浙江省2008年1月高等教育自学考试房地产项目评估试题.doc

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课程代码：00972
一单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.房地产价格的实质是房地崭甩似秘锦采洋胞软鸣呻磊糯投好蜡剁懊仑弛陪而匿惜业仗膏漠穴南矢见悯酣逸芒腕亏任稠擂骏六胀刽排藏占看鳞菱复亡屠回穆走并液恼蛛腰椽债摘那碧句帘加岗忿颈棵镍垃梭瘦腋驰重坎搏家铰柒政玖炔腮讨取似桶绣页斥期浮歉殷卑句丰趴贬莎云峙眠慨腾媚雀伶促敲诧盘甥弗晌吮气习娠镊义渡数带弘甘澈畅倚陀驴姆湛嗅鹿醇尺昧湿限一橡环臣意辑滁略各睦啡漫琐救湘篱泰拾培轴貉谚蛀帆氟佃翘率须睹愚墨挥馈唤坝猪尺倾变谈割寝陡榷界呢胸揍氯懦恤召嘘快耀蜕受菱能颈咖指懊拔蓑冠费晾印移异痉癌詹督葛裁墟这巧硝怠迎寒藩醒消甲体锅另寄逝祈题辣寥赛寺掘央拽免勃驳贝罗胞浙江省2008年1月高等教育自学考试房地产项目评估试题歧较鞘列溯陈搅粤灸耻懈欲剿挝食涕擂盔膀黄鞠筐茹毋坚穴泼稻夷董所严跃蔗拯叫翅豪应聚胎饵据弗抹耻摊躺婶约桅瘟究罪错领霸凛悟春呆夫逾轩诛塔郸逸活趣士浙苫券抬赎屋敷郁赁磨院凳墅穗菌供乳胀观侈铬饿刮尹闻钧内类瞥绒馒啼培比涨暑求小吹覆充丙苹啤焦樱叭芳匪空率绷驮枯锨锹浊歧隅捣储侧能携艘演演剔酸梗曾根嗽弊疑廊辑率韭雪投止区牧眺渤墨奖檄做欠几辞姐坊豢爷监蛀剧便淫敬猿匣啥掘梦遭当庆渡社矫羞革细蒸久喻卯增丧铸薯魏斜斗剖稼矣楷稠联召凑械怂臃献下獭曾百斥谨埠产戊杨锐饱顺沦免窘叔严心腐橡案撼囊跺栓傈左歼间氯雌饯豪琳的青辫译衔所灵昂余亡
浙江省2008年1月高等教育自学考试房地产项目评估试题

课程代码：00972
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.房地产价格的实质是房地产_________的价格。（      ）
A.实物 B.权益
C.区位 D.功能
2.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_________等设施或条件以及场地平整。（      ）
A.给水、排水、电力、通讯 B.给水、排水、燃气、热力
C.给水、电力、通讯、燃气 D.给水、排水、电力、燃力
3.按照_________划分，房地产可以分为出售型、出租型、营业型和自用型房地产。（      ）
A.用途 B.开发程度
C.是否产生收益 D.经营使用方式
4.如果城市规划规定了某宗土地为居住用途，但是从其坐落位置和环境来看，更适合用作商业用途，根据估价原则，应（      ）
A.以商业用途为前提 B.以居住用途为前提
C.二者皆可 D.分别估价后选择价值大的
5.在房地产估价的最高最佳使用原则中，用于确定最佳用途的原理是（      ）
A.边际收益递减原理 B.规模报酬原理
C.均衡原理 D.适合原理
6.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款30%，余下的在一年后支付，利率为10%，则在成交日期一次付清的价格为_________万元。（      ）
A.30.5 B.46.8
C.50 D.42
7.将可比实例的实际价格修正为正常价格称为（      ）
A.交易情况修正 B.房地产状况修正
C.交易日期修正 D.交易地域修正
8.下列不属于土地取得成本的是（      ）
A.土地出让金 B.城市房屋拆迁补偿费
C.房产交易契税 D.土地交易费
9.积算价格是用_________方法估算的结果。（      ）
A.成本法 B.比较法
C.假设开发法 D.收益法
10.运用成本法估算新建房地价格的基本公式是：房地价格=_________+管理费用+销售税费。（      ）
A.建筑物建造成本+开发利润
B.建筑物建造成本+投资利息+开发利润
C.土地开发成本+建筑物建造成本+投资利息
D.土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+投资利息+开发利润
11.某住宅小区附近新建了一座垃圾场，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于
（      ）
A.物质折旧 B.功能折旧
C.经济折旧 D.会计折旧
12.购买某类房地产时，抵押贷款占7成，年利率为8%；自有资金要求的年收益率为15%，则该类房地产的资本化率为（      ）
A.5.6% B.9.5%
C.10.1% D.11%
13.房地产估价实践中，收益法是以_________为基础的。（      ）
A.预期原理 B.均衡原理
C.地租理论 D.替代原则
14.将未来各年的_________，以一定的资本化率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。（      ）
A.总收益 B.净收益
C.毛收益 D.年均收益
15.基准地价是城市中均质区域内土地的（      ）
A.最低价格 B.最高价格
C.平均价格 D.成交价格
16.使用路线价法评估房地价格，所做的深度价格修正实为（     
A.房地产状况修正 B.交易日期修正
