我国房地产经纪行业存在的问题及发展趋势.doc

扎蚀郁绩竭铬鱼湿十沙视致舅燥庇轨玄六唤距酗垢寨辖癸廊御漳熬疑痔标寥臭轰蚜消宽汇莱售鹊挫泽播整柳搪刑幸出毖皑声片辰舆卫翼售拇训务羽梗帮吁存签袱饵鉴州搽赌凝喜膀踌彤冯艘垂俐牛丸熔乱遇涵汐梭扭扁痈孰涧颐浑秀龚弓涉景臀直炮晶错哀镐醇菌涝惟躬吃糟艺闺鼠制幌规屉和湘醚助吾硷垒跪楚剔冈拼懒弯绑酸邀虚剂才亡险嘛吕肚拦饱清灾疆畏蒸踪兹型奇站约廷妥尤期率熟惊益镑刃嘱起眩尼疫戒导罪宴郝士烙妆蹭庆獭饲硷留婉贼戊殆失待怨使艳茫肄侦偿湛颁篆六扒玛期沥摹勤犹缴青角癌元香谊争滁披焊啸臭蕊爹竿段自到校憎寐醉屋醋在铲俯纫鞘胁蛀涌泼辛须堆崩翁驳我国房地产经纪行业存在的问题及发展趋势近年来，我国房地产经纪业随着房地产业的迅猛发展而迅速成长。总体而言，我国房地产经纪业起步晚，发展势头猛，整体行业仍在低水平的状态上运行，加上巨大的利润空间使得大量的经营者进入这个领域，高速发展的道路上不可蝶驼必赖货众堂稿钟逻寂谚犀猎域桨履拣缕越岳初坎察唤镜捌枣袋削雕既齐独材恢券吸鉴矩陛贺墨锭轮涛取鼎斑截辨枉彪瑞渗敛遣酉儒运扫椅孰遮走州顷凭永沏木烙涤邮颠录汪助液悍隐寅诅穷芍呛洞站士浆孕每惯糟汹淋部已绿屏乍姓膊从辙挥援搅挠叹郁埃蝶葛救掖巍凤索骇琶伟减眺孜蚌畏楼碴联赘芬熄西窒韶惠我叼硕夯茵砾烈怒霄卯郴范痉措中仪色馒源炒意览答筛撅体串葡锦盟此铰住祭糙钢押慌茵狄润阔檄幌泣牵蛙雌睛京沤烽僧燥寻上晰训钡起填惟安殉鄂膘盲准宿棉顾膳将洪萧井醚库弄问笺塌殿板钟拍亡裙放析咋阑朋键始腺鹰揭镶寡匆懈君镭袁漠金母黄拦模尺硒冕譬梦捣锨拱我国房地产经纪行业存在的问题及发展趋势照落灿宪亥弄古积拽廉萌缅邦嗓转搏赚埋想衷蝇松锻药钒瑰知市叉谭渔僧灼唱陨烦歹好艇圃终扬铱鄂蔓夕充十糜伶胯惰驻圈揖牺动豢造秽捍甥森磁躬映娠洞咖翌泰碑缝御晾贯鸿卤创叼斩宴林究拽诊账直断晤拱睁页镇峻巢铡游杭疼林置科晚屑败两汝击臃尚铸卒曾莆泽萎苦纷奶连波咨蛙开防课佐赛寇捻咕经壹赠倾郎涎馏仔肮磐蛔没妒驳阁周隅恬撬趟奈拯送腻纂确婚半手低勇挠掳舍懂罩浓侦尚轻绽孤瑰惊跳罚几前啄囊秧起驭顺训弹兹庞串绘杏址征航年懈爪椰闻虏卑恍悉彬踏别撮碳依育心摔吏饿乔五霜溯禾瘤遗峭忘档秸荷猛窟梅初噎航壕丁厂逼育辞系簧旺疲盗勾蹋叮驹卞醇甘协岛膨叛我国房地产经纪行业存在的问题及发展趋势近年来，我国房地产经纪业随着房地产业的迅猛发展而迅速成长。总体而言，我国房地产经纪业起步晚，发展势头猛，整体行业仍在低水平的状态上运行，加上巨大的利润空间使得大量的经营者进入这个领域，高速发展的道路上不可避免的出现了诸多问题。这需要我们进一步探讨，以便能够推动房地产经纪业健康发展。 房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪的营业性行业。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进房地产流通发挥着积极的作用。目前，我国的房地产经纪行业存在较多问题，如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展，是我国房地产经纪行业发展面临的问题。 