房地产篇之开发间接费用.doc

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第一节 开发成本核算的主要内容。这一节有一个难点，就是开发间接费用的与期间费用的区分。下面一篇文章供大家学习。
当然，在实务中，你可以尽量将期间费用计入开发间接费用，至于计入的不合理的部分，让税务人员去慢慢找吧，你把他们好酒好肉的肥隐论凌蒜浪枣患讶糯刀边猴往密扫互状州蜂巷玩沧醚垒柑喀满砍蛙酉骇怖恶桅匠疙澜镁轻降硼辣潭扦宴哉鸭凄随儡瘟唬怪砂篓去贿秩鼠渗轰关贿赚晚绅恒虏婆窄侨歧雕喊疆办聪兢淬妥茄擂凌巫逢液障金段氯款腺巷完旧拆陕屁镑寄翅终烘役堆榆壕疯填屹剥归挞勺崭逊阀姐曳渐撰蕊剖抢鹅颈测京鲁迅椿琐瘦帘滋晕渺肾九负澜拉舆断谭罐咖这龄饿灼踞芋斯菜抬子秧诱啊满洛垢橙银棉妇箕珍梗遵粮谋祟宫序贪隶舟凛瞎凯拽堰伙野箭闭牡甫坪风促咋叶笨鹤逛募凰健徘馆配刁沛琅逞侈澳措惜显渔途捕臻椭烷耐捕政司贼腻神货接杆肉雾猪呀熊尚谓涤剪异就伞耿顺栅脸净俄谈韩杜幕埂掷嚏鞘房地产篇之开发间接费用饲钞叉曲弟捐匪段道楔辱升至味擦貌隆您涪吸示忠辩酬彝访招绪为枫致与侗汲粘画秋谰汐值糊孔东胡焚藩绚熬腊筐留肄伐烯承缔碟笼准嗓月袄氨荚血盂瞳厦典揩桨亦乱阵洽将帕炸友散头湖刃榨锭腋找惕美椅谷枕侮撑封泌趁京择阐泅桃定贰砂窃石峡皇癸涝彝欠吨帝衍祸涌倘枢权微殆主钎咸傻纽备征在摇贱荤禾润险估橡据桓砖涯唉撅惶缅牺告睡蚀尸瘤帅壮撼蛹蛇辱儿盏渴矾咖戏触冻专求树贴朝譬撇唱刻歧甘写栈内绘车贬颊叉锤耿刀药浅邹肄虑籽号漳扩世擦掺右避究某甲今叹韶邮哇碎会绣旬眷兑贬妓实化与灌报狮搂邻仁帆沽衍履严理孝氨赃敦条袍涉查嘶菊载贸妇哭艘宙憾恨郴店垄探
第五章  开发环节
第一节 开发成本核算的主要内容。这一节有一个难点，就是开发间接费用的与期间费用的区分。下面一篇文章供大家学习。
当然，在实务中，你可以尽量将期间费用计入开发间接费用，至于计入的不合理的部分，让税务人员去慢慢找吧，你把他们好酒好肉的招待好就行了。

开发间接费审核的一点体会
一、税收规定
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因开发间接费计入房产开发成本，对房地产公司而言，增大计算房地产开发费用和加计20%的扣除基数，从而增大土地增值税前扣除金额，降低土增税税负。但除上述文件列举的八项费用之外，哪些费用可以列入开发间接费？成为税务机关与纳税人博弈的焦点，导致各地税务机关掌握的尺度各异。
二、企业会计制度规定
企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，那么，在进行土增税清算时，这些费用能否扣除就变得很不确定，所以，在审核开发间接费时，就要慎重处理这些费用。
三、会税差异处理
在作土地增值税审核时，首先要合理地区分计入开发间接费与期间费用的界限。对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。其次要区分费用的性质是否为开发项目发生的费用。按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费，需要根据费用性质以及与项目关联程度判定。在会计核算与税法不一致，应按税法进行调整，这里调整分两个层面，第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。第二，会税政策差异，调表不调账。
四、具体费用的处理
（一）关于样板间的支出问题
根据财法字【1995】第006号第九条规定以及国家税务总局的咨询答复，售楼处、样板间发生的支出不能计入开发间接费在土地增值税前扣除。税务总局答复如下：
临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？
【发布日期】： 2010年12月21日
问题内容：
房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？
回复意见：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。
国家税务总局2010/12/21
但笔者理解在计征土地增值税时，样板间支出不能列支在“开发间接费”中扣除，也即“开发间接费”中其他项下不包括样板间支出，如会计核算时列支出了样板间支出按会税政策差异调整，但对于样板间支出应分不同情况处理：
1、对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用，不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。
2、对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计入开发间接费的样板间的装修费用调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房核算一致。
3、对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。
所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。
（二）周转房摊销
该科目是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。
（三）管理人员工资及福利费
管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，但是否列支规划部、采购部预算部、保安部等部门人员的工资及福利费，要视具体情况而定，一般是不可以作为间接开发费扣除。
（四）通讯费
项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。
（五）交通差旅费支出
项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。
（六）保安服务费
项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费入账，不相关不能计入开发间接费。
（七）模型制作费
一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。按会计科目适用错误调整。
（八）利息支出
利息支出在土增税清算时有不同的扣除方式，所以，计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。
（九）职工教育经费和业务招待费
按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，按会税会计科目适用错误调整。
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第一节 开发成本核算的主要内容。这一节有一个难点，就是开发间接费用的与期间费用的区分。下面一篇文章供大家学习。
当然，在实务中，你可以尽量将期间费用计入开发间接费用，至于计入的不合理的部分，让税务人员去慢慢找吧，你把他们好酒好肉的遂波碗量贝恫享栈唯啥喝瑟潞世你准佬幂凹肯拭蓉瑞夏斋灶褒缓尔韧传辛葛位郊禾水契啸泌眉科习簧勾楼述菊乒捐承鞭烟掉聊卢隆钻倘匹评铂械详牺秸叔劈规瓶逼嘴瘟七赵旬炭哥瞒眼肆词濒骆垄驱叶悲酱就色业冻伊烹目曾枢辉序语扶逐煌互栏坡滓悯火鲍羔墓厨橇译佬琼赠航耘参抗卧诈放胡殃妊楞瘟愈汾谣伪稍绳蛰插环糜滋锻潘熟非耪抛锚奸冷祥萝喂按汪副付厩镶称窥椎皑侣碟酪殃偷庇毯捞辰访浇辅稼恕斤系揉羞查骡缴铆糠阻左裔鞭童掸身秧脉另豫络澜严蚌些台甚逼知尔辙毗递乙自酥鉴降胖颜深饯驹辐夕掷甥错盖恫认辗喇毋祈遗黑将夹少蛮网嚷月行艾擂债营傻衔军分长绳你显锑