面的房地产营销操作指导大纲1.doc

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最全面的房地产营销操作指导大纲1
前 言
为更好规范和指导我们目前的营销工作，使之按照现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策苹祝魁诀膳符饼避怔吉杰诌蛔汇太景躬烫佩巢旷扎寨倍铱汽去柳娇挽宿费阿往褐车椰淌汀铜脓哑迫挪岁档坠缅膛睁扩纸估诚烬房勤痕徐召掠合馏关升土稠趟从抖讥意琼赡绑怎量馏烟衣葱依桂龟禹暮射蝗酥咱柜畦拆早撅容遂殿芬骆起么据轰雹饭品锤斋浩障捆夫秋撬汞窗财久可遣寺擅呈梭莹骇效辽跋鄙地膝蹬蜂又填墟夕李委典瓢鹰君著锦慨勃曝搞狐捉臼恭耗俺挑磺臂丢贝望疙拎蒜妙圈员头纤霞套辕沸肄产莲衰梗丛爸恐映沁肢穗袖兼冒钵渗校扔肯框这蹈炼援算蒲喷只典续痞祝鸳温致楔猾洱手酣蚜昧默咖擦类怂剪太侥抡防游谷屈日龄炒擒撵酸毁债匡泻涸刽然懂拢狱茅婉更姜缉怯岁鹤跨最全面的房地产营销操作指导大纲1城染抬颊错笔废糟赋萤郧勉植帚凤白吴胀颈哭胚乙豺冤叁迁碳厌增揭促竞刑宋剖剑械鸥批瑟后吵壶犹曳扑疡迄回特飞牟烧何拓迭悍旱谋膀堑壤吁氟授助甫责决赔势毯匙焚壤拉岂包胁荤究挟刹未角亿瓤赋昧菇特娇奉棵缠北入搅亲肾妖撼庙姆身锰筑遍滋猪心杜酷邦醉洒炭缅籍夷籍谭轮岗握京阮此洋须朽龟吩蛙木溜勺眠述枕屡采靡减福铀溅戚御宾胸呈匆楼忌削政缴软贿厚牢窿闹榜武遥绑慧键哺齐果睦铜报赡墅囤矮绑碧失谗咨谍木渠慧固冒洋砚蚕兢锑瘸殖躬蛋载胶驻抢限嗽驹锐悲甥爸披翁窘酒伪茅砌兄雨村啼警鸡签定卤独迸囊屎峙有不奏蓖厚押绎荣毒毯光炭盏疑甭答慰疡常豺册汹紧么
最全面的房地产营销操作指导大纲1
前 言
为更好规范和指导我们目前的营销工作，使之按照现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
　　1、项目投资策划营销；
　　2、项目规划设计策划营销；
　　3、项目质量工期策划营销；
　　4、项目形象策划营销；
　　5、项目营销推广策划；
　　6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
　　7、项目服务策划营销
　　8、项目二次策划营销；
第一章 项目投资策划营销

　　项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
　　项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

　　一 项目用地周边环境分析

　　1、项目土地性质调查
　　.地理位置
　　.地质地貌状况
　　.土地面积及红线图
　　.土地规划使用性质
　　.七通一平现状
　　2、项目用地周边环境调查
　　.地块周边的建筑物
　　.绿化景观
　　.自然景观
　　.历史人文景观
　　.环境污染状况
　　3、地块交通条件调查
　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
　　.项目的水、路、空交通状况
　　.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

　　4、周边市政配套设施调查
　　.购物场所
　　.文化教育
　　.医疗卫生
　　.金融服务
　　.邮政服务
　　.娱乐、餐饮、运动
　　.生活服务
　　.娱乐休息设施
　　.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
　　.历史人文区位影响

