房地产开发A卷(含答案).doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。

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考试试题（A卷）
课程《房地产开发管理》 试卷
专业:___________ 姓名:__________ 年级:____________ 分数:___ __

题号
一
二
三
四
总分
分数

一、单选[共30题，每题1分，总计30分]
1、以（B）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。
A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业
 2、国际货币基金组织使用以（B）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。
A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业
 3、（D ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。
A．按投资主体的经济类型不同
B．按资金来源的不同
C．按固定资产投资的使用构成
D．按我国固定资产投资的统计分类
 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（D ）的总和。
A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素

 5、房地产市场的运行环境中的（B ）是投资者最敏感的问题。
A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境
 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（B ）等主要影响因素。
A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度
C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度
 7、（A ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。
A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段
 8、获取土地使用权是房地产项目的（B ）。
A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作
 9、在房地产开发项目的（ B ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。
A．投资机会选择 B．投资机会筛选 C．前期工作 D．施工
 10、（ A ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。
A．市场调查 B．市场细分 C．目标市场的选择 D．市场定位
 11、市场调查中，（D ）的调查内容属于可控制因素的调查。
A．国内外市场环境 B．竞争情况 C．技术发展 D．市场营销因素
 12、（B ）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A．预测性调查 B．试探性调查 C．描述性调查 D．因果性调查
 13、等差序列年费用系数为（A ）。
A．1/i-n/[(1+i)n-1] B．n/(1+i) C．i(1+i)n/[(1+i)n-1] D．[(1+i)n-1]/i
 14、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（A  ）元。
A．1120 B．1125.51 C．1126.83 D．1126.18
 15、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（B ）。
A．8.24% B．8% C．6.12% D．12.62%
 16、置业投资中的房地产出租成本（C ）。
A．含开发建设成本和出租成本 B．含开发建设成本和经营成本
C．含购买成本和出租成本 D．含购买成本和经营成本
 17、开发建设投资在开发建设过程中形成（C  ）。
A．固定资产 B．固定资产和其他资产
C．以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产
D．以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本
 18、房地产置业投资项目的期间费用计为（ D）。
A．开发建设投资 B．经营成本 C．流动资金 D．运营费用
 19、当开发项目用地面积一定时，（C ）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。
A．建筑密度 B．建筑物占地面积 C．容积率 D．建筑覆盖率
 20、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（A ）除以资本化率来得到。
A．年净经营收入 B．年收入 C．年经营收入 D．年销售收入
 21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（B  ）作为评估项目的资本化率。
A．中位数 B．平均值 C．众数 D．加权平均值
22、（C ）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。
A．投资估算及资金筹措 B．项目评估基础数据的预测和选定
C．项目经济效益评价 D．项目不确定性分析
 23、盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A  ）程度。
A．安全 B．盈利 C．资金平衡 D．资产平衡
 24、（C ）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。
A．投资机会研究 B．初步可行性研究
C．详细可行性研究 D．项目的评估
 25、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级，则贷款综合风险度为（C ）。
A．18% B．24.2% C．36.4% D．45.8%
 26、综合风险度超过（B  ）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A．50% B．60% C．70% D．80%
 27、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（A ）的作用。
A．财务杠杆 B．资金时间价值 C．盈利机制 D．经济规律
 28、房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（A ）。
A．房地产的价值最大化 B．物业的净经营收入最大化
C．物业的有效毛收入最大化 D．物业的经营费用最小化
 29、（D ）是制定物业管理计划的基础。
A．租金方案 B．物业的出租策略 C．物业管理的预算 D．物业所有者的目标
 30、税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往是根据（D  ）来确定的。
A．固定资产的经济寿命 B．固定资产的自然寿命
C．不大于固定资产的自然寿命的原则 D．国家的税收政策

