第12章房屋税.ppt

第十二章第十二章1 1本章要点本章要点n n房产税n n契税2 2第一节第一节 房产税房产税 一、概念一、概念 房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房产为征税对象而征收税的一种税。产为征税对象而征收税的一种税。产为征税对象而征收税的一种税。产为征税对象而征收税的一种税。n n 二、征税范围二、征税范围n n 房产税的征税对象是房产。所谓房产是以房屋房产税的征税对象是房产。所谓房产是以房屋房产税的征税对象是房产。所谓房产是以房屋房产税的征税对象是房产。所谓房产是以房屋形态存在的财产，包括附属设备，但不包括独立形态存在的财产，包括附属设备，但不包括独立形态存在的财产，包括附属设备，但不包括独立形态存在的财产，包括附属设备，但不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔等。于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔等。于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔等。于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔等。n n 房产税的征税范围房产税的征税范围是位于是位于城市、县城、城市、县城、建制镇和工矿区的房屋建制镇和工矿区的房屋。对不在开征范围。对不在开征范围内的房产，不征收房产税，如农村。内的房产，不征收房产税，如农村。3 3n n三、纳税人三、纳税人三、纳税人三、纳税人n n 在我国城市、县城、建制镇和工矿区在我国城市、县城、建制镇和工矿区在我国城市、县城、建制镇和工矿区在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、房产经营管理单位、承典人、产权所有人、房产经营管理单位、承典人、产权所有人、房产经营管理单位、承典人、产权所有人、房产经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。房产代管人或者使用人。房产代管人或者使用人。房产代管人或者使用人。n n（1 1）产权属于集体和个人的，集体单位）产权属于集体和个人的，集体单位）产权属于集体和个人的，集体单位产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人；和个人为纳税人；和个人为纳税人；和个人为纳税人；n n(2)(2)产权未确定或者纠纷未解决的，房产产权未确定或者纠纷未解决的，房产产权未确定或者纠纷未解决的，房产产权未确定或者纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；代管人或者使用人为纳税人；代管人或者使用人为纳税人；代管人或者使用人为纳税人；n n(3)(3)产权属于国家的，其经营管理的单位产权属于国家的，其经营管理的单位产权属于国家的，其经营管理的单位产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；为纳税人；为纳税人；为纳税人；4 4n n (4)产权出典的，承典人为纳税人产权出典的，承典人为纳税人n n 所谓所谓“出典出典”是指产权所有人为了是指产权所有人为了某种需要，将自己的房屋的使用权在一某种需要，将自己的房屋的使用权在一定期限内转让给他人使用，以押金形式定期限内转让给他人使用，以押金形式换取一定数额的现金或实物，并立有某换取一定数额的现金或实物，并立有某种契约或合同。产权所有人，称为房屋种契约或合同。产权所有人，称为房屋的的“出典人出典人”。契约或合同到期后，双方。契约或合同到期后，双方各自收回自己的财产（钱物）。各自收回自己的财产（钱物）。5 5n n四、税率四、税率n n房产税实行比例税率，具体房产税实行比例税率，具体分三种情况：分三种情况：n n1、以房产余值为计税依据以房产余值为计税依据的，税率为的，税率为1.2%n n2、以房产租金为计税依据、以房产租金为计税依据的，税率为的，税率为12%n n3、个人出租房产的租金收、个人出租房产的租金收入，税率为入，税率为4%6 6n n五、减免税：五、减免税：n n1 1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；、国家机关、人民团体、军队自用的房产；、国家机关、人民团体、军队自用的房产；、国家机关、人民团体、军队自用的房产；n n2 2、由国家财政部门全额或差额拨付事业经费、由国家财政部门全额或差额拨付事业经费、由国家财政部门全额或差额拨付事业经费、由国家财政部门全额或差额拨付事业经费的单位自用的房产；的单位自用的房产；的单位自用的房产；的单位自用的房产；n n3 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；n n4 4、个人所有非营业用的房产；、个人所有非营业用的房产；、个人所有非营业用的房产；、个人所有非营业用的房产；n n5 5、经财政部批准免税的其他房产；、经财政部批准免税的其他房产；、经财政部批准免税的其他房产；、经财政部批准免税的其他房产；n n6 6、纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、纳税人纳税确有困难的可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或免征房产直辖市人民政府确定，定期减征或免征房产直辖市人民政府确定，定期减征或免征房产直辖市人民政府确定，定期减征或免征房产税。