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1、 昆山腾飞物业服务有限公司 TF-ZB-FA-2010-018 物业管理服务费用成本测算 一、 人工成本 该项费用包括工资、按规定提取的福利费、社会基本保险、补贴、加班费、服装费。 （一）工资 计 算 表 序号 岗位名称 人数 （人） 工资定额 （人） 月工资（元） 年工资（元） 备 注 1 项目经理 1 3500.00 3500.00 42000.00 2 行政客服员 2 1800.00 3600.00 43200.00 3 工程主管 1 3000.00 3
2、000.0 36000.00 4 工程维修人员 2 2500.00 5000.00 60000.00 5 保安主管 1 2600.00 2600.00 31200.00 6 保安班长 3 1800.00 5400.00 64800.00 三班二运转，每班8人（含监控员） 7 保安员 21 1600.00 33600.00 403200.00 8 保洁主管 1 2000.00 2000.00 24000.00 保洁班长 2 1600.00 3200.00 38400.00 办公室、写字楼室内保
3、洁员 4 1400.00 5600.00 67200.00 室外保洁员 8 1200.00 9600.00 115200.00 合 计 46 77100.00 925200.00 （二）福利费 计算公式：提缴金额=工资总额×提缴率 计 算 表 序号 费用名称 提缴率 月工资总额（元） 月提缴金额 （元） 年工资总额（元） 年提缴金额 （元） 1 福利基金 14% 77100.00 10794.00 925200.00 129528.00 2 工会经费 2%
4、 1542.00 18504.00 3 教育经费 1.5% 1156.50 13878.00 合 计 17.5% 13492.50 161910.00 （三）社会基本保险 计算公式：提缴金额=工资总额×提缴率 注：因生育保险的购买对象为女职工，故社会基本保险将按性别分别进行计算。本测算均以男职工进行核算。 计 算 表 序号 费用名称 提缴率 月工资总额（元） 月提缴金额 （元） 年工资总额（元） 年提缴金额 （元） 1 养老保险 20% 77100.00 15420.00 925200.00
5、 185040.00 2 失业保险 2% 1542.00 18504.00 3 医疗保险 10% 7710.00 92520.00 4 工伤保险 1% 771.00 9252.00 合 计 33% 25443.00 305316.00 （四）补贴 计 算 表 序号 费用名称 人数 （人） 补贴定额 备 注 （元/月） （元/年） 1 通讯补贴 4 800.00 9600.00 主管以上管理人员4人 2 伙食补贴 46 6900.00
6、 82800.00 150.00/人/月 3 住房补贴 28 2800.00 33600.00 保安、工程人员需要安排住房，100元/人/月。 4 水电补贴 28 560.00 6720.00 住房用水电费用20元/人/月。 合 计 15660.00 187920.00 （五）加班费 计算公式：发生额=日均工资×比率×人数×天数 计 算 表 序号 节日 名称 日均工资 （元） 比率 加班 人数 天数 发生额 （元） 1 元旦节 80.00 300% 30 1 7200
7、00 2 清明节 80.00 30 1 7200.00 2 五一节 80.00 30 1 7200.00 端午节 80.00 30 1 7200.00 中秋节 80.00 30 1 7200.00 3 十一节 80.00 30 3 21600.00 4 春节 80.00 30 3 21600.00 合 计 —— 11 79200.00 （六）服装费 管理人员工作服每2年更换；操作人员工作服每1年更换。 计算公式：元/年=(元·人/套×人数)÷摊销年限 元/月=元/年÷
8、12 序号 岗位名称 人数 元·人/套 摊销年限 月发生额 年发生额 备注 1 管理人员 （男） 3 800.00 2 100.00 1200.00 2 管理人员（女） 3 800.00 2 100.00 1200.00 行政客服2人、保洁主管1人 3 保安员 24 600.00 1 1200.00 14400.00 保安按人均2套计算（含冬天大衣） 4 保洁员 14 250.00 1 291.66 3500.00 5 维修人员 2 300.00 1 50.00 600.00 合 计
9、 44 1741.66 20900.00 （七）人工成本 人工成本综合计算表 序号 成本费用名称 月发生金额（元） 年发生金额（元） 1 工资 77100.00 925200.00 2 福利费 13492.50 161910.00 3 社会基本保险 25443.00 305316.00 4 补贴 15660.00 187920.00 5 加班费 6600.00 79200.00 6 服装费 1741.66 20900.00 合 计 140037.16 1680446
10、00 二、 治安防范、消防及车辆管理成本测算 该项费用包括人员办公费、装备费、设备设施维护费、消防演习费等。 （一）办公费 包括证照年检费、办公用品、通讯费用。 1、证照年检费。 计 算 表 序号 费用名称 单价（元·证） 月发生额 （元） 年发生额 （元） 备 注 1 保安服务许可证年检费 800 66.66 800.00 2 停车场许可证年检费 1000 83.33 1000.00 3 保安员上岗合格证年检费 50.00 104.16 1250.00 共25人
11、 合 计 ── 254.16 3050.00 2、办公用品 包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。 计 算 表 序号 岗位名称 岗位发放定额 （元·人/年） 岗位人数 （人） 月发生额 （元） 年发生额 （元） 1 车辆管理岗亭 50.00 6 25.00 300.00 2 监控室 50.00 3 12.50 150.00 3 巡逻岗位 50.00 15 62.50 750.00 合 计 100.00 1200.00 3、通讯费用
12、 计 算 表 序号 费用名称 定 额 （元·月） 月发生额 （元） 年发生额 （元） 备注 1 外线固定电话 100.00 100.00 1200.00 2 内线固定电话 50.00 50.00 600.00 合 计 —— 150.00 1800.00 （二）装备费 包括自卫棍、白手套等，分为易耗品及非易耗品，分别进行计算。 1、 易耗品 计 算 表 序号 名称 单位 单价 （元） 定额 配发人数 （人） 月发生额 （元） 年发生额 （元）
13、 1 礼仪白手套 双 3.00 1双·人/月 24 72.00 864.00 2 线手套 双 4.00 半双·人/月 24 48.00 576.00 3 合 计 —— —— —— —— 120.00 1440.00 2、非易耗品 计 算 表 序号 名称 单位 单价 （元） 数量 使用年限 月发生额 （元） 年发生额 （元） 1 对讲机 只 1000.00 8 3 222.22 2666.66 2 自卫警棍 根 50.00 10 3 13.88 166.
