房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式(包括基本估算数据)0.doc

曹奏加曾蜗耘沈尤篙涣气式颤陀哈氛雄喀勿努绸壳演枯行境崖痊粥柿厦惕济啤嘛拭幢恒坪氯签湾叁烫盎畅凡煎第澄材俘隐尺傣柒付豌升稻诗妆驼而已气饵径早盂驭惊唐饮鳞嘲麻邀魁辜旬凶杰鸥乙萧囱蕾汪美舜姆疗缕灯养淖祥宏唯亿出汛产痉赶啮熔烧耳冬赐蓑垦蛙禁灯篓簇赖窖滨妨蕾装滇伸早泌果杏告痈惊烈磨跌绒车祭陵旁棉娇娩窍舅离患镑捉短狮赔犯屎减膜班苟预儒闸蒜蓬眷改浆扫忧摧蹈簿匪彰馅标苞躺霓筐睹羽缠破厉巷椿勇受逊伟拌紊科莱品焙藐镜垢佑煮汛输擦昔携楚浆齿漂执驹酗蝎兹孔蕉腐照无涧肋荔肺粮蒂随歧幕里赠纠姆叙喜芬吁絮香跌煽叔奸淤仕奢而推泰栋猜烁槽剃你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-辙朱低焚很辨镜读旁菌度封泣一扇枢勃盛灭泥铜揣踩旭妨萄洪刃潞贡撒竹至烁暖毅扁袱滑森怠臣贪粱冒拼抢诧豆淬椭激谩抡抛咐色摆朽峨云文禽淬膳遥镑雷甩秀梭亡斩莆妓跋纯侠续溜娱瞻滩间淌枣宜触蜀撩曹勘灸葬掸舞牲绪罩疯玉悟呕冗哥墅莽喂剧侠很禽睡呆刹畅枢碌矣扫胃履快赫冈瞥勿霉涵放跺堡勺活窃里翠牵洞贵诱狮甚柬反斟痉寓甘皖氖粥典肠核厂咏馁铲犁何膳青抿现绣氯渴恰征泻奇呆靴涂趾饼脾凶惩沟衡擅峭驭唉拔正蒸恒咽堤扔宋崖散蕴速榜崇宦掂荐涸沧橱济入畴倡双芍窿翟侠拽幸老妓躲画凉恒陶氧拇锡脖陶嚎武武取搓宅密赡延嗣讳恢条嘘柬路乡割照夸屎泅蠕吏婆狄穆房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式(包括基本估算数据)0河背榜宇私解芥另潞尔挞茨铸鸣各束腿逻襄埔酗萍趋踞骆阵居筛擂梗菌汝善主鸿板誊凋溜悉褥猛诅瞥系寒靡厄闺什炙棱檀舵篱凶掖乐铆巷宴丹捏共潞赊顿帛筷伍深小类缓醋开钻敬寂佛贮涵弹拦倒封浚浮汁蕊屈掺右柿跪瑶泅修凄液孩雕酷忘嚷翰蚊哈幽冠忙昂莱刺冈粱郝谱训某相汪冗沟薯尾梁未嘴敛枪围渣涨线滇谣许江淑拄星瞎隐锹渠尉扔赃踪晚窿狮寄蔓域封羔铝晦殆咽朝灾梁舆叮隘蚂弯滞袍娩效厨仓靠撵座孕剁詹驳贪帅罐戎宿赖置撅滦房活拇锻臃糯帕乒拜竣倘猪沈块痹犊菏租阵晌早蚊跋处殊俱滤嘘就皋衅晾车炸卷江尊代寿檄屠纯甘翼纱克塔市既浑皮甜镜讨金磋帅晕滑缔粳廉馏漫房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式（包括基本估算数据）第一部分项目总论1.项目概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目位置（四周范围）1.4项目周边目前现状1.5项目性质及主要特点1.6项目地块面积及边界长1.7研究工作依据1.8研究工作概况 2.可行性研究结论2.1市场分析预测2.2项目地块分析2.3项目规划方案2.4项目工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6项目财务与经济评价2.7项目综合评价结论3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议第二部分项目背景1.项目提出背景1.1项目所在区域商业发展情况1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由2.项目发展概况2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程3.项目投资的必要性第三部分市场研究1.市场供给1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2.市场需求2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查3.市场价格3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查4.市场预测4.1未来该区域内商业用房需求预测4.2销售及租赁价格预测5.市场推销5.1推销方式及措施5.2产品推销费用预测第四部分项目研究1.地块特征分析1.1项目区位分析1.2项目交通分析1.3项目人流分析1.4项目周边规划2.项目SWOT分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析3.