税。税。税。7 7n n 六、房产税的计算六、房产税的计算n n（一）计税依据（一）计税依据n n 房产税的计税依据，采用从价计税和从租房产税的计税依据，采用从价计税和从租计税，具体如下：计税，具体如下：P233房产用途房产用途 计计 税税 依依 据据 税税 率率 经营自用经营自用 房产原值一次减除房产原值一次减除房产原值一次减除房产原值一次减除30%30%后的后的后的后的余额余额余额余额 1.2%出租房屋出租房屋 房产租金收入房产租金收入 12%个人出租住房个人出租住房个人出租住房个人出租住房 房产租金收入房产租金收入 4%8 8n n 二、应纳税额的计算二、应纳税额的计算二、应纳税额的计算二、应纳税额的计算n n 应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额=课税数量课税数量课税数量课税数量单位税额单位税额单位税额单位税额n n 具体计税公式为具体计税公式为具体计税公式为具体计税公式为:n n1 1、从价计税：应纳税额、从价计税：应纳税额、从价计税：应纳税额、从价计税：应纳税额=房产原值房产原值房产原值房产原值（130%130%）1.2%1.2%n n 2 2、从租计税：、从租计税：、从租计税：、从租计税：应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额=房产租金收入房产租金收入房产租金收入房产租金收入12%12%n n3 3、个人出租住房：应纳税额、个人出租住房：应纳税额、个人出租住房：应纳税额、个人出租住房：应纳税额=房产租金收房产租金收房产租金收房产租金收入入入入4%4%n n计算举例计算举例计算举例计算举例P275P2759 9n n 第二节第二节 契契 税税n 一、概念一、概念n n 契税是指在土地、房屋权属发生转移时，契税是指在土地、房屋权属发生转移时，向向取得取得土地使用权、房屋所有权的单位和土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。个人征收的一种税。n n 二、征税范围二、征税范围n n 在我国境内转移土地、房屋权属的行为是契税在我国境内转移土地、房屋权属的行为是契税在我国境内转移土地、房屋权属的行为是契税在我国境内转移土地、房屋权属的行为是契税的征税范围。具体包括：的征税范围。具体包括：的征税范围。具体包括：的征税范围。具体包括：n n (1)(1)国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权出让n n (2)(2)土地使用权转让土地使用权转让土地使用权转让土地使用权转让1010n n(3)(3)房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。n n(4)(4)以土地、房屋权属作价投资、入股以土地、房屋权属作价投资、入股以土地、房屋权属作价投资、入股以土地、房屋权属作价投资、入股(视同视同视同视同转移转移转移转移)n n(5)(5)以土地、房屋权属抵债以土地、房屋权属抵债以土地、房屋权属抵债以土地、房屋权属抵债(视同转移视同转移视同转移视同转移)n n(6)(6)以获奖方式承受土地、房屋权属以获奖方式承受土地、房屋权属以获奖方式承受土地、房屋权属以获奖方式承受土地、房屋权属(视同转视同转视同转视同转移移移移)n n(7)(7)以预购方式承受土地、房屋权属以预购方式承受土地、房屋权属以预购方式承受土地、房屋权属以预购方式承受土地、房屋权属(视同转视同转视同转视同转移移移移)n n注意土地、房屋权属未发生转移的，不征注意：土地、房屋权属未发生转移的，不征注意：土地、房屋权属未发生转移的，不征注意：土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。收契税。收契税。收契税。1111n n 三、纳税人三、纳税人n n 指在我国境内承受土地、房屋权属转移的指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。包括外商投资企业、外国企业、单位和个人。包括外商投资企业、外国企业、外籍人员。外籍人员。n n注意：这里是承受方纳税，这与其他税种的注意：这里是承受方纳税，这与其他税种的纳税人有所不同。纳税人有所不同。