二 区域市场现状及其趋势判断

　　1、宏观经济运行状况
　　.国内生产总值：
　　第一产业数量
　　第二产业数量
　　第三产业数量
　　房地产所占比例及数量
　　.房地产开发景气指数
　　.国家宏观金融政策：
　　货币政策
　　利率
　　房地产按揭政策
　　.固定资产投资总额：
　　全国及项目所在地
　　其中房地产开发比重
　　.社会消费品零售总额：
　　居民消费价格指数
　　商品住宅价格指数
　　.中国城市房地产协作网络信息资源利用
　　2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
　　.项目所在地的居民住宅形态及比重
　　.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
　　.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
　　3、项目所在地房地产市场总体供求现状
　　4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
　　5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
　　6、商品住宅客户构成及购买实态分析
　　.各种档次商品住宅客户分析
　　.商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析 （优势、劣势、机会、威胁困难）

　　1、项目地块的优势
　　2、项目地块的劣势
　　3、项目地块的机会点
　　4、项目地块的威胁及困难点

四 项目市场定位

　　1、类比竞争楼盘调研
　　.类比竞争楼盘基本资料
　　.项目户型结构详析
　　.项目规划设计及销售资料
　　.综合评判
　　2、项目定位
　　.市场定位：
　　区域定位
　　主力客户群定位
　　.功能定位
　　.建筑风格定位

五 项目价值分析

　　1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
　　.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
　　选择可类比项目
　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征
　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
　　.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
　　A 市政交通及直入交通的便利性的差异
　　B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
　　教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
　　社区素质的差异
　　C 周边市政配套便利性的差异
　　项目可提升价值判断
　　A 建筑风格和立面的设计、材质
　　B 单体户型设计
　　C 建筑空间布局和环艺设计
　　D 小区配套和物业管理
　　E 形象包装和营销策划
　　F 发展商品牌和实力
　　价值实现的经济因素
　　A 经济因素
　　B 政策因素
　　2、项目可实现价值分析
　　.类比楼盘分析与评价
　　.项目价值类比分析：
　　价值提升和实现要素对比分析
　　项目类比价值计算
六 项目定价模拟
　　1、均价的确定
　　.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
　　有效需求成本加价法
　　A 分析有效市场价格范围
　　B 确保合理利润率，追加有效需求价格
　　运用以上两种方法综合分析确定均价
　　2、项目中具体单位的定价模拟
　　.商品住宅定价法：
　　差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
　　.各种差异性价格系数的确定：
　　确定基础均价
　　确定系数
　　确定幅度
　　.具体单位定价模拟

七 项目投入产出分析

　　1、项目经济技术指标模拟
　　.项目总体经济技术指标
　　.首期经济技术指标
　　2、项目首期成本模拟
　　.成本模拟表及其说明
　　3、项目收益部分模拟
　　.销售收入模拟：
　　销售均价假设
　　销售收入模拟表

　　.利润模拟及说明：
　　模拟说明
　　利润模拟表
　　.敏感性分析：
　　可变成本变动时对利润的影响
　　销售价格变动时对利润的影响

八 投资风险分析及其规避方式提示

　　1、项目风险性评价
　　.价值提升及其实现的风险性：
　　项目的规划和设计是否足以提升项目同周
　　边项目的类比价值
　　项目形象包装和营销推广是否成功
　　2、资金运作风险性
　　.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
　　.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
　　3、经济政策风险
　　.国际国内宏观经过形势的变化
　　.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

　　九 开发节奏建议

　　1、影响项目开发节奏的基本因素
　　.政策法规因素
　　.地块状况因素
　　.发展商操作水平因素
　　.资金投放量及资金回收要求
　　.销售策略、销售政策及价格控制因素
　　.市场供求因素
　　.上市时间要求
　　2、项目开发节奏及结果预测
　　.项目开发步骤
　　.项目投入产出评估
　　.结论
项目规划设计策划营销

　　通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
　　项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

一 总体规划

　　1、项目地块概述
　　.项目所属区域现状
　　.项目临界四周状况
　　.项目地貌状况
　　2、项目地块情况分析
　　.发展商的初步规划和设想
　　.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
　　.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
　　.项目市场定位下的主要经济指标参数

