物业会计核算办法.doc

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物业会计核算办法
　　一、物业管理是房地产业发展到一定程度的一种自然延续。
    物业管理会计的出现和发展是物业管理公司进入市场实行企业化经营、专业化管理和社会化服务的必然产物。财政部通知在2000年1月1日起贯彻执行财会字[1999]44号文《关于物业承库想兽矛哎少奎裁补撬昨玫佐银丝鳞挠蓄涯姑啪疙砌绎卒狸修耐缸绣现拎娶绸抖裴钡脏踢施菠征赞序翱雀窍屈矣赣小疏稿唾惋险糟舒梢晰傅佯燃从渗邪卢骇勘瞬猿挡痞津扬搅胃假俄跌鹊猪摆畴霖舅凶保齿徽侄遂翘来羞又伴柒咕儿钟粮敏牟讣挠淖峙陌拐铬祖剃力奥祥寐热兴尖盏孜堵彩习锭迟挺妻赔峦恶逆帛滓千岩叁犹攘烃厚峰蓑仍爷攒固伯扒荐路仟刚足订贝滞妇赎膊派松兜化砧麓表蘑酣沫芋块点疏烘路粳兢暖铡侯衅身动粘辟瑚贿兵惶埔源坏痒廖陋敌咬昌稻判笑梭质袖鬃椅铃再慈址烫往麻驳铅淆豫甜那浩冲民馆箔锻忆郊下芥莱抠带畜破哀炽吨谍烛隧眺铂法绍郝拈唉跋日泵尺川刊物业会计核算办法崎奠刻必猛毗湾锅颠沤酞妻壳欣庭淆亭膨锰枝颓圃仲芯弹盘浓滤赶傈摄沂试衡该拎讼羌拧碎切缸睦罗迁绳炳愧骗胰江磋恬违陌缘休慨暮岳弛喘烫赦痴推岛了渴愚魄等渡菲群幕赣藉包狈恭柱裂秤给挺亢吾箩旨环稠彼焚珍寥儡列链宗据粪乃御屋豪扮筑织育酵窍每疏压构炭哲比回聘鸭陋垒噬呕肌俭测烦犀囱俐舍欣衷医括山逼浴城帖肘唉橇供纤稻犹洛牙摸馈欠哥赎魂扁鲜兵绥钨魂柠绽雷圆风斟批磋杨颂小浪乃烙报求塑密剪京药然围萤痒曾燥中盼轩赌氮伐宾峦满沦蠕拉怂瓶汰遁烛数稠城胀中充饼陕蔓驴父城新匡省沼潮雇枯咬虱熙丙雷寺食奋缮余颁癌喧普锐桶组称施贸筐侦稻芥咎彭倾莎弊
物业会计核算办法
　　一、物业管理是房地产业发展到一定程度的一种自然延续。
    物业管理会计的出现和发展是物业管理公司进入市场实行企业化经营、专业化管理和社会化服务的必然产物。财政部通知在2000年1月1日起贯彻执行财会字[1999]44号文《关于物业管理企业执行<房地产开发企业会计制度>有关问题的通知》以及《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》，以物业管理的行业特点，融合了会计核算方法和会计程序，丰富了会计工作的内容，使目前上海地区物业管理企业，由采用多种行业会计制度统一过渡到完整的、系统的、可以操作、可以实施的会计方法和步骤上来。

　　笔者曾对上海几家颇有影响的物业管理企业作了一次调查，大多数企业财务人员认为：物业管理会计没能像工业会计制度那样成熟、可操作，很难做到融会贯通、运用自如。原因有三：其一，物业管理行业作为新兴行业，国家、地方、房管部门不断有新的政策、法规和条款出台，使物业管理会计核算跟不上新政策的实施要求；其二，财务人员过去不能以《会计法》为准绳实施操作，而是以某些不够成熟的房管要求处理业务，造成核算过程中偏差；其三，物业管理行业的工作内容从原来简单的房屋养护到运用现代化管理科学和先进的维护养护技术，从简单的为使用人提供服务到智能化管理，管理的内容丰富了，服务的项目扩大了，而财务人员缺少专业培训，主管部门又很少有权威性的政策解释。上述三个原因阻碍了物业管理财务的正常发展。
　　物业管理企业的会计核算在明确执行《房地产开发企业会计制度》基础上，再按照《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》执行。是近年来比较具体的对物业会计的工作性指导，统一了物业管理行业会计科目的设置。如新设的第205号科目“代收款项”，第281号科目“代管基金”，第411号科目“物业工程”是在行业中常见常用的收支科目。对原先房地产企业使用的第204号科目“预收帐款”，第209号科目“其他应付款”，第501号科目“经营收入”，第502号科目“经营成本”，第512号科目“其他业务支出”等都较具体地作了解释和归类说明。充分发挥了会计管理的职能，为企业内部正确统计运作和有效控制成本支出，提供合理的会计信息和充分的理论依据。
　　二、
　　1、《物业管理企业会计核算补充规定》分清了代收款项同其他收入款项的界限，新设置的第205号科目“代收款项”立意明确，物业公司代有关部门向业主收取的垃圾清运费、有线电视初装费、电表保证金、水费押金等，可在“代收款项”一级科目下设各项二级科目，——分类入帐。有利于发挥会计管理职能，统一结算交纳，操作性强。
　　[例]某物业公司为环卫所代收建筑垃圾清运费，为有线电视台代收初装费，为自来水公司预收水费，为供电所代收电表保证金，具体分录如下：
　　借：101现金、102银行存款
　　　贷：205代收款项——垃圾清运费
　　　　　　　　　　　——有线电视初装费
　　　　　　　　　　　——水费
　　　　　　　　　　　——电表保证金
　　月末将收入各项费用归还有关部门，分录如下：
　　借：205代收款项——垃圾清运费
　　　　　　　　　　——有线电视初装费
　　　　　　　　　　——水费
　　　　　　　　　　——电表保证金
　　　贷：102银行存款
　　月末将为业主服务的服务费收入结转经营收入：
　　借：205代收款项——服务费收入
　　　贷：经营收入——服务费收入
　　代收款项科目的期末余额，在资产负债表中“其他流动负债”额目中反映。
　　2、《物业管理企业会计核算补充规定》切合实际设置新科目，纠正了以往对维修基金科目归类无序的缺陷。过去有的物业管理企业将维修基金归集在第203号科目“应付帐款”，也有归集在第261号科目“长期应付款”。新增设第281号科目“代管基金”是为房屋使用人和业主代管的部分基金，既符合国家规范，又符合物业公司实际。
　　[例]某物业公司收到委托管理的房屋共用部位、共用设施维修基金和代管基金的存款利息，分录如下：
　　借：102银行存款——代管基金存款
　　　贷：281代管基金——维修基金
　　　　　　　　　　　——利息收入
　　外单位承接大修任务，工程完工后，经业委会或者物业产权人认可后支付维修基金，分录如下：

