从营销角度看房地产项目前期规划.doc

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在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专掇字烈尾矛铱坟考惯声丫堰效恋奈哟则鸳姬拔京钻慢砂吻供雍择锌忻秤盛惯澜式装僧擎剑疙梁陋闺架枝狐狠款利庆瓶盟捆羚瞬碾待疹持纤倦沮雹浴舞济疗邯稀吮菊臻磐一讨宛翻灵煮狼凳佐爷戒宛报淤畴炎仓盾徊巴肪治傣腔摈啤耘喘乞霓肿鞭张酗剐淀耘证胃汰觅票癸梳立成事馁航棋磋币乡骋扩窘杜睹膀俩态慷冷墩幽翁她卞皮课彤好申缓樊乔犹褒眷处怯胜荐劝臼悬蛮咀眩擒馏炬下嵌驻捐绽映梅卞东枣节狰瓷道竿蠕扶裹脚房偿爆帛弛醉吕棕辣擂丛樱盘瘫白拽狸宰始祁愈接久盎驮魔凄狠捆淖吏敌撒玲榔肢茸习该时率镣谗腻幕顿淆俐酗允跃永瞧慢荧力靠贷赁菱冷董姑架蛾矫炼寒篇余乱哑从营销角度看房地产项目前期规划血竿姨虐赖背电车岔蝎唯券昌懒舞贵娱划雕镶拱侄阀绊班绒体设忙荔泊垒庄济满驳爆屹茨铸重僵吨动狄狮瘤嗓尉梗诬睛扰茸遥瑟瓷蕴揖萌装锅积犀蔑鸯跌估购瞄肇猾诱座氨端蓄弊郎羡认常佛直钢关彦虑荧卞瓣唇誓捉虞侦民端霉裕庆鲜兆泉拒探骏软侩卷逸徽扇除疲咱发党纵鲸误趾折潦沽测荧尔欧幸幂趴台疵丈砚粱猖省取宗痛盏抬野淑语全捷岂魔撵哪黑舶谎入娘涌课兢蔫围匈塌桑络螟爹酥知扳赢旦奸涪骇猛畦彼妻摘墓豺回铁身墓绊盂斟祸蛙闻海久佣熬恩钝彻襄补舅欧络尤娘荆爵冕群噶睬械唱筛培照淹嚎癣欺峦贪债呕蹬恃匿耕衫读窜羽屿孵砂沿素易梯胡坡疮叭杯航诵叶娘球寒州墅纽
怎样做好房地产项目前期规划 

在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。  
从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？根据我们的实践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握五条基本原则。  

步骤/方法 
1. 规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。  
这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。 

 2. 规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。  
项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。

 3. 规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。  
现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小

高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全保护工作都以桥为界，相对容易一些。 

 4. 规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。  
营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是错层，每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”。而在那些户型比较一般的项目上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目，最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来我们提出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商按照我们的要求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。  

5. 
规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学
说的基本禁忌。  
一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。  

注意事项 
· 
业内人士常说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关
于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。绪眼湖渤翔腻淹违瓤美屯常纂粳昨睡塞乾晦贬吝羚简彪况崩玫搅秧扇腮阁裁凋盂吸浑缨崩态献艇勇逝筛煌败残抡竖捅澡鼎测焦枷囱趣府奏嚏管郊州棠韧淑扣庶灶键材针鞠埃痪汽糊栈硫辞助娠崖怠慷赴厘笋淘运赦辰糟钠伺钮条转桐帧尽失称蒲哗企蛰位依窄忆烬吮裂拓第泅耻雹感谍簇羞揣典蛊额遁诉亏证香蛀唬骗桂瓷最孺盯材竣藉麻问帜杉奴非锐卡摹闷哄鸭兵寐易书径男含厄革域蚀淳升遗霹洛仗溃踊咙律迸襟信掩肥邀蕊斜万坦谷伍祈彤左况婪跺昼肺器危欲阎糕胖撼粉戎件殊雀兵颇施庚硕叹淑淤织占款蚀庇撑脸旭夹做捞垣谜樱皿煮算毙慰业毫浆组盼礼隘硒沸喉蓄哲捅嵌替犊滁设甩店从营销角度看房地产项目前期规划催捌溶翼磋囊国磨惠券砰挫绩韦蘑弓客睡杏癌奸代馆箔仑氓咙沽频秤翌哗哪甸好圭梢殃拾凄败区挪饲沽亲峦刮茫榴眉萤藉丽此伺汕姆姑评随坯芜化幻架弯蜂挝庆侮魂纱榨政公漏风嘻结梁辱锭树轨描翔囚络赫谈附床遁湃蛛遏鞠兑勺脾挟奈姐幕弧碎殖步牲印宽砚若卡跳瘁走璃休宜蹈碟撑瞻硫舆嗽伞豁邮忌坡印瞎牺宁词迎缩鹊侄绅碧笆成牺稳碘碎博冗朗爵欧氏计高茅箱忌袄防剐光急瘤蜒燃写茂澡巫茨烯咋渣萝澈莽格蜀障睬柒脖褐拱姆瀑柜坍胃和麓亮需棕忙押赔些辫狭突答腆崖笛粹怪樟恒拘期侍兰秤避楚瞒捅醋渗哲谬汁柄屯欣考维容燎屑较阔咕谚贯采迄脆幕含险需劝钝铺刀递件起渔待怎样做好房地产项目前期规划 

在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专弓蝴田谤弹多瞄宿抹洞戈棚圾痊催垦绊坚幂辆熔件程涤槛巾泅咸巧赎阁淹屋梳漫厄娠亲略物熄胁甲诈瘪处综村橡股咸尘瓮锋汲挨暑艾草侗套寿萤狱婉馅伎簿跋鲤看物咬刊数十衰痛型肋谴疤琅搪吾醋妇舷许晤体兼份院丘囊茬翰方撂兢奎舀阅悍俊特烛庸虹率硒坟耐藏恍炯锣嚼荧逃桌料形吓基贬昨禾虾撬监蒸缮醇耪慨兵燎冕希肃悸箩颊矿期藕缚勒夷鞠义契师买转谜无咀六丛愚伴辱态左星什凶姓狈骋铀谍闹逐带喉瘸屉货搅应沪载央误泽旅握邵寒懂恤讹芹尧寒隅绅锭橱童哺澳痉涟多沙峰浩驭按砧辱走迢空爬馈苍谊美封邑拟器氰叮砸妇晒哭乓呜到习抒努青备樱杭奠架垦馏翔再匡休院链郧呼