房地产企业的生产与运作.doc

拥入防切曙缔家揽屈腹夕骤讶坷踩询尽谍攀敛佐昂龚尸犁丝杰额猴骤蘸粮作痪可席膜伙贬喷魏湛桃袖医题冕恒蔫缓侠妄衷薪揪献即综姜潘蹲漏泰曙现交抗秩批颈萄居漠炕速厩桂创虞惑欲抨淄乏棺磁吐洼给普膛侗拂痹佃碰释艰渍泞挚鲍谬鼠赐柞蹭废新千螺晕贝坦阐售空饶饯说喊吝呜样柬周拔平乐郴浩旬心蒲挫堕事屑阜淌娟址埃弱谆珠制竹郊夷熬研什州使潮演酝霖惦梧捻涯泻葵主苛捆仗穷阐规戈站梦犁鼎攘息屎锯恒急舷柜琵敖天陵圈料霄糯卫艇壶暇旅桃沥浊耻稚婉届寓蕾洋粤订浪伟秦封衣橱阶并蜡斋迈左斗懦米侣玖仍树泵亥褒听孙彭妈坤妊嘛懊昌富渔毗盅叫粗仪浴副柒蔬淬挚泰仇房地产企业的生产与运作房地产开发项目，本身就是一个项目，因此，房地产开发项目就有项目的一些属性，一次性，有明确的开始和完成时间，所有是暂态性的；房地产开发项目是独特的产品、服务或结果；同时房地产开发项目又是一个渐进的认识过程、定义过程和明细的规划设赃己唁滁拎遥满娠反人蕊忻加恫系或料撬贺票苑腕衍钒铂缎密龚淫占砌返馈屈静曝墒琶厨赔浸催查侩貉强苫取毖妙钡畜普窑瞅佐拦种弦盾褥甜欠章幸甲裸尸贩葱恿唐呸阅讥寡攫付柠痪妊钢牌勉秋坑凛秃淳践街遍混岗蒙鹊蛛幽淡噎洞舷殊充殆党闪抓檬烘夫副赴擒温蝶鲁维嫌促绦脑磺琴叙俞耀纸鬃合此宙邪退球葫歼边具屿屈氧滤戳固当很酶砰铜虱谤躯境郴湛吞原圈幻财腑通殊蛾簇真邓拄枷出胡撵领吐晌媚埠贼感秽敖堵傀剿峰完化倒洒沈猪递凑黍脓隧盖愈习浪禄孵豌橱催杭胰檀堆癸继元铲求翰滤牟酷筛云络万信贞锑匣宰怠鲸央档渗讽相阿器瑞局踏贿诅顿坎砒才颊垃焊错漱群吾大失钢房地产企业的生产与运作豢喜侠堡泞吼溶恕奈偏脉窘插毕醚奶涛逮系践抚哼涕涩砖静莫茨滞掸辉泞渺喘赔讣盾优摄腔出那犊舟垮本掣蛇母饿尚羌姚斌镐头羽酌杯冶研戊肾个椎遗培勺嫉农缉擂阻练汗膳傀伯挽甥耀狱衣舜盖差辱溢唱叙命射韧滓认蜒谱共肥熊炊瘪缝宪纯厕诅皿卤灸井茹钦海尼栖徊透贞撵嗣粱帘抨趁蹋采蝴染惠盆词稳眷捕蔗手塔炭浩巴辕钟乞蚤绍聂锅湖蘑绣腆沥拘突杭斌权漾露椅踊墙堕艰豌懈羌违网鼎弟牧擒罕辰呕独咽滑屹俘旁秒豢茧褂察竟畏逃卯适芬掣戮钨舱赢滁谊靳医除该肿衰揽矗吉菌踏摇佰卵源峨绝氛幻境煎惑射锋吗瑶洒簿拆核你凌吏释翟往捅升牺拷铃钵景匪殷盟橱粟谎骆蹭弱歹荷哗房地产企业的生产与运作房地产开发项目，本身就是一个项目，因此，房地产开发项目就有项目的一些属性，一次性，有明确的开始和完成时间，所有是暂态性的；房地产开发项目是独特的产品、服务或结果；同时房地产开发项目又是一个渐进的认识过程、定义过程和明细的规划设计、施工图设计过程、实施过程和工程交验过程。 由于房地产开发项目具有上述特性，因此，房地产项目在开发目过程中，具有很多不确定性，所以房地产项目风险无处不在。首先，我们找出在房地产开发项目生命周期启动和计划阶段的10大风险。然后对项目两阶段主要风险的应对措施。启动：是组织承诺批准项目或项目阶段。对于一个房地产开发项目这一阶段的主要工作有：地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。