商业地产购买流程-购买酒店式公寓要注意什么问题.doc

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商业地产购买流程 购买酒店式公寓要注意什么问题
如今的市场中酒店式公寓类产品层出不穷，特别是在住宅土地供应稀缺的主城区域这种物业形态更是占据了“半壁江山”，那么该如何选购这类产品、要注意哪些风险呢，以下让我们做一具体分析。
酒店式公寓形式多
近年来“酒店式公寓”这种全新的物业形式开始在楼市大行其道，都以其小户型、低总价、相对便利的生活环境等优势迅速得到了广大购房人的青睐，而其形式更是“百变”目前市场上打着“精装小户型”、“LOFT”等旗号的小户型项目大多是此类产品。
看清土地使用年限
目前的上海市场中酒店式公寓产品共有两种类型，40-50年产权的商业写字楼土地性质和70年产权的普通住宅土地性质。不同使用年限的产品在诸如购买或转让房源时所缴纳的费用、首付金额及贷款的政策、户口的限制、水电为商用还是民用的定性等等方面都有很大的区别，影响生活的便利性，因此购房者在置业前应仔细咨询清楚。
投资风险要谨慎
虽然低总价的此类商品在售价上有很大优势，但居住成本通常高于正常住宅。同时这类产品的投资风险购房者同样要谨慎，不谈居住功能有限、得房率总体偏低等“硬伤”，房租受市场影响表现不稳定大多数项目求租者有限等都会使投资者期待的回报率大大减少。
以目前主城整体2万元/㎡的均价、月租金2000-2500元/月为例，一套投资100万元的房源成本要全部收回最多要40多年的时间，形成房子越高档租售比越低的悖论。投资者在选择这类产品时一定要对房源周边的交通配套、租金情况、户型结构甚至物业管理等都要心中有数。
1、个人投资要点，写字楼投资被专家称为个人投资者的新"金矿"，个人投资写字楼需要准备哪些？
A、要选好区位
房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，"第一是地段，第二是地段，第三还是地段"这句投资名言一定要谨记。
B、注意档次形象
个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。所以，客户需求面积也大一些，一般来说是在500㎡以上。但对于那些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，所以对档次形象也不是很看重。相比而言，这类公司更看重的是面积和总价。由于这类公司流动性大，再加上小业主多，当经济不景气的时候，小业主可能竞相压价，对客户进行的争夺战，因此发展商在项目销售之后有必要成立租赁中心，对小业主的物业租售进行同一管理，避免小业主之间的恶性竞争，保障小业主的利益。
C、需要关注品质
写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。
D、需要关注软性配套与物业管理
在软性配套方面，着重看信息化配置和和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。
而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会品碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。
E、需要关注置业门槛和投资回报
置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过"以租养贷"的方式来供楼，也就是"以小搏大"，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。因此，要考察写字楼前产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别层次。
实际上，对一幢物业是否值得投资，还有一种更好的评估办法。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，"年收益×15年=房产购买价"。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。
2、公司投资需要考虑
A、公司自身状况，包括公司的资金计划、开支预算等。
中小企业贷款难是众所周知的问题，资金本来就紧张，好钢要用到刀刃上，怎能用来买房呢。况且在售项目大多是期房的，在付出大笔的首付后还要交租金，实在不划算。
B、公司未来发展情况。
作为新经济的主体而言，中小企业的成长性很好，如果经营状况良好，短期内规模就会扩大，买房就会成为"计划赶不上变化"的活生生的实例；如果经营不如意的话，倒闭破产也不是没有可能的。
C、物业的保值与增值a、以出售为主的物业不利于后期物业管理，过多的投资型客户购买物业，会给后期的运营和物业管理带来干扰，使得整个大厦难以保值。
b、投资者之间会引发出租竞争，互相压价，在此时租房是最划算的。
c、投资者之间更新速度快。物业范例速度与新增供应量是客户购买时必须考虑的两因素。
d、热点区域处于发展中，有被热炒的趋势，发展商购地成本高，为尽快收回成本，人为地抬高了价格，以因买卖是一次性投资，很难根据市场情况及时作出调整，作为买家来讲，感觉比较被动。
D、周边客户资源的情况有些公司的客户资源是外企，因此通常选择在特定的区域办公，可以就近联系方便，提高效率，减少资源浪费。
E、物业本身档次或管理状况物业本身档次或管理状况物业对企业形象有很大影响，但是过分追求高档次或节约成本追求价格全家可能对公司的经营及管理都产生不良的影响。如电梯少或速度慢导致员工迟到等等。
F、应充分新生员工对办公地点的意见因为办公场所的选择，可能导致员工个人的交通、午餐等成本增加，影响员工的工作效率，等于变相的增加成本
2、公司投资需要考虑
A、公司自身状况，包括公司的资金计划、开支预算等。
中小企业贷款难是众所周知的问题，资金本来就紧张，好钢要用到刀刃上，怎能用来买房呢。况且在售项目大多是期房的，在付出大笔的首付后还要交租金，实在不划算。
B、公司未来发展情况。
作为新经济的主体而言，中小企业的成长性很好，如果经营状况良好，短期内规模就会扩大，买房就会成为"计划赶不上变化"的活生生的实例；如果经营不如意的话，倒闭破产也不是没有可能的。
C、物业的保值与增值a、以出售为主的物业不利于后期物业管理，过多的投资型客户购买物业，会给后期的运营和物业管理带来干扰，使得整个大厦难以保值。
b、投资者之间会引发出租竞争，互相压价，在此时租房是最划算的。
c、投资者之间更新速度快。物业范例速度与新增供应量是客户购买时必须考虑的两因素。
d、热点区域处于发展中，有被热炒的趋势，发展商购地成本高，为尽快收回成本，人为地抬高了价格，以因买卖是一次性投资，很难根据市场情况及时作出调整，作为买家来讲，感觉比较被动。
D周边客户资源的情况有些公司的客户资源是外企，因此通常选择在特定的区域办公，可以就近联系方便，提高效率，减少资源浪费。
E、物业本身档次或管理状况物业本身档次或管理状况物业对企业形象有很大影响，但是过分追求高档次或节约成本追求价格全家可能对公司的经营及管理都产生不良的影响。如电梯少或速度慢导致员工迟到等等。
F、应充分新生员工对办公地点的意见因为办公场所的选择，可能导致员工个人的交通、午餐等成本增加，影响员工的工作效率，等于变相的增加成本。 
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