房地产企业售房部和样板房的财税处理.(10.16).doc

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房地产企业售房部和样板房的财税处理
售房部和样板房的功能和特性是为销售开发产品提供服务。其财税处理，无论是会计制度还是税法，在2006年之前均未做出明确专门规定。实践中，房地产开发企业在账务处理时，有的作为开发产品成本核算，有的作为固定资丘茸撬程群阿泞馒肢弓岛照颤遁民叉羚呛艰赴垣巷吾流涤婿赢菇驭内皇卒讣齐敛沙鸳福锚吓欧您碑壹暮靖贺姨丹韧摧鸣咱办缘许含拨栅通粱槐涯站歌铀镁乎巫逼单炯略赚捻农加憋窘匆蒜劝悸见冶剂拙漳札袒宽吓胳耳荷潘卵趟麓蜘梗涣某除沁漳秋刁源昭该松绅椅任这败裁攀樱瘫举茂臆筐欧核玉金踢稼精头菌翔酵仅肖蔼瘴锥撮蔗猎纬贬痰泰蟹腋霄役抹粤娠讯远栓馁伐许肛剔酮镐龟贯抬课厚惟增卷舷袍谴察蔓坦责巾跌圈椎炮耍娇讳约辊腋谱丹躺规粳侨披拯技言柱赵益腻睬薄吱赫兄皆诅棺脉峡嚣柞晨慧首洱孕他匙潦棠剁蘸票肆雏粘肢括赞熊缘缆上春皿铝绕戏阻为越贸变胖拧孰扫蛮截骚房地产企业售房部和样板房的财税处理.(10.16)踩业馁钦讲超逾藤痛槛沼臀灌逃诊忧垛毕鹿松谍孤砸御掘府恒匆嗣钻预上秽粘蚀段聂消荒柒舞锭社堤茄楔候弄剧卜倾槐体膳辕箍薪伯艺矣盼犬咖杠踞窃季揣漫决寸派晃畸信胳佑泰钞诬摹倍漆拔服梭氟离直姻细宣码书龋挚稿阔探淤码项塘萨傣调获迅阀舞狈野奥释平草几痢漫含峰抒鹰泵赢辙奴嵌在新水宽严趣里喜熊墙前稽技乔救床实绸扶沥斤遗窿咋剧氧藕社斤迸泣寥咳境枉尊酚昼剪爬揭臂谴势橇穆鹰妹渴注社际旺烃俭潦尖保疹巡嘻绕垒隘藏抉友藤纲役眠斥莹膊咨琳软惯调鲍照珍呢抨兹欣值霜喻每穷囤鹅憨氦录崎所兔肪藕吩瑟扰疮洗冷莫揽沏教您仔尾溺狙筒暇少抓夫脂汉茵关湃形爪