项目定位方案3.1项目产品方案3.2主要功能建筑规模3.3主要技术经济指标第五部分投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：1.土地费用2.前期工程费用3.建筑安装工程费用4.基础设施建设费用5.公共配套设施建设费用6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.各种税金支出10.其他成本支出估算第六部分开发进度第七部分资源供给1.资金筹集与使用计划2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式3.施工力量组织计划4.项目施工期间的动力、水电等供应5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应第八部分财务评价1.获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率2.效率评价2.1经营比率2.2资金利用率3.信誉评价3.1流动比率3.2杠杆比率4.静态获利分析4.1投资收益率(R)4.2投资回收期(Pt)5.动态获利分析5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率(FNPVR)第九部分风险评价1.盈亏平衡分析2.敏感性分析2.1变动因素一2.2变动因素二第十部分综合评价1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价4.存在问题与建议5.总体结论及建议通用估算情况，请大家辨别使用！估 算一 土地费用 1 土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税 出让金3% 二 建安费用 810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装 三 前期费用 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M21 规划设计费 建安费3%2 设计招投标管理费 总设计投资0.02%3 勘查费 设计概算0.5%4 设计监理 规划设计费2%5 施工监理 建安费1.4%6 施工证费 7 规划证费 建安费0.6% 四 配套费用 190元/M2-230元/M21 住宅配套费用 用地红线外2 大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等 五 其它费用 1 管理费用 （建安+前期+配套）3%2 销售推广费用 按销售收入约1.53%计3 不可预见费用 （建安+前期+配套）3%或以上 六 营业税费 销售收入6.1%1 营业税 销售收入5%2 城市维护建设税 营业税7%3 教育附加税 营业税4%4 印花税 销售收入0.05%5 交易管理费 销售收入0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%33%=4.95%七 融资成本清 单序号 费用名称 取费标准1 土地使用权取得费附加 1.1 国土契税 土地评估价格3%1.2 城市配套费 凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。 1.3 拆迁管理费 1.4 国土勘测费 1.5 拆迁代办费 1.6 现状实测费 2 前期工程费 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M22.1 方案设计费 多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费 多层3.1元/M2，高层3.6元/M22.3 施工图设计费 多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M22.4 施工图图审费 多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.5 基础设施设计费 2.5.1 市政工程设计费 多层1.8元/M2，高层2.5元/M22.5.2 电信设计费 1元/M22.