14、66 3 充电式电筒 只 150.00 5 1 62.50 750.00 4 分体式雨衣 件 100.00 24 1 200.00 2400.00 5 水鞋 双 50.00 24 2 50.00 600.00 合 计 —— —— —— —— 548.60 6583.32 （三）设备设施维护费 消防演习费用 在消防演习中，一般只使用到灭火器，故一般只产生灭火器灌装费。 计 算 表 序号 名 称 单价 数量 月发生额 （元） 年发生额 （元） 备 注 1 灭火器灌装费 20.00 30
15、 40.00 600.00 合 计 —— 40.00 600.00 —— 三、 清洁卫生成本测算 该项费用包括办公费、清洁保养费、清洁机械折旧费等。 （一）办公费 1、办公费 包括办公用品、通讯费等。 （1）办公用品 包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。 计 算 表 序号 岗位名称 岗位发放定额 （元·人/年） 岗位人数 （人） 月发生额 （元） 年发生额 （元） 1 保洁物品仓库 240.00 1 20.00 240.00 2 保洁主管、领班 240.00 3 60
16、00 720.00 室内、外保洁 132.00 11 110.00 1320.00 合 计 15 190.00 2280.00 （2）通讯费 计 算 表 序号 费用名称 定 额 （元·月） 月发生额 （元） 年发生额 （元） 备注 1 外线固定电话 50.00 50.00 600.00 2 内线固定电话 50.00 50.00 600.00 合 计 —— 100.00 1200.00 （二）月度清洁保养费 该项费用包括材料、工
17、具、劳动保护用品、化粪池清掏、垃圾清运、卫生消杀费。 1、 材料费 计 算 表 序号 材料名称 规格 单位 单价 （元） 月耗量 月金额 （元） 年耗量 年金额 （元） 用途 1 洁厕灵 500G 瓶 7.00 15瓶 105.00 180瓶 1260.00 公共 洗手间 2 空气 清新剂 瓶 公共 洗手间 3 洗衣粉 袋 地毯 4 不锈钢 保养油 瓶 电梯轿箱或其他 5
18、砂纸 张 墙面小面积污渍 合 计 —— —— —— —— —— —— 注：①以上列举的材料为常用材料。 ②单价应以实际产生的进货单价为准。 2、工具摊销 计 算 表 序号 工具名称 规格 单位 单价 （元） 月耗量 月金额 （元） 年耗量 年金额 （元） 用途 1 凤尾扫帚 把 清扫 2 小拖把 把 清洗 3 大拖把 cm×cm 把 大堂 清洗 4
19、 尘推架 cm×cm 个 大面积瓷砖除尘 5 尘推套 cm×cm 个 6 水桶 cm×cm 个 清洗 7 抹布 块 清洗 合 计 —— — —— —— —— —— 3、劳动保护用品 计 算 表 序号 用品名称 规格 单价 定额 月金额 （元） 年金额 （元） 备注 1 胶手套 双 2 布鞋 双
20、 3 口罩 个 4 连体式 雨衣 件 公用 5 水鞋 双 公用 6 安全带 套 公用 7 安全帽 个 公用 合计 —— —— —— —— 4、化粪池清掏费 化粪池清掏费= m3×70元/年·m3=？元/年 共 ？个化粪池，容积 ？m3/个，总容积为？m3。 注：昆明市环卫部门收费标准：70元/年·m3，已含每年两次清运，不定期疏通等费用） 5、水池消毒杀菌费：？ = ？元/年 水池总容积
21、 ？m3。 注：昆明市自来水公司收费标准：总容积35m3～40 m3以内为330元，超过41m3每加1m3收6元；化验费71元；工本费24元） 6、卫生消杀费 包括投放鼠药、喷洒灭蚊、蝇等的药水。 计 算 表 序号 名 称 规格 单价 （元） 数量 月发生额 （元） 年发生额 （元） 备 注 1 鼠药 每季度投放一次 2 灭害灵 春夏一周至少一次 3 优氯净 适时 合 计 —— —— —— 注：小区/大厦的面积及
22、周边的环境是影响消杀费用高低的主要因素。 （三）月度清洁机械折旧费 计 算 表 序号 机械名称 规格 单价 （元） 折旧年限 月折旧额 年折旧额 1 洗地机 台 2 抛光机 台 合计 —— —— —— —— 四、 绿化管理成本测算 该项费用目前由当地政府部门负责，则未进行测算。 五、 维修服务成本测算 该项费用包括办公费、维修养护费、维修机械折旧费等。 （一）办公费 包括办公用品、通讯费等。 1、办公用品 包括文具、纸杯、打复印纸、硒
23、鼓等。 计 算 表 序号 岗位名称 岗位发放定额 （元·人/年） 岗位人数 （人） 月发生额 （元） 年发生额 （元） 1 工程部门 100.00 3 25.00 300.00 合 计 2、通讯费 计 算 表 序号 费用名称 定 额 （元·月） 月发生额 （元） 年发生额 （元） 备注 1 外线固定电话 50.00 50.00 600.00 2 内线固定电话 50.00 50.00
24、 600.00 合 计 —— 100.00 1200.00 （二）维修养护费 包括所发生的材料、工具摊销、劳动保护用品、绝缘用品检测、监测装置校验、人员资格证照年检等费用。 1、 材料费 计 算 表 序号 材料名称 规格 单位 单价 （元） 月耗量 月金额 （元） 年耗量 年金额 （元） 用途 1 洗衣粉 500G 袋 洗手 2 砂纸 张 3 白炽灯泡 40W 个 楼道照明