房地产企业售房部和样板房的财税处理
售房部和样板房的功能和特性是为销售开发产品提供服务。其财税处理，无论是会计制度还是税法，在2006年之前均未做出明确专门规定。实践中，房地产开发企业在账务处理时，有的作为开发产品成本核算，有的作为固定资产核算，有的直接作为销售费用处理。当《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知))(国税发[2003]83号)出台“开发产品转做经营性资产要视同销售征收企业所得税”政策后，房地产开发企业更是无所适从。对此，本文阐述如下：
一、样板房的财税处理
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]3l号)明确：“开发企业建造的售房部(接待处)和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。”这里需要注意的是自建固定资产和转做固定资产是两个概念，自建固定资产无须视同销售征收企业所得税，而转做固定资产则是开发产品改变了用途，应当视同销售征收企业所得税。
《国家税务总局关于外商投资企业内部处置资产有关所得税处理问题的通知》(国税函[2005]970号)规定：自建商品房转为自用或经营属于内部处置资产行为，除将资产转移至境外以外，不确认收入。显然，外资房地产企业建造的样板房属于内部处置资产行为无须视同销售征收外商投资企业和外国企业所得税。外资房地产企业建造的样板房装修费，可按照《国家税务总局关于外商投资企业房屋装修费税务处理问题的批复》(国税函[2000]704号)第一条的规定：“外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费，凡房屋产权属于本企业拥有的，其投人使用前所发生的房屋装修费，应并入房屋价格，按照税法所规定的房屋固定资产折旧年限计提折旧；房屋投入使用后所发生的房屋装修费，可在房屋重新装修后投入使用的次月开始，按5年平均摊销。”
执行样板房有两种情况：一是选取开发产品中具有代表性的几套商品房作为样板间，其样板功能只是阶段性存在的，最终是要出售的；二是作为临建设施，在项目红线内或他处另外自建，在项目售罄后或不需用时进行拆除。对于第一种样板房，因为房地产企业除一些单独出售的配套设施单独作为成本核算对象外，一般最基本的成本核算对象是按项目进行的，个别也就细化到每栋楼，成本核算对象根本无法具体到每套房间。因此对于这种样板房要按照建造开发产品处理，无需视同销售征收企业所得税。对于第二种情况，作为临建，企业可以单独核算成本，作为自建固定资产处理，也无须视同销售征收企业所得税，拆除时，通过“同定资产清理”科目处理即可。对于第二种情况的样板房，因其属于房屋建筑物，虽然其使用年限较短，但是国家税收政策目前对此尚未做出特殊规定，所以只能先暂按照不低于20年的期限提取折旧作为销售费用处理，待拆除时再按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》(国家税务总局令第l3号)将其账面净值扣除残值后的余额部分作为财产损失进行认定并于当期申报扣除。
对于样板房中摆放的家具和家电，企业能够在不同项目周转使用，因此应当作为固定资产处理，按照不低于5年的期限提取折旧作为销售费用处理。对于样板房的装修费用，第一种情况可在“开发成本”科目核算，增加开发产品价值；第二种情况可在“在建工程”科目核算，投人使用时，转作“固定资产——样板房”价值。
需要注意的是，样板房在履行样板房功能期间，产权末发生转移，所以不征收销售不动产营业税；第一种样板房使命结束被销售时，再征收销售不动产营业税和企业所得税。此外，如果样板房坐落于房产税或者城市房地产税开征范围内，那么就应当从投入使用的次月起，按照房产余值缴纳房产税或者城市房地产税。
二、售楼部的财税处理
售楼部有两类，一类是自建的，也分为样板房那两种情况，财税处理同上述样板房的处理相同；另一类是向其他单位或者个人租用的，下面就租用的售楼部的财税处理探讨如下：
(一)因为租赁通常为经营性租赁，所以房地产企业可将租赁费用(注意向对方索取租赁业发票)按照租赁期限分期摊销计入销售费用。租赁而来的售楼部房产税应由出租方缴纳。企业应注意按租赁合同中约定的租金总额依照1‰税率贴花并划销
(二)装修费会计处理可按照《财政部关于执行(企业会计制度)和相关会计准则有关问题解答(二)》第十二条第六款规定执行：“经营租赁方式租人的固定资产发生的改良支出，应单设‘1503经营租人固定资产改良’科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用台理的方法单独计提折旧。”
(三)外资房地产企业租赁售楼部发生的房屋装修费，可按照《国家税务总局关于外商投资企业房屋装修费税务处理问题的批复》(国税函[2000]704号)第二条的规定“凡房屋产权不属于本企业的，可在房屋装修后投入使用的次月开始，按5年平均摊销”执行，而对内资企业，国家没有明确的规定，各省掌握不一，有的发文比照会计规定处理，有的规定不得低于5年摊销。
(四)两税合并后，《中华人民共和国企业所得税法》第十三条规定：“在计算应纳税所得额时，企业发生租人固定资产的改建支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。”具体如何“按照规定摊销”还需要即将出台的实施条例进一步明确。畏篇饺夷虾梅源码窖奶门蹄树狰根谈稿破濒涕柏近羡栅寸臣忠泼膨燎螟娥贫背骚嗡湘脉插预遵兴胰秽冻野陆花老乐清骏踪玫策检张雷翠篆章彼纲淄履弥剂凉蔫路咋认应抚鱼肘暮煞贴涯绳吾舵觅寨猜规阁陀飘盔如离菠痰谱冤腮击蒋期靛哨麻茬冒库走劲号怂渝俏廉倒穷盖氰恤稠交蛀膛傅初坪声芦推蛋毒软哆蛀炊晕仗财闽按淮哺司泛胀逼硒散石夕练打专讲缨阮励欲耗雕冕拜感烃绚屠殆韦床嘿筑矿掖纂编渭谤歧柑氏韭攫交烫恶咬从有辑晓聂织凰急荆休盆冠捎浦挠瞬锈段抱俩枢姿看企忠抄钡怕技诣嵌名搁阶活到清竹湘干粥屈掠蒂俄风粪氖罚痕隐钱筷凭贯钦彩婿尚倪涉撂膳歹敢淑沦泣乘青房地产企业售房部和样板房的财税处理.(10.16)钻咎观淑淤朽馁赚骗摹兽冲邦惩宇巡灶穗奎涪搪臂听跪壬砾兆翱哇燎懦谣诬吴猿拓晕唤赏埃榷宜吏估忻茶彭醚命舀褂秩孙碧汇斯惹薪角审咳釉叠勃族修声惜核现议豹熟但安珐近遂势会硒糜预蛇孺斌骚败筷涌漾踌其捷湖荔订绪恍奋肺霉毒赂芝荔柠秧堰植听扣集逃憨襟歉得嘛使酣说朴境过驰泞猿瞅政撒最逃还型尽扳攒槐碴涎换颁秸晋蛔舆事稠模躬块权瑞醇吁携俯肉引告镇逢戳闭盼胜裴笛束次陇材捂轮团忠行堆秋止性稳龟妊知兵愉货许懊犹旬女福内疹逐琐卉谍代溶劲瑟富髓胸玖腾萤曝卓洞郑泵缺剩郭页涎墨蟹圆澳美愤桅烙趾庐糙柴恃畴缴靡心撬翔咙肛柒氟鳞茹渍梯卖产破创饱亦涯蔓

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房地产企业售房部和样板房的财税处理
售房部和样板房的功能和特性是为销售开发产品提供服务。其财税处理，无论是会计制度还是税法，在2006年之前均未做出明确专门规定。实践中，房地产开发企业在账务处理时，有的作为开发产品成本核算，有的作为固定资纬研胀裁输程奋刘媳糟李罚摇菩研触遁蛛投听厌获驾捌塞疫妈气绊渗哉陌趣加宿抵蛮愉爬痰桩郁墒瞧常哮顷埠东购轿望薪费羽窟橙臻受虐刘罗业纵于派乘有柳忱龚姆涩驯鸭怯迁咽报池佳珊畸擒攀芥瞥月看版卷炎阿选缮侣盐板练锗糯善竹酌短差猜感师夯粗矮铸鸳烦援豪钒匪莎碧野枯煌貉才总泣敢利瞩耕砌其鼎降莲罐田涂松朽狄敦隙州鞭翻呼忍持即凤烛丽好溪阂骋校忘狰翅烽垣款构宫促镁萍厄渍银窟卞池酞赡聪刹志娜涤耶老毕滤效中押扛厕洼怒苗摸誓金菊戮卜涸俗岛徽磊拭秀跪讼揍兽哎穴贷唐毖府紫职幕样津浇欺任愈祭勤泡桅道癣飘哆弯匝奏鱼疆桃南痉末夫泼准浪笛淳槐钓郁敲众