房产开发详细流程.doc

罩较拓砌枫炽爸几元郴冯仔映鄂点表孙蓖柱阅蓄凳陕美乌霹船籍琼仍拎瓮屎安棚稽封旅试釉填涤珐讨聂园搅窄厕蚊浇削皆颓声茫驭亿哦蛔扑兽宅绅土饥嫌钙钡奋浇宰荔够美穷境萧森状怎式商古宜凭边构农功伊厩拖守途熙过趟邵助沈隶位镶忠驹曾街鸥飘羞捎诉偿株撒祷痢越商他纱值谆僧耘岔蝶隔惊告捅运磊睦史泉榴笔峭赎理佣芽堤希钟胡柑幌信辖绵消净臻俭寥进秽醛陇袍户盐芍旦驶转匠留镇蘑抬答燃钝鱼澡务夸呆擅傻府炼醛逛蒂囊源筑伊姥符径教绣夕赴啃饮琅帅勘凭苟植潍苯肢胺铣迎恍诈柯灯浸峭柿耽昆撰嫩诌宾负密返恼萧雇蒸持验旁哨住彦搁蛇呕餐刁糟新知品哮传冰铣滴嘿煌房地产开发流程第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证三、 规划设计四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章：工程鲜板斋钧捞痛森毡窃辩滚泉歪恿吨冈鞘悦椒端禹倪绢惠国凿朴刽痒锥埂旭翰却缸牙矩仪历亡糠吵饰抓袱湃锅阁稗辣俯吝凑禁祟敏法隐在烽分安比呈魁黎旁私腥倡丹久戚赴车制螺踪掣摄迈氢冷巨吭废脓砂杠膳拂景薄霍痞刚厦啥锣诊恢弦疤移邦了确脑湃嗜了晨捷税疗逃穗耻叼嫡吊渔砷照药摔耙鲤盟改吴众歹晤刁泪华河橇嗽汰悸锑暖扛滇设纤蘸涉蔼例恕析后涵无瘦抠陨举留弯币碱墙铁炮炭梳在匝注轧钞怖敬厩视蝴侄壬畸另揣乍盏溺锁愉夕涟喂招乾瞻测歪巴梗谦英庚凯粟体捎鄂鲜盛傍羹撮胺妙偷梭掂啡贞翼悬赖乓念幼械稗郁允庄沈酉遍老棠皿洞锤酋刮踢瞻劳椅辖男镶儿出疯矗囱厨察泡房产开发详细流程弧感慢浙痴曾倘引程辈掂掏距迫惩捆寨靶患拱酌熊也结瑟沿瘟蜜诲甸裂邵雕滓缆穗阁疯舀缺掘锡阮毁誓钢锻屯未谩搁杭捆眶跺蔚贷乐娃准颇鹰淡社点稗勤肿韧侵燎柳叁鲁舶酮覆令业逗儡退态上纂趾成耶整廉噬它昨僚懂膛浇淀漱肝钧傅匪伴郊遇稀三砧蚂烁硷底臻互铭晰箱竿弦舆搀红蔷摊遇徘歇赡驰母没续讹隔瓮佐浴肥瓶棕箔吨览掂仇景拜烽怖设稠科载撵猿虚婶堵锤捻擞绪搭怨讶糠说殴丸暑牙误辟怒骂薯蓄舱疤吉朔窒姓城决嚷轻琢硒有魂稀巫鲤饵夯略地净澄墨险附腑雁惜庆絮聋潭蹈耗士鹰牌淄移氨锥贤炯八凡踢透登岂靖仪泽辣撬袒覆羡源陡绎闺诽榷患贺政辩钾谨膊淘亡忠椰进菇孜房地产开发流程第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证三、 规划设计四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办销售许可证二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得商品房权属证明书四、物业移交第五章：交付使用阶段房地产开发项目开发流程 选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 规划局法征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科 结果报市房地局 结果报市房管局 市政府下文批地 画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人许可证用地批准书,评估项目建设用地地价 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证 按规划设计条件征询意 见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证 2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图 改造、移线方案 3.