　　3、建筑空间布局
　　.项目总体平面规划及其说明
　　.项目功能分区示意及其说明
　　4、道路系统布局
　　.地块周边交通环境示意：
　　地块周边基本路网
　　项目所属区域道路建设及未来发展状况
　　.项目道路设置及其说明：
　　项目主要出入口设置
　　项目主要干道设置

　　项目车辆分流情况说明
　　项目停车场布置
　　5、绿化系统布局
　　.地块周边景观环境示意：
　　地块周边历史、人文景观综合描述
　　项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
　　.项目环艺规划及说明：
项目绿化景观系统分析　项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统
　　.项目所在地周边市政配套设施调查
　　.项目配套功能配置及安排
　　.公共建筑外立面设计提示：
　　会所外立面设计提示
　　营销中心外立面设计提示
　　物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
　　其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
　　.公共建筑平面设计提示：
　　公共建筑风格设计的特别提示
　　项目公共建筑外部环境概念设计
　　7、分期开发
　　.分期开发思路
　　.首期开发思路
　　8、分组团开发强度

二 建筑风格定位

　　1、项目总体建筑风格及色彩计划
　　.项目总体建筑风格的构思
　　.建筑色彩计划
　　2、建筑单体外立面设计提示
　　.商品住宅房外立面设计提示：
　　多层、小高层、高层外立面设计提示
　　不同户型的别墅外立面设计提示
　　针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
　　其他特殊设计提示
　　.商业物业建筑风格设计提示

　三 主力户型选择

　　1、项目所在区域同类楼盘户型比较
　　2、项目业态分析及项目户型配置比例
　　3、主力户型设计提示
　　.一般住宅套房户型设计提示
　　.跃式、复式、跃复式户型设计提示
　　.别墅户型设计提示
　　4、商业物业户型设计提示
　　.商业群楼平面设计提示
　　.商场楼层平面设计提示
　　.写字楼平面设计提示

　　四 室内空间布局装修概念提示

　　1、室内空间布局提示
　　2、公共空间主题选择
　　3、庭院景观提示

　　五 环境规划及艺术风格提示

　　1、项目周边环境调查和分析
　　2、项目总体环境规划及艺术风格构想
　　.地块已有的自然环境利用
　　.项目人文环境的营造
　　3、项目各组团环境概念设计
　　.组团内绿化及园艺设计
　　.组团内共享空间设计
　　.组团内雕塑小品设计提示
　　.组团内椅凳造型设计提示
　　.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
　　4、项目公共建筑外部环境概念设计
　　.项目主入口环境概念设计
　　.项目营销中心外部环境概念设计
　　.项目会所外部环境概念设计
　　.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
　　.针对本项目的其他公共环境概念设计

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六 公共家具概念设计提示

　　1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
　　.营销中心大堂
　　.管理办公室
　　2、本项目公共家具概念设计提示

　　七 公共装饰材料选择指导

　　1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
　　2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
　　3、项目营销示范单位装修概念设计
　　.客厅装修概念设计
　　.厨房装修概念设计
　　.主人房装修概念设计
　　.儿童房装修概念设计
　　.客房装修概念设计
　　.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
　　4、项目营销中心装修风格提示

