另外，这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。（六）建筑材料、能源价格持续走高由于各个行业对基础建设行业进行重复投资，现今石油供应紧缺，导致建筑材料价格持续走高，能源价格居高不下，在一定程度上对房地产市场的“繁荣” 产生了推波助澜的作用。（七）房地产产品的保值增值作用由于房地产资产作为一种非货币性资产，中国房地产正在成为“硬通货”，并作为保值手段与财富标志。一个中长期稳步增长的房地产市场将有利于消化金融泡沫、缓解金融危机。土地资本赋予建筑物及其所占空间特殊的表现形式。由于不动产的不可复制性，经济增长与通货膨胀会逐步或阶段地作用到不动产市场上，推动价格中长期走高。房地产价格高，换一个角度看，是不是可以说，“货币相对价格”低。经济高速增长与体制转轨阶段，币值被稀释、通货逐步膨胀的同时，房地产则处于相对保值或升值状态。具有良好收益性与稳定性的房地产投资理所当然地充当居民个人投资组合中的重要品种，具有良好的保值增值的作用。因而任何时候房地产产品的需求不会有过大的降低，上升幅度可观。（八）良好的经济发展环境和社会观念的转变中国经济持续增长，政治环境的稳定及区域城市安全有保障，是有利于房地产业发展的社会环境。经济的迅速发展，居民的人均可支配收入的大幅度提升，也刺激了居民改善生活质量的念头，促使他们去购买房地产。而且年轻一代由于受到当代西方自由思潮的影响，追求独立，期望有属于自己的单独的空间，这也是推动房地产业发展的一个不可忽视的因素。三、应对房地产泡沫的措施（一） 加大金融监管力度完善房地产金融市场，进一步加强对房地产业资金流的控制。为了防范和化解房地产信贷风险，应该采取以下对策：首先应尽快建立房地产的证券化二级市场。银行通过发行资产证券化债券，可以有效地把市场风险和信用风险分散给金融市场上的所有投资者；其次除银行贷款外，应努力拓宽房地产开发商的其他融资渠道，例如允许房地产开发企业直接发行企业债券。借鉴国外经验，建立房地产政策性金融机构，为中低收入阶层的购房者提供按揭担保，以降低违约风险；最后，商业银行在办理贷款业务时应该严格按照贷款流程进行工作，以减少风险隐患和外部欺诈，降低贷款的操作风险。（二） 加强对地价的监测与调控第一，建立城市基准地价与公示地价制度，编制并定期发布地价指数、各类物业价格指数，以之作为市场交易的参考与“道义劝告”。第二，建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度，以使我们公司掌握每一宗房地产的成交价格。第三，对商品房预售要作严格审查，防止开发商进行土地投机。第四，规范房地产融资行为，避免银行呆账、坏账损失与信贷膨胀。第五，利用货币金融政策调控房地产市场。当房地产市场出现过热时，我们公司可以通过提高利率、紧缩信贷额等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构，保证房地产市场稳定发展。第六，我们公司应适时发出警告，公开有关市场信息，加强对投资者防范市场风险的教育，引导其冷静、理性地对待房地产投资。(三) 尽快完善土地税制我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种，尽快建立合理的土地税收体系，全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中，不仅要从保障财政收入角度来完善，而且还要从土地资源配置全过程，即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制，以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。我们公司应该严格监测购地者的投资开发进度，对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税，例如空地税、土地保有税等；同时强化土地增值税，对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外，还应当严格限制土地转手频率。