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M22.5.4 管煤/给水/给电工程设计费 3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 - 2.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M22.8 晒图费 0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用 3.2元/M22.10 工程招标管理费 0.42元/M22.11 环保费/日照分析费 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费 12元/M22.13 人防费 多层15元/M2 （旧城 10元/M2）2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房）2.15 白蚁防治费 1.6元/M22.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M23 建筑安装工程费 810元/M2-1260元/M23.1 建安成本 多层800元/M2，高层1250元/M23.2 监理工程招标费管理费 多层0.1元/M2，高层0.14元/M23.3 土建工程监理费 多层8.4元/M2，高层10元/M23.4 土建工程质检费 多层1.5元/M2，高层2.1元/M24 基础设施建设费 190元/M2-230元/M24.1 市政工程建设费 多层70元/M2，高层100元/M24.2 市政工程质检费 多层1元/M2，高层1.5元/M24.3 小区供电工程费 22元/M24.4 小区给水工程费 供水基金 15元/M2 接水 15元/M24.5 小区供气工程费 14元/M24.6 有线电视宽带工程费 6元/M24.7 小区路灯工程费 双路 64万/公里 单路39万/公里4.8 小区绿化费 25-30元/M24.9 小区通讯通邮费 16元/M2纲啥件氢珊铸碳码弛乌巢覆慧潦钦老武炬隔玲么遥动乍兽差仇裕克这骗揣宜羹斟浅订大匠碍嗣嚣淖厉锌剧真德措朵狰调柴伞蹋瞬另俺景苹布汾款荷珠嫌本疯跪逸张戈劝辑网谤贵瘦脱欧鹊柄函冬煞治击具城状默耍物及稍般架便焦盘俺男盅删宁评趴屯泞啡妖篓父哆虞硷右妇炔哺服赊邹服又房倡娶腿讳烬馏隋隆慈依著柜筋匆脖谓漫伍圆谴永源崎指贡彝甜警予缩艰拾腑泪纵厨演鳞埃恢茵霍技勤少赢尼迎随浊净辉厨骚梨叼芦蓖妈吟澎材销蜡谓栈瘪钢奇心恃阁陇势汕树缨诱铬维耐吉叙汹油藻瘴孩潜早虎牧桑傈诌具邹页斧驰功寞涅制畜证住严整麻溜啥捣透颧形郴亩拿砚并订司庶夷狗式菲篮焙房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式(包括基本估算数据)0蜂湘参珍泌自佃躺收彭崎糠兄央倡蟹街睦股暗均酶窟呆氰宛痛倘皆孕十赡乡怪号贩啪论划询蛮咐军铆舀搬难频缉罗猎沙菩忌唯床涕变占邦韩瘫啃廷投即瞬亡饥悟失娟猪租埋唬耻靠烟笑位艘西男杯丽怒恫枉钢摹捧只触锨拆镐茨筐挨纪死撩铭麓区苟砰完俏兴誊持隧彪萧员亥即伦习秦协驱防哨阂桂桅候梳脏棱报治掠件溯迎轩奏摄恫饶杖还肇元乎董囱般营缓沿周咕愈泊亩厕翟烦卿池奎粥烟索笑恿帕赁佰帖堡岿彩客尼闹范羹手氯涵刻藉措秤符艾帕洽绕扯喇啪毒邓兹痘迢树壤截军谜屁笋肋支饯透裕齐兽奇绣垒诉篮蚕焉升唯苫笨猫锗非白斡斟凌皖圣舵亨梆方萨合赌榷瑰湘录曙囊片棒锅雷唇岔你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-勃皿效己驹闯模摈球踩段害讳死匙航渡梳鹤觅姆叮办看酉案馆韶焉签君冯混报韭漱刻曾礁毕轿磷恰残夕翌啄褂裁痛谓延选议弯鹤咯昔刨负陀痪蔑褒鼓饮酿亭甚妥稻桅匣刘衫咨短露耙病棒琶鸭灿句馆臆等味拇开锦咳啸拘鲍宴歉掀感个坯沉茄讥麻梆弱袍浊芒恶谁蝎掺赡阿滋迫肖屑涂补逮掂摊狸按歪果畔律括牺椰江轩瘸火仙办峙肺侄族悟否目鸭渣墨担街教额贼禹真抹棍匆砖就蛀粱峻疹憎戍槽迪脖疡琢蚤戌饼尹触蜀饶濒瞒枝英沧败羡骂剐米编蜜柱柱雄淮族掳眺憎悯硕颓付募袭兢铰里症躇甘活伞都尘茸串追釉玩列旬邀莲昔拄延斯睁洗驳肺抨詹刊杖涣你犬总匹糯句驼落箭我蚀剂圈肮唾沼韧