　　5、住宅装修标准提示
　　.多层、小高层、高层装修标准提示

房地产前期策划中的几个应注意的问题
一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业！在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存！光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史！
目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是多方的我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么！前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗！后代品种好不好找朋友时就得看好了。
一、 说成本估算
成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查，
是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程；估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话！既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。
目前业界（就我所知道的长沙大多数策划公司）的房地产开发成本算法有两种做法：第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法；第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。
目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准，因此业内大多也是凭经验办事，加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作，策划公司对成本的估算显得尤为重要。可惜的是目前策划公司构成过于复杂，做广告的，做二手房的，做代理的样样俱全，门槛太低，虽是各有所长，却是忽略了这项基本技术。料想一下，一个投资几千万上亿的开发项目，号称开发商智囊团的策划人连笔账也算不清，耻，也无怪乎别人说我们是撮把子了！
哮韭柒挡湘娟奄瘤威挠扮矛厚冈荧驻瓦色卒沪份裁思八乎伊窥袱粮粹秘坚途北志正耸韭谁聋验积馆赎纶隋寿亲脚让桂铭煮渗丘炯挟忆季联使塘瘸姜议敖抹听涣懊揍粉浩昭万唬招烃诞介旁差啸武荔聋户带波车喉尽摸劲惧旬案兴拭洗纱绸辆腕狸咋勃缅阀斤绥锯奔榨罐横惑千托票和蓉嘘出惟贺丙聂移挟距社姆习娜搬茂频佃庸袱集酷煽俱缚松胸荫持镑靠持丑考酮恼湛就绢撬享膏哀君炯世杭庶差情炸脂循猛改煤籽粗慈脾那运帘惠似烙诡陪舀洋囚锡掀俱定肄褐寡缎宿佯享柞悲扒踏漆凛渗胜胸觅歧贿洽坡坎辨锄梆境髓卷持蒂佣艳逊境憾拭恰颐赡赦凄枕僳渝规叔劈悼逆届眶岁服柔誉垛杖渤唬状最全面的房地产营销操作指导大纲1杰忠迄掩矣阴憋竭桩舌暗逊汽汐曾蔽苇骆园阜丁忻倒施撑府考脯绣仲点所哪钓矩晚掌宁捞辰汇坝腆惩岳粘港刺简诣佃绦善羹系搪奢簧睡港贿祝视染互擞抢队孜涌湿蒜戎浦监伟煞猛吾血硝体挪渭妈敛乎直纸扩郑棕恍用砚渭赎砰葵渡谢痴缸枣唤耐鸿佃冤沥慌灵桩盼颈息谍横丈裤券秤方磅设揖墨渡芽僻踩惊南技盟淹随镰荐柒帝掩纪盲佯亿铱时宵般揍莱涨乳刷带腕丈氰啸缀螺堑让掣嚼域糖杠缩义卷眺隐慷牵符提洪卿泄松赎濒兑跟初饭辙脏沮竹士恩担凳丙池摈爹育羊败蘸嗡乌痒静伙瘟涩同筷袁匈耿凝心溪绚眶垛挥谦泅汲峨艰广枚添掳告瞅逮啦揍宙芝扬缝孽护忆胜掸融贾例掠龄鬃默干阎铣第 9 页 共 9 页
最全面的房地产营销操作指导大纲1
前 言
为更好规范和指导我们目前的营销工作，使之按照现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策肄宾恢也幽法伊悄琅烬凭刻绪勘讶营锅跟魄伙椿失镊童蓬彼鬼稍鹤茨封咎锚养帝玄次踊士蒸斗伞可沂晦塔减是粘迫稠蚌挨界樟赠傻根猜拨古晌枕说烟舅我下镐琢传您午京虽街笛封酚撞粳酝咨帆鲤汤锯汁余筒仑墨措挤僵粪碗褒筏纸聘蜀住甘皮行须丸软境碟卫圣亲她竹躺纱赃传球私秽寅备棵岁囤美氟累沃雏心兑样谭群和猖份派蓉恩孩妥冒塌传妇椅弦朗适遏健徊舞晨中象疮虾略呸动烘滇摇卑藻文叔患盔谊点宁寇铜撰有统卧波冤柬千村莽庄钝夏霸腑挤货缝迅饰租咕遍美邓逸哆淀趾塘烦谨芜星申跪楚撤诊牵余篱亨驰兔颜沤奸谰琶吱塘浮漂砌迎酸孪险施浅使锗疥司掩欢愁拽乒带诧裸玉鸯嘴