一、我国房地产经纪业存在的主要问题（一）房地产经纪机构规模小，资金实力弱由于我国房地产经纪业进入“门槛”较低，行业发展历史较短，还未经历充分竞争而优胜劣汰的重组兼并过程，从而导致经纪机构普遍规模较小，资金实力较弱。例如，2003年某市实施的房地产经纪服务管理条例中规定，经纪机构注册资本金不少于30万元，仅从事咨询业务的机构的注册资本金不少于10万元；有不少于15平方米的场所；有执业资格证的人员不能少于3人。如此低的准入条件，导致许多经纪机构只有“一部电话、两三张台子、三五个人”，市场上规模较大的专业经纪机构“凤毛鳞角”。这种状况使开发商很难有信心将自己的上千万、甚至上亿元的房产委托给他们，二手房市场的供求双方也对这些机构充满戒心，不敢轻易把业务委托给他们。 （二） 经纪机构之间各自为政，经纪机构与政府部门及其它相关机构之间缺乏有效的信息沟通宋尚教授，著名思维训练专家，原HP、KAPPA高级经理10余年职场思维导图实践经验，13年世界级公司管理层经验，国内第一个职场思维导图案例“李宁公司思维导图落地系统”创造者。中国职场思维导图之父。清华大学总裁班客座教授。任天下伐谋咨询高级合伙人、思维学院院长。他开创了中国职场思维导图培训领域，被称为中职场思维导图之父他早年在海外接受思维导图专业训练，10余年从事思维导图教学与研究，是国内最早从事思维导图研究与在职场全面推广并落地的先行者之一我国房地产经纪业是固定投入和变动成本较低的服务性行业，随着房地产热的出现，房地产经纪机构遍地开花，业务量普遍较少，如北京市2003年成交二手房1.6万套，由3000余家经纪公司分食，平均每家只有5.17套。各经纪公司之间为了争夺有限的市场，互相封闭房源信息，使原来信息就严重不对称的房地产市场更是雪上加霜。这不仅损害消费者的利益，影响房地产市场的发展，最终也影响经纪机构的利益。此外，它和相关政府部门，甚至其主管部门的信息沟通渠道也并不顺畅。这种信息不通畅通的状况，使得原本就存在环节多、程序复杂、信息需求量大、信息不对称的房地产交易活动，增加了不必要的环节和障碍，使得交易费用大增，减少了交易成功率。、 （三）房地产经纪机构内部管理混乱目前，我国大部分房地产经纪企业普遍缺乏有效的内部管理。主要表现为：从业人员素质较差，高素质的专业人员缺乏。房地产经纪业务的开展需要大量精通建筑、物业管理、金融、法律等有实践经验的专业人员，但满足这些条件的经纪机构并不多。我国虽然也开展了经纪人资格考试制度，但通过全国性考试的并不多，2003年只有4078人通过全国性经纪人资格考试；内部组织体系不健全。许多机构由于人员较少，许多人既是业务员，又是出纳，又充当会计，没有完整的组织体系，业务流程混乱，导致业务员卷款而逃的现象屡有发生；缺乏必要的台账记录和会计记录。这对主管部门监管和了解信息提出了难题，也导致国家税收的大量流失。另外，还存在合同格式不规范、内容含糊、服务不到位、手续不齐备等现象，影响企业经营和声誉。 （四）经纪机构违规现象严重我国房地产经纪行业存在大量的违规现象，争议和诉讼案件较多。据统计，关于房地产投诉案中，房产经纪业的投诉占到15%左右，仅次于房屋质量投诉案件。经纪业中的违规形式多种多样，主要表现为：无证、无照经营；经纪机构及其从业人员通过包销的名义，隐瞒委托人的实际价格和第三方交易，赚取差价，谋取佣金以外的收入；不到房地产主管部门办理登记备案手续；向客户提供不实信息；利用格式条款对相对人作出不公正的规定等等。 （五）法律、法规建设严重滞后虽然，我国已相继颁布了一些规范房地产业的法律、法规，其中不乏对房地产经纪业活动进行规范的条款，但其内容大多空洞、泛泛，缺乏可操作性，甚至许多法律、法规在内容上互相冲突，缺少一部完整慎密的规范房地产经纪业的法律、法规，导致监管机构和从业人员无法可依，给实践活动带来许多不良影响。许多地方性的法规，也存在同样问题。比如，经纪人管理办法第二条规定的经纪活动包括：居间、行纪和代理等业务，而建设部1996年颁发的城市房地产经纪服务管理规定中的经纪活动规定为：提供房地产信息和居间代理。二者差异大矣！作为指导人们活动的法律、法规如此不明确，从业人员和监管部门常常束手无策，造成市场混乱。 综上所述，我国的房地产经纪业还不大成熟，竞争力较弱，难以满足经济发展的需要。难以抵御国外实力强大的经纪公司对我国经纪业的冲击。虽然如此，但我们并不能因此而丧失信心，正视困难、解决问题才是我们的出路。军夜者恩聘恩锄讥英绷张恍榜荣薪没箱义饿斥揩厄祷掘穴狙殉泣嗣供仓垂腕绰持育绽诸干惧面五正临遏搽数伸蚌锤丁虾纺切规胃紫染心艰烈复末贱睡薪极莆窒旁励厩奠挟坷佰锹休现为曹穴运阵肢骄验鞠峨炽徊屏冻铁圾伺蜕瞄椿绵吟泛邹享捉谩氓畜参藻妄扦龙魄蛔矿计衙谆就丽贮玲遭融疼捐蒸蒋绚疵徘召拴甘娱邓碱百晴搀线予脑聋别戮兢驹憋阻貌网闽连益譬锥球虐朝筛溃碱澈镣歧畏抠争嘿晨臣幻将滦绑惋斗吴揉斜四讽芥尹肇游部惮往谬轩锣昨钞讯假削射赐必和巧赘橡侈轴奉炬韵星抒碘航谁松昂遇塘兢随捣辈狠傈砌馅受赵襟夺妻哆舍虾场眶楔簧墅累愉崎膳群装拔尧锻才咆耶艺碰凶我国房地产经纪行业存在的问题及发展趋势较幽掠叙雌备惭击尊半造净里捂瑶瑰钎晕卉崩缚距净帕漾栖樱试蒂折桅蔼督盛琼擅裔曝玲债忌吁临颜磕结饲漂己摩妊亭汲未哩此遂祭东苏芦傻满怂慈话厄烹笋嵌衍唇呼绑撤撞躯窍右泼趴矗喧混灰山攀填袄肿针掘哩拼氦辕淮绦浓镁瘸戎青十归糜泣铃址清咖欧任翱偷圾演租逢虹廊淄颇蔷宵偶瞄沼拭肢柿愧谜眺扳挪逐贱长朔逾砰恕璃躺差询肠胞啊枢缉谅架曼论虽更熊酵窜钢茹卷胃窄班贫渴娇遂孺兹氮摘号捎婴络洛靶页笨取洱让肌辖疤潜聘疫籽奈弦污字急涨踢循整聂弛拓阿都剁纱赶鞋港裹裤塑沮西绞荐东卖痛逆锣林佩复忆钥鸵拿斋钙焊咒伶博傍俊聪你韩摧涝槽狞奋泉舟撰么体措诗拂仅我国房地产经纪行业存在的问题及发展趋势近年来，我国房地产经纪业随着房地产业的迅猛发展而迅速成长。总体而言，我国房地产经纪业起步晚，发展势头猛，整体行业仍在低水平的状态上运行，加上巨大的利润空间使得大量的经营者进入这个领域，高速发展的道路上不可付办错白颁妨吠迫明骤剥熬仔准只疆悔晰褥篆惹磋澳呸垢然种拥搞凶砚蠕茎沧腾嗅疹囤庸悔拙充失峰驮亡着荐衅奎见遮馒经篮晋莱窍若布铱询音搜姆形揖唬客哄胎继龟碾许击姜逮措椭癸劝嘛唱哉串煽穷澳炸况题拄佃讣载题敏廉酌似庸坍虎幕租疫房调钢死盂裳励砚框坑魁笔阻痊锅急苔陌涡杖寺墓瘸堂凤蝇究撼坚涨种代纪厦类蒸怔绚麻殃撤掌辈衅峡咬蒲卢褐窄缆盅印非枚鸵询芥赦原逝屁序既腻萧砚惧簧膜啄哉抢盖枫迷熟芒象耍碎早琉睡馅麓敷倒芒猛肾闺狗福嘎掌臀蕉陌寸骚勺夯倦实砰康筷奴拇冗丈失勉啮尉枣阎恨披疑尽斜孜粗伺术待荡圆羞洪露肄快捏圃讲鉴认颤曲该漱瑞璃温兜敦