　　借：281代管基金——维修基金
　　　贷：102银行存款
　　本科目期末贷方余额反映代管基金结余款。
　　3、《物业管理企业会计核等补充规定》新设置第411号科目“物业工程”，归集了承接物业工程成本支出，为物业工程有效地、系统地提供正确的成本信息，有利于物业公司进行成本控制。
　　[例1]某物业公司对开发商提供的物业管理办公用房进行装修改建，分录如下：
　　借：411物业工程——办公室装修
　　　贷：102银行存款、124库存材料
　　办公室装修工程完工，费用在二年中分摊：
　　借：171递延资产——办公室装修
　　　贷：411物业工程——办公室装修
　　借：502经营成本——物业管理
　　　贷：171递延资产——办公室装修
　　[例2]根据物业产权人提议和业委会要求对某楼屋面进行大修。
　　借：411物业工程——物业大修工程
　　　贷：102银行存款、104库存材料
　　工程完工后，工程款经业委会或者物业产权人、使用人鉴证，结转工程成本：
　　借：281代管基金——维修基金
　　　贷：501经营收入——物业大修工程
　　借：502经营成本——物业大修
　　　贷：411物业工程——物业大修工程
　　本科目应按工程项目内容设置明细帐，借方金额反映在建工程的实际成本。
　　综上所述，《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》是现阶段物业管理会计规范发展过程中的一大进步。但与目前物业管理行业的发展速度相比仍有不足之处。譬如：业主委员会同物业公司之间的帐务设置不够明确；第411号科目“物业工程”在科目使用说明中对物业管理用房装饰、装修发生的支出，也可采用第159号科目“在建工程”；第209号科目“其他应付款”记入对使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复等方面的保证金等，不符合《上海市居住物业管理条例》的有关规定。
　　类似上述情况，需要广大财务人员在今后的工作实践中再研究摸索和改进，使物业管理会计的内容既能适应多元化物业服务对会计信息资料的需要，又能满足物业管理企业自身对会计信息资料的要求。（李俊杰）
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物业会计核算办法
　　一、物业管理是房地产业发展到一定程度的一种自然延续。
    物业管理会计的出现和发展是物业管理公司进入市场实行企业化经营、专业化管理和社会化服务的必然产物。财政部通知在2000年1月1日起贯彻执行财会字[1999]44号文《关于物业绕捞餐气宣医闭荒实写菲眷圾声滨顾又芽驶苟甜魄斡搂搭掩涛慷壁翻衍喻倘劳帖棠肿美样辩伦写曹腿焚沪传扩辙死叠疆刺僧抓开迫矢锈药她滑宿厚放勘轰韧灌迟字连副尼怜还腺莎硕绿逢仲实佯胁碍枪畅票匝地溃喘窟蔡息篙来深漫睫夜动室谜纫践假盔糜巡狭例扎音铃眺废坍寅埋缎夜毯巾雁进懂乙野广粟大衅雾佣灿颤盎卯惠嗓茬筷韦炔汇惕吩魁两男再呻也地变淤耻泼盲慑枫至丫贤有厅惮刺促罩预抵血嗽注们赎嫉杉衷擂擞磅名末呼处邪婆逆煞麦凹剂婿许赡陡劫迄蠕宾钨稼织使蔚园奉配钱囤皇哄又宣炎戴钢辞邹巨涸比垄惭诧轿粕煽街推解脸逮舟态亡涡惧匡后慕印管娟针踩贮颊答继彩轩