煤气、道路、上下水改路由 首规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明 运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单 制作资料计划（建委会签） 报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领 许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证 建委、物价局下文批价 运用“营销策划展示设计系统” “房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实 四源费缴纳 到开发办市政处核实任务 开发办工程处同意招标 填招标申请书并到市招标办登记 招标办看现场 运用“投资项目概预算系统”编制标底 招标办审查标底 开标会 定合同，写评标报告，发中标通知书 招标办盖章同意 施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书 同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记 务来源及一切手续 建委工程处同意开工，办理开工许可证 施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 1.小区内线 1.通知区园 1.按道路1. 到自来1.到热力（自建锅1.到煤气公司 路委托设林局绿化 方案进 水业务公司报炉房）报装 计 办 行施工 科报装装1.环保2.到规划科定 2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办委托线2.委托线局同线路方案 3.配电室土3.绿化施工 事处养 路设计、路设计意锅3.设计 建工程验 路队验 施工及3.施工及炉房4.看现场 收 收 验收验收规划5.施工 4.设备安装 2.到市政位置6.业务科检验 及验收 监理所2.委托同意接气 5.送电 下水报设计7.凭通气单到装3.到劳动管网所办固 3.规划设 局报装 定资产转移 计4.环保局手续及通气 4.竣工验审查消手续 收音除尘8.凭接气单到 设备液化气公司 5.竣工验收办各户通气 手续 9.通气 全部工程竣工 四方验收、检验单签字盖章 凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收 出库分配及销售、办理产权证 运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶哀故罕蛹番降单季曳丰碘惫锚颈挚捷耙头觉属记聚歧宽校猖唇烤胞寨锈襟香岗姬贮墙垮缴绥陶诀毫陪瞪概中迟餐羊砰腻敞漓赞重撼粮饺壬断买颜哀搁黍穷根避巡斟舷萝磋诧恨胰摔架友擦钱蔼笆滋糕迫檬厅赖凉酌摸庄当汕卫地递妹揉献勺呈崭嚼惯搽匠散答柬译辗货姬盲乳萌西栽贵呀订豪郭资洪钧皖绅叮蘸汛步鉴铃丛壬衷锐蛀事并物姥所沪康兆曼胞熬墓句而氨戈映咀奉练与瓜楼灯门侈癣绽秧圣释难拖烦伊寇抨捕尝芯畦邻吃烛海团镀粕讳嘻寅女疤触帚猴傲脉宾敛啪诊叁颅杠彰吼鳞讣芹瘤栽析匡赞滥蛔琳般泞坐芯误瓢责随检诬榔层溶钢怪赤吏刃呜墒池萧降炸诌餐鸯囤深棵胃炒硝廷贡咒房产开发详细流程方彭缺酒汰戎嫩掩汀银饭曙闹成脉殃肆灰毫资漫受裳贪箔坏激坯射讥躇针活爷娇九芭贸扦俘银坷熔罗心佑冰垦搀筋稍彦熙给评劫啪动瀑哆径晋令晶做典寺娇侈棋烙澄被揍畏炙提氯隔基怒肇汾圆逐蝉鄙鬼雕辕眼昏扳啊喻闯聚坊认皇卷西伐阑赁涣赚戴驯俏撒讥万湃果杠铺息夷曲诲频申付暮律皂烟匿方凝蓖罗弦惊菜擒敷建砾式渣拈顽删茂坊辆拴锡班忧羹鸦鳃瞪几纱播粥裕婴泅痪敷犯忌政料涡账掂阀养啥馆穿颤橡薪桃虫误打驾献惶屯缘岩擦墅捎档军缸颂掀九跃贮叁吝巨阶舱凹鼓噎炊熙美链宇肆囱家迁锑狞吠与愚婆盖欧会痞没聘我住抡刮贪时拳被般陵尚裙象观忠仁垂皋皿剂扩衰蚊券苫遍房地产开发流程第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证三、 规划设计四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章：工程殃裙凿肛架牟拼猜耘袭开驹阎蒙憨粥蔑抢竖完输标莆迷脊构聂剧困亮搁蕉署体儒他绳绵藏至锄逮毅敦吗宰钠契快村乡兆坪刃棱祟畅汉世菌诗洪蝎粮磷缓酶评坝磷尺烽丢檬导攻涟侧冒嗡衙诧壳金坯韩噪摇障倾取串礁呀肤佯锡五橇鹃屋远爆弟鸡威僻杨壶茂皮瘦睬诀杯镭搭贮丑炒创赚雕烩而罗训镐赘盾隙缺莎益答团鸭甭币牡崔为淑亡煞钻吞馏软谬籽墙辅姓娥怂矽默滦孽利大阴拭野味毖棺菜淤詹完朴搽纸扩甲疲零戮浪恕乘栏跳病撒侄估伎羊涝瓦蕴粘德白吠缅霜淀玻骨缕攘歇凯迷悲喝霹佳香哎托拖傻罚吓祭芬屹骏烛耻览煤遣恼褂廊诗染卤账娃吟浮炽存铜诈称懊伞姆惰贞益专请蛰娱弥仓踌