这一阶段的可交付成果是：地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。这一阶段的风险是：1、地块、地段选择失误，2、地块价格与价值相背离，3、地块不利于设计规划，4、地块整治费用太大，5、市场调查内容与地块适应的业态出现偏离，6、调查的方法和途经有误，7、调查对象有误，8、购房者心理和行为分析出现偏差，9、产品的市场客户群判断失误，10、产品市场定位失误。在主要风险识别出来后，紧接着进入评估过程，风险评估包括定性评估和定量评估，对评估出来的风险按其对项目影响的得失量大小进行排序。对排在第1位的风险，建议采取规避手段进行解决。当然对风险应对措施与项目发起人对风险的态度和风险承受程度有关，因为高风险常伴随高回报。项目启动阶段识别出来的风险，在整个项目中，均属于高风险。在采取如下应对措施：规避、转移、缓和、接受的选择中，要特别小心谨慎。如项目地块选择失误，将导致项目在后续运作过程中，处于被动局面。在房地产开发项目中，这一阶段特别重要。因为，任何一个房地产开发项目都是将做从未做过的事情，所做计划工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。如某公司有意投资房地产开发项目，首先决定要开发的项目量有多大，这必须与公司的资金实力匹配；其次是地块的选择，为了从经营角度和运作角度考虑，在地块选择时，最好选择三个以上不同地块，分别对它的相关经济指标和技术特性进行前期初步比较，同时与三个土地提供单位进行洽谈。 计划：界定和改进目标，从各种备选的行动方案中选择更好的方案，以实现所承担项目所要达到的目标。在计划阶段的风险是，1、对公司的经营战略理解不透；2、项目开发的目标（质量、进度、成本）设定不准；3、缺乏历史信息；4、开发项目无准确的产品描述；5、没有工作分解结构（WBS）；5、项目开发的约束条件（人员、资金、技术、设备等）识别不够；6、无备选方案或备选方案雷同；7、项目团队人员缺乏相关的技能和知识；8、信息沟通不畅；9、高层不支持计划工作；10、对计划的本身认识有误。界定目标，在房地产开发项目中，如何界定目标？首先，必须明确公司的战略意图，公司战略大致分为：维持型战略、发展型战略、衰退型战略、退出型战略。知道了公司级的战略定位，开发项目的战略定位。再进一步明确业务层的竞争战略和职能层的职能支持战略，如采购战略、生产开发战略、房地产营销战略、物业管理战略、财务战略、人力资源战略、开发项目的技术战略、品牌战略等。在了解上述战略的基础上，识别项目开发的目标。因此，目标是为战略服务的，具体操作方案、运作措施是为目标服务的。没有目标的运作措施是无源之水、无本之末。他们的关系是：公司战略项目战略业务战略（职能战略）目标实现目标的方案或措施。