25、 合 计 —— —— —— —— —— —— 注：①以上列举的材料为常用材料。 ②单价应以实际产生的进货单价为准。 2、 工具摊销 计 算 表 序号 工具名称 规格 单位 单价 （元） 月耗量 月金额 （元） 年耗量 年金额 （元） 备注 1 一字 螺丝刀 把 2 十字 螺丝刀 把 3 电笔 支 4 万用表 个 5 摇表 个
26、 合 计 —— — —— —— —— —— 3、 劳动保护用品 计 算 表 序号 用品名称 规格 单价 定额 月发生额 （元） 年发生额 （元） 备注 1 胶手套 双 2 帆布手套 双 3 安全带 套 4 安全帽 个 合 计 —— —— —— 4、 绝缘用品试验费用 计 算
27、表 序号 名称 单价（元） 数量 月发生额（元） 年发生额（元） 备 注 1 绝缘手套 2 绝缘靴 3 高压电笔 合 计 —— —— 5、 监测装置校验费用 计 算 表 序号 名称 单价（元） 数量 月发生额（元） 年发生额（元） 备 注 1 万用表 2 摇表 3 钳形电流表 合 计 6、 人员资格证
28、照年检费用 计 算 表 序号 名 称 单价（元·证） 数量 月发生额（元） 年发生额（元） 备 注 1 电工证 300 2 入网操作证 800 高压（配电室）操作人员持有 6 特种设备安全操作证 500 分为电梯安装和电梯维修保养 合 计 —— —— （三）机械折旧费 计 算 表 序号 机械名称 规格 单位 单价 （元） 折旧年限 月折旧额 年折旧额 1 电钻 台 2 电锺 台
29、 合计 —— —— —— —— —— 六、 管理佣金 一般管理处的管理系数为10%。 管理佣金=公司本部管理费用×10%=元 七、 不可预见费 根据经验值，不可预见费用比率一般为实际发生成本的3%。 不可预见费用=上列之和×3% =（一+二+三+四+五+六）×3%=元 八、 税金 根据国家规定，对物业管理公司征收以下税金。 计 算 表 序号 税收名称 税率 月发生额 （元） 年发生额 （元） 备 注 1 营业税 5% 2 城市建设附加 营业税×7%
30、 3 教育费附加 营业税×3% 4 印花税 50%×0.3‰ 合 计 —— 物业安保培训方案 为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。 一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。 其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。 二．培训的及要求培训目的 1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在
31、教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。 2、培训要求 1）保安理论培训 通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责
32、权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。 2）消防知识及消防器材的使用 通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。 3) 法律常识及职业道德教育 通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。 4) 工作技能培训 其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识
33、作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。 二．培训的及要求培训目的 安全生产目标责任书 为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标： 一、目标值： 1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。 2、现金安全保管，不发生盗窃事故。 3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。 4、安全培训合格率为100%。 二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理
34、制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违
35、章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥； 9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育； 11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落 18
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