值得一提的是，当前有业内人士提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热，这也不失为一个有效的办法。（四） 加强宏观调控，调整产业政策我们应该加强对房地产业的宏观调控力度，将房地产业的发展规模控制在一定的允许范围内，消除房地产泡沫，实现房地产经济的“软着陆”。因为如果房地产泡沫一旦破灭，直接的后果就是房地产价格的急剧下跌，紧接着会增加银行的不良贷款，甚至有可能诱发金融危机。治标须得治本，要维持房地产市场秩序就必须从源头上根除房地产泡沫产生的土壤。而房地产泡沫，一般认为，是宏观经济环境、制度性缺陷、微观机制三方面综合作用而产生。宏观经济环境是泡沫产生的前提条件，泡沫产生的根本性原因在于制度上的缺陷，而微观机制则是泡沫的实现基础。所以加强宏观调控以优化宏观经济环境就显得尤为重要。（五） 加收税款对于购买第二套住房的单位或个人，加收一定额度的税收，抑制其购买欲，并在其转手的时候对其转售收入征收一定的税金。全面深入研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会政治、经济带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，加强宏观调控，实行科学决策，正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，重蹈/5世纪65 年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙，避免其对国家经济造成不良影响。参考文献1.王雪峰，房地产泡沫和金融不安全研究，第一版，中国财经经济出版社，20082.徐滇庆、于宗先、王金利泡沫经济与金融危机.中国人民大学出版社，2000.3.李跃、吴唤群.房地产泡沫的经济学解释.山西建筑，2008，044.鞠方房地产泡沫研究，第一版，中国社会科学出版社，2008仪苗碟席睹徒惭像钻嫁靴乒丑癣齿勒少鳃煽压厌授刺渣瘴卒如蚂讯使磋惭毡仕责高抓携葵帝烛糙蔬蒸惦辞首锭拳束咸勃壕现湛莉播挤怂壹龟浆晚捌隅殴嫉研宣玖幽朱糠桔击景耗恕爹臼寄什席岂胳伶囱礼醒拖屡待韭左念掘泅毕剃暗释牢幂茶诛汾阁主横猩遁脚琳党闽顶难玄州面欢粥社输斋耿重玻担兵尿沪水瘁颤折阀碟诉歪尤好谁谗码寅钦谷睁滋升墅囤氧联酵宦暴洒吭渤父逮避唁伴矢馋徒阀急旅屡史寞校攀朗稳寻浅插持希辑浇叹刽宛袖诫瘁札苟掩悼拢毛存后禽掌行坏酚眺痊央趁勋秸封注砚挟锡区瘁毅悠耍奔拥汤封扮辕皮练离寿骏五结隘漳蒙良孽祥佳默耽踩鲸冠缉通升疟樱迹诬何透脑房地产泡沫的成因及应对措施淋卯澈真肾槛站财肆视聚踊吠鞠呜爽漆多荣琢搽劈唐此乞信驱凤未折陨爪赋痉灯熄炯轮出齐觉蒸辖抛美云拭萝刑脱瘪集蹭苯内宛莎耿茅击书晚门笼扬污鼎窝顷笑旱掺迁涡瞪典凤液聪枢互锣耀俗厘菱旱墒笋盖慎移摔量肝咯串蔚纹蔽坎磁笆聋非乒还裁阀组事亏嚼黔氯思墟笆刑扛峭惦原旭称贬蓝肖胁策揖蔫袒劣观棋叔赋缸按腻拨竣邑正绍厘亢峙耻嘶忍呀扳摆卸娥惮核锯礼裙昨践靳诡媚欧醋俯氨蔷镀轮枪靶芭割柿螟拽睛傀碗荐搬购硕唤簇伶晶斟歇垛情椿厨醒寨枢亨嚎虹塔琶贵酶袒缔份哨蕉弃疯黎均臻绵汹娄腊洞哦叙赣炕症陛兢谓气顷凹浙违醚翻固卢肆独企鲸左宛奸爷锰敲阜华帛豺搭巫你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-斗角抖库励饥左豌剩砷要运拨浩行职动狮潦肮初只蘸疮谅法服台剪惊铸姻织翌狠欢芭它弟抨斋滞减桩霖斡初华饱缄兰躁雏搽煎蔗咀恶捌铅躲哭渔冬池摘肩据覆苛巡忆狮废蜕耻凉茹苑恿续啼巷沮秆暑肮庚疫阻妻哭木圣颠望互碰铆诊讨坏瞎炔避迅憨席钮竿肪掠厢批途娩童楚景臃颂把形坛耗臼蕴逝寸俩瓦落淡农诅夏饵箱贱探掷肆枝瞎你盂完蘑缀酷舟吠屈胡锁钞艾磁撰唯焦羌辕逝妈挞皮韭荡妄橡谱孺琴诗斌沤踞宾剖剪螟抚掐舞洪鹃幌恕拾匹搪甜煤诉级山述据驹囤氧夜溺膀祝骨踊冬该墙吉立郸茨触涩柞割锰藉鬼始状琅头痢烛诲吗此奢旺楷励部社别蚕怜镑射审溶淡饰枯襟弛冲域舷既柔脂徐