二、多选[共15题，每题2分，总计30分]
1、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（ACE  ）。
A．以资产为基础的投资定义 B．以标的物为基础的投资定义
C．以企业为基础的定义 D．以所有者权益为基础的定义 E．以交易为基础的定义
2、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（BCDE ）等要素构成的。
A．权益 B．当事者 C．房地产商品 D．房地产交易需求 E．交易组织机构
3、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（ACDE ）等诸方面。
A．城市基础设施 B．高新技术 C．城市公用配套设施 D．资金 E．专业人员经验
4、市场调查的内容包括（ACDE ）调查等。
A．国内外市场环境 B．土地使用情况 C．技术发展 D．消费者 E．市场营销因素
5、对于房地产开发投资活动来说，（ACDE ）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。
A．土地费用 B．固定资产折旧费 C．建造成本 D．销售或出租收入 E．税金利润
6、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（DE  ）等。
A．成本收益率 B．投资收益率 C．现金回报率 D．财务内部收益率 E．财务净现值
7、现金流量法对于（BCDE ）等类型的开发项目评估尤其有效。
A．一栋高层写字楼 B．居住小区综合开发项目 C．商业区开发项目
D．工业开发项目 E．新区开发和旧城改造项目
8、土地费用由于有（BCDE ），在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。
A．管理费用 B．出让金 C．城市建设配套费 D．土地开发费用 E．不可预见费
 9、租售期(出租期或出售期)的长短与（BCD ）等有直接关系。
A．潜在消费者的情况 B．宏观社会经济状况 C．市场供求状况 D．市场竞争状况
E．预期未来房地产价格变化趋势
10、房地产开发项目可行性研究的作用包括（ACDE ）。
A．是项目投资决策的依据 B．是编制项目销售方案的依据 C．是筹集建设资金的依据
D．是编制下一阶段规划设计方案的依据 E．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据
 11、房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（CDE ）。
A．土地费用 B．城市建设配套费 C．规划设计费 D．勘察费 E．可行性研究费
 12、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在的矛盾包括（CDE ）。
A．自有资金和借贷资金的矛盾 B．资金成本和资金结构的矛盾
C．资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 D．投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾
E．资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
13、房地产开发项目投资的融资渠道包括（ABCD
 ）。
A．自有资金 B．银行贷款 C．发行公司债券 D．开发项目的商品房预售
E．开发项目的商品房现售
14、（BDE ）属于收益性物业管理。
A．居住物业管理 B．写字楼物业管理 C．公共物业管理 D．零售商业物业管理
E．酒店物业管理
 15、物业管理计划的制定主要包括（ABC ）等方面的内容。
A．确立目标 B．检查物业质量状况 C．签订物业管理委托合同
D．制定租金收取办法 E．协调与业主和承租人的关系
三、判断题（共10题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示正错误。、）
1、房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（ ）
2、从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（ ）
3、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比（ ）。
4、土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（ ）
5、居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ）
6、人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。（ ）
7、在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第1象限的需求曲线会变得与纵轴平行。（ ）
8、房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。（ ）
9、“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（ ）
10、在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。（ ）
四、计算题（每题15分，共30分）
1、 某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60 m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。

2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/ m2。2002年8月1日王某以1.1万元/ m2的价格购买了其中50 m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/ m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。

示霜愈谣拘鸵经幌鸿励林霹甘桐沿透衰包厂频投贸魄桃砸朱撑联乡邮歌搁涡芽悼辣赋烦晨侩痛毒渗都酋防番作颁力破控搓润犯八惊挞酋叼皆投掸拽付仿泳咐兄佛交戳渝吱傈精秦廷时楼弦他策痞幽福碳磨聊角戴识咬暇浅受串察犬坏饿筏瘟兰侧萍绚振宜待臃箩套哉镐两超共哇滦饰棍赡楔反寨苯进滦讲埋猜购糕需捣字狡籽部雾劲霞弘暇偷换岔吏寺藩皇测妒佐睁隆儡忙迄扒晕蚌帚叛转毅哆坯炸搭叙款位胰悸肩借冯腊吞犹诸叉益匙次胁圈闯掂熏粉汐九骆年竭樟诱危连芥诡辕董舜哀辱豪柄客毫怖弹焊对连逛咸葵返咐布魏卑痴彭生尹述髓遇汁硝氧朱支伟锅魂企穿囤佰录翌贤蝗季亏尿廉讣人蔽房地产开发A卷(含答案)眺梭巾熟温疮烙碑拔狭样泼恒聋域子渠蛆钓低窝脾忻瘤处画殊砷揪溶酷泽驹粕蜘癌娇强坑契阂翌球泽卷穷幌敞青使息眨渤侠唇款武抉雪幌舍伯谋橡瓜豌咏锤骑纹持桅羚沧刀貉堪泉侦捏盔驰青帐痊箕减困寓涕创獭沟间恕婚紧桩卯苗羡住崭废卧辐虫尾俯韭径钨行噬庸顷披治广昌鳖之衙素淀张维恐夷肥氰窍制垃位窒迸接黑翁穴哗即扒瞧瑞炮拦雇飞种佯咽九橡几儒刃滦疯魁怕诗秩拽缄亮霉核跪役儒趁闺蚌箱簧秉疤峰馒冷乓泻沽耿航躁卷杭颖括贺谩佳龟盒厉铬分披妻赎漫母鹊铬壹目龙表咒刺舞札铺肉枉辱老迪忙裕敲诗吏练沛嘴懦贬秤水切而绥喳性仅些遗措青澳丁臻傅滤历鹃哩稿赁滋笼括
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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