n n四、税率四、税率n n采用比例税率，并实行采用比例税率，并实行3%3%5%5%的幅度税率的幅度税率n n五、减免税：五、减免税：n nP2791212n n 六、契税的计算六、契税的计算六、契税的计算六、契税的计算n n（一）计税依据（一）计税依据（一）计税依据（一）计税依据n n1 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、国有土地使用权出让、土地使用权出售、国有土地使用权出让、土地使用权出售、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。房屋买卖，以成交价格作为计税依据。房屋买卖，以成交价格作为计税依据。房屋买卖，以成交价格作为计税依据。n n2 2、地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参、地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参、地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参、地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。定。定。定。n n3 3、土地使用权交换、房屋交换，以交换土地、土地使用权交换、房屋交换，以交换土地、土地使用权交换、房屋交换，以交换土地、土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。使用权、房屋的价格差额为计税依据。使用权、房屋的价格差额为计税依据。使用权、房屋的价格差额为计税依据。n n按差额缴纳，由多交付货币、实物、无形资按差额缴纳，由多交付货币、实物、无形资按差额缴纳，由多交付货币、实物、无形资按差额缴纳，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳。产或其他经济利益的一方缴纳。产或其他经济利益的一方缴纳。产或其他经济利益的一方缴纳。如果交换价如果交换价如果交换价如果交换价格相等，双方都不需要交税。格相等，双方都不需要交税。格相等，双方都不需要交税。格相等，双方都不需要交税。1313n n例如：黄某与李某交换房屋，房地产评例如：黄某与李某交换房屋，房地产评估机构评估黄某房屋价值估机构评估黄某房屋价值36万元，李某万元，李某房屋价值房屋价值30万元，协商后黄某实际获得万元，协商后黄某实际获得价差价差56000元，当地规定的契税税率为元，当地规定的契税税率为4%。要求：计算黄某应缴纳的契要求：计算黄某应缴纳的契税。税。n n解析土地使用权交换、房屋交换的计解析土地使用权交换、房屋交换的计税依据，为所交换的土地使用权、房屋税依据，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。黄某应缴纳的契税税额价格的差额。黄某应缴纳的契税税额56000%2240(元元)1414 4 4、以划拨方式取得土地使用权，经批准、以划拨方式取得土地使用权，经批准、以划拨方式取得土地使用权，经批准、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地转让房地产时应补交的契税，以补交的土地转让房地产时应补交的契税，以补交的土地转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。使用权出让费用或土地收益作为计税依据。使用权出让费用或土地收益作为计税依据。使用权出让费用或土地收益作为计税依据。n n 例如：某省体育器材公司于例如：某省体育器材公司于例如：某省体育器材公司于例如：某省体育器材公司于20032003年年年年1010月月月月向本省某运动员奖励住宅一套，市场价格向本省某运动员奖励住宅一套，市场价格向本省某运动员奖励住宅一套，市场价格向本省某运动员奖励住宅一套，市场价格8080万元。该运动员随后以万元。该运动员随后以万元。该运动员随后以万元。该运动员随后以7070万元的价格将奖励万元的价格将奖励万元的价格将奖励万元的价格将奖励住宅出售，当地契税适用税率为住宅出售，当地契税适用税率为住宅出售，当地契税适用税率为住宅出售，当地契税适用税率为3%3%，该运，该运，该运，该运动员应缴纳的契税为（动员应缴纳的契税为（动员应缴纳的契税为（动员应缴纳的契税为（）万元。）万元。）万元。）万元。n n 解析契税由权属的承受人缴纳，只有在解析契税由权属的承受人缴纳，只有在解析契税由权属的承受人缴纳，只有在解析契税由权属的承受人缴纳，只有在取得住房时，才缴纳契税：取得住房时，才缴纳契税：取得住房时，才缴纳契税：取得住房时，才缴纳契税：n n 803%=2.4（万元）（万元）1515n n二、应纳税额的计算二、应纳税额的计算n n 应纳税额应纳税额=计税依据计税依据税率税率n n计算举例计算举例P245n n三、纳税环节三、纳税环节n n四、纳税地点四、纳税地点n n五、申报要求五、申报要求16161717此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！