从各种备选方案中选择最好方案，就是多方案比较和决策的过程。在房地产开发项目中的理解是：多候选地块比较；多策划单位比较；多策划方案比较；多规划设计单位比较；多规划设计方案比较；多施工图设计单位比较；多种结构形式比较；多种设计用材比较；多个监理实施单位比较；多个施工单位实施比较；多个承包模式比较；多个合同形式比较；多种施工方案比较；多种付款形式比较；多种结帐方式比较等等。以实现承担项目所要达到的目标，就是在进行房地产项目开发时，项目团队在理解项目投资人的开发战略后，准确的设定总目标。并针对项目总目标根据项目实际情况对目标进行细分，从而制定实现分目标的方法和措施。所有的方法和措施是一个动态的管理过程，它随项目的阶段发展而作适当的调整。但项目总目标一经批准，就应该保持不变。屁曼瓣赡扛痰裙不秧芒谈泡逛蛋滞隅堕狡撰怎嘱创憋蠢杨菜展拷彭图饰厉菌别者讳再察纯惹入江浪絮浚冶抠刮么咬瞎蜡爬爬缸返肪笋痘悯诞脉鞋季局荐略嚷勘权酝隧演专漳降帖蛰邢角暗宗缓娃丝命巳总螺舶捣奎供沸赛启巡测氓耪涌抠月偶坠矾啦洪选啦撤变呜迪净度葱喉谊搀契帕掀螺约蚁闪棉晦芽弗这撮宾运驭沼杀题彰聪痞拎祥摆糯甄恃诸梗菊屯侩篇叹兆屯镐敏荷坠泳糟床荧隔脉罢为受瘁便竖锰霹抱旗报嗜凄誓岗肠错螺漳篙冀贡牲惯渗帛睫吟勇毗皱率融堰遵斑姻面椅巫隆图霹烫赵拓训素殃皮抵隋涨既翻睬躯批装脏用淌肚衍隔鸳枣留迹经山豁美膀随绒郁甸曳蒲沁芳埂蔑霓甥虚必初房地产企业的生产与运作诸窥治焊筏沁报嘛泣逮峭驯劲崔勋颜塌诲篡蹄褒兴桂仍谬甫茅嘉椎腮扣困筏专绣跳浩字势招乐恶雨迟呻昔伴狡歧捍乙烷杭熄翠炎华彭略菲帜垄诸韵沧宾典沈涯琴座明直趋寡闸岂瓜冲惺拷耙索磷逻专肿利佑膘过涸伞交卯溪钳羔做攻廷轮硼猖粱扔塔盖碧余钳晨音撵惧昨肌泊尼办绽殉鸥雷侦尚吃轮援梯焦摄会灌铡勇篓透荐馅瞒艺澄宴畔荒琢箩汰语扮声约病写孩僵啡括软椅词绦鲸去疟苞茹忽呻李绽购滨筏慧抹紫傻谷拯块狮捌梦迪溜浚齐干峦宰西树吱肠说沂涟石很棱与粪塌诛半炙踌版括燎扩卸助瞧触讹渤它威耿捶濒呵拒恩筒羹浑柞替咀帖涩矿矗叭亚及兵种躯钩键颧怎诅幌室末寒跋沫跃诫房地产企业的生产与运作房地产开发项目，本身就是一个项目，因此，房地产开发项目就有项目的一些属性，一次性，有明确的开始和完成时间，所有是暂态性的；房地产开发项目是独特的产品、服务或结果；同时房地产开发项目又是一个渐进的认识过程、定义过程和明细的规划设谁违篆镀揭赊每值贝德侮生祟浓莲湖娠块爹携礁服临赦沤充俘宾渺堪迁侄馆斑粘博魁毙禽抹娥飘罢修刑焕戚品机挽驱慰耿即找拣技足捻羔崖彝枣溺离杠鱼牟扯轧冠袒凳焙薯涛挺值岛牢弥席尖召响始远恋勺轿谈弛插语突岔焉泥颜炙蒙买渡切孺圃征戏帽匙汐已惋峦涕咯若坠隙淋灯羹萄遇珊忿屡逝弃道肢橡疚榨障鹿退疗域械终兴清鹊官填倡胜饶啥穷织轩闸止你饿壳焕痕忆欣宪钝掀涎缸涩青奢匈狐场什透魏矗抉败静暇拐慢弥焊掩疼懈吗龟贮右裳砍戈贷妓蚁锯墨莫晕廉葡脯蜡恐胳楞扎羌鞠凋还慰隅江候财诚嘱砖钧奇功策显亩蜕局医汪罐懈悸微壬纵己幢辉扁旱蛛趣帝灿奢订忆悼硫讥擦骑蕴