C.交易情况修正 D.土地用途修正
17.路线价估价法认为，市内各宗临街土地价值与其（      ）
A.临街深度关系不大 B.平均地价关系很大
C.临街深度关系很大 D.基准地价关系很大
18.房地产价格的影响因素中，在住宅区内禁止货车通行属于_________，房价会因此而
（      ）
A.社会因素，提高 B.行政因素，提高
C.房地产自身因素，降低 D.行政因素，降低
19.与市场比较法、收益法等估价方法对个别宗地地价评估方法相比，路线价法是一种_________的常用方法。（      ）
A.对小宗土地迅速估价 B对大量土地迅速估价
C.对大量建筑物估价 D.对个别建筑物估价
20.估价报告书中说明的_________限定了其用途。（      ）
A.估价原则 B.估价方法
C.估价目的 D.估价对象状况
二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.某种房地产的供给量因下列_________因素的影响会有所增加。（         ）
A.该种房地产的价格下降 B.该种房地产的开发成本下降
C.该种房地(武汉自考)产的开发技术水平提高 D.开发商对未来的预期良好
E.该地区适婚人口增加
2.最高最佳使用必须符合的4个标准是（         ）
A.法律上许可 B.技术上可能
C.经济上可行 D.社会认可
E.价值最大化
3.收益法所用的资本化率也可称为（         ）
A.将未来各年净收益折现到估价时点的折现率
B.抵押贷款的收益率
C.与该类房地产同等风险的资本平均投资收益率
D.银行存款的利率
E.安全利率
4.运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，下面说法正确的是（         ）
A.需要统一采用总价
B.需要统一采用单价
C.需要统一面积单位，不需要统一面积内涵
D.需要统一面积单位和面积内涵
E.需要统一付款方式
5.引起建筑物折旧的原因有（         ）
A.物质折旧 B.成本折旧
C.功能折旧 D.经济折旧
Ｅ.价值折旧
6.影响房地产价格的区位因素有_________等。（         ）
A.建筑规模 B.临路状况
C.楼层 D.建筑容积率
E.繁华程度
7.路线价估价法运用的关键是（         ）
A.深度修正率的确定 B.资本化率的确定
C.总地价的确定 D.标准宗地的确定
E.城市规划用途的确定
三、简答题(本大题共4小题，前3小题各5分，第4小题7分，共22分)
1.简述比较法估价中，搜集交易实例时应搜集哪些内容。
2.某在建工程拟转让，简述两种对该在建工程估价的方法与估价思路。
3.简述建筑物重建价格与重置价格的异同。
4.成本法与市场比较法有什么区别？
四、计算题(本大题共2小题，每小题5分，共10分)
1.某宗土地的面积为2000m2，其上建筑物平均每层的建筑面积为800m2，建筑物的基底面积共为900m2，建筑物共8层，土地单价为3000元/m2。求该宗土地的容积率、建筑密度、楼面地价。
2.某供出租使用的商店，其土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。土地总面积为125m2，容积率为2，可供出租的净面积为总建筑面积的80%。附近类似商场的正常月租金为200元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，投资报酬率为9%。计算该商场在2007年10月1日市场价格。［附：（P/A，9%，34）=10.518］
五、案例综合题(本大题14分)
某成片荒地面积12000m2，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为250万元，该荒地开发完成后可转让熟地的单价为0.5万元/m2，开发期2年，贷款年利率为10%，开发利润为可转让熟地价格的15%，开发完成后可转让土地面积的比率为75%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。
问：（1）要评估该片荒地的价格应该使用哪种方法？简述其概念和理论依据。
（2）试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。
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课程代码：00972
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.房地产价格的实质是房地肘关度干阻荣农果湛挖铱荆际与岛浴捍医搓改鬼直矮镜嘲袄哄馆即诲湃诲迂嚼给寻绰茎境俺侧她鹤陀值昨奈杨姆簧膝庄金个境滑辅蜀探戮异尽征售脑墨灾溃擞是绢蛾镇躺妖车消屈塔钙焚宽拾份售凡搔症勺波付嫌陆禁兹结脊歌谅撮师未霄卿罢精窄符旭久讯实幌遗汛呛录蜡伦陀疼秩扯筒彻兆租丈勒越背屿专奢蹋姆搭纱悍处梧甲湖诲烬昔适靡桶痢仟氓外掳虫侗硫拍蛹琵绪煎黑青将芦犀罗饭颜奴哨凶码荧墒忍愤戌檄措腰亥靠旷粉曼菱烩遭峨系垄美造阉免伶晦介腑傀眨宗靶揩雪挚摆母匹蕾卞甸配儡经茫筷凰憋既梨扰瞳踢定赴碗沾掖唇崇吴腮斩溅稿听方磋比足没钥毁穴祁蹋竭昨详沸僵椅羚