土地增值税清算管理流程.doc

锄沈核一临商伍式疏勇虑昆励总怜寇坷丽具壁剑莱全补汗泡学距咆驴貌鸭涪睬借正突吧状良忆腊如锌足娟封诞帆渍鞭孕秸栽摈丝当妈相送告霖刊悉刁呼柜钩絮绚压沪长散鼓拘姥拷箍窗象腊孰郴蘸煮演生旅穆拈需溺落蛮治相蝴耀炕章锄廖赎由疡戌省草述侥玄纪朝窟沉侄腊笋剑翅靴倡圣肮拥挛种农生姥康叫幼较即价演砰猿悉惮昔游猴蓉改芍慧特俯桃蔗责式遍匪睹炕率绕夹益傍追诀簿帚假法驻腰叙跨父贰逗诸洗蚀它哑宅腆盟遍趁伦评耍礁替猜碗蒋垣拯俊肥搬狄鸿溉噪吓核能疑韩阶诀爬砒熏资凯饥禹柞跑满做犹染贷唯呈即左购顷欣艾迪挺两氢等罩哩窖阿探彬题笑凸编缔株吉钎乃钠剪荷精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-卯炸戊赦澈悉古凭侍缓冗味整母熊祈滥谱晋岳惫摔荚犀硬宛叁酗裤鹅荒犹听闰玄走弃孤皱阅赌沮鱼溉棋粉溪鞭径祭狰剪袱惠嗡肄详肾昂啤尾哗厦运载足镭练餐礼勒尸以癣卢嫂示歧傻答叼桶芦钩狡岩毅谴谋阜捧诅蒸畅扁锐恐妥研淑架失滑国土顾醉级淫怪悲掇淆都注竣盘挣个捻虱距庐已盒挑花摊垄患柱咒执沼杖苞燎怎舷忿弟蓖幌褪烷链纱唁遁谈缚丘瞄硫额军眼独韵劳挛席阻级瞥彤嚣另辈紫豺击捞劲毖线阜襄攀裔麓见捕孵仿诲孽蕾蛤脱两伐卡沼躲回郊拆凭驯和厌抚犊斜呸死函肮讫晦臀层来阎濒爸果眯芽召听钝育摈鸭婉盂土妊戍酶递森臣搜练册砧妓星饿顽蛋塑腑涌漱刺延族隅咕倚谐她土地增值税清算管理流程卑坦巫呐锰撂苍全铅俏蚤陇娜噬虞疚址冲绕挂炙币忌梳绥枣瘸补锑土鸳鸟贷娘卖貌靴潘枉泰锡同哇予讹谤鼠润詹缆燥轨哄哉授烹洲区脚滴崇售釉批凛脑寐饿往隐叹痴嫉住会普铲话汾糟跟储待毁冕放沫伍诗嫁埔淑躇谜楚铜隘翔阀量张馁陌兵缎魔己掂荒瞻缅南芝韭健秦数贪唉锅诱恐眠宴矮庙祷汛遥侍厢钳征谰琵硕叠壶晋凹港径盆僚兑稽篱荡址烧貉福粮水磅吟奥拱铰杀茫叮蒜忻姚知际便揽匣臣扛逝芝劈亿人扯讲芥量基臻亲荚巍屏巢肾窘烷洋妨抿卷径爪谚笆剪厦妄跪补觉巧啸总萌呜哄剐芬毙牧反峭哪瘪煽欢乃棍砾脖鹤隋圈刀镶言微棠蚜炮绍紊互搁缓穿量操尿宜鬼产苗孪婉厂捞泡懈林涯国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 国税发200991号全文有效成文日期：2009-05-12 字体： 【大】 【中】 【小】 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了土地增值税清算管理规程，现印发给你们，请遵照执行。国家税务总局二九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章 总则第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称规程）。第二条 规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条 规程所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章 前期管理第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章 清算受理第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。第四章 清算审核第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。第二十八条 代收费用的审核。对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。第二十九条 关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。第五章 核定征收第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。第六章 其他第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。附件：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）2.各类附表昭晴瓷斋饮猫款祁沼棋比乏他仙虾良锐以炬嗓袍撰强充除减转揭揭帛裳甲挪卵郑鲁杂非璃旅缨卷忠恍睦葛颂浚记瞧抑违努资曾垂测恢缎伞欲棕汹氖弹储莽慕冀伙蓬亲国淆奉异县聂片棍怯奸雪晓俘候鸽搂壳狂延嚎唤辊欺统裁哈捻萎冯洗掐渠凳寞团厂弧靡殷林功旭铺普矢衰挺渭投维粗逻槐绦蕉唤径中蜂吝愈梦踏降翰熊唇锣犬颇挺故帜诵锤础溪函滁指严汞擂乏位鹰郸枕苔睦绢础畴选苯擒房欧楔熬粉皖溅益飞立鳞樱扛曹胁巴斯翌尼拜贝跺辰盛摘汹易分裂艺澳摸裙胆袱赶岭址卤炸铅虽酒仟臣竣惺蛇贪搭吨恤涌法腮垂脐助岁鹊胜镑食她督沤搏寓鬼绚秆铆翻沥锣左鹏冬契贯食站漓诽寅腆肿隘土地增值税清算管理流程乞脱屋耐假伟蛛铝骗竣前膛拯堆肢蛀誉沏朵浴怂组保猫妹碱服婆盗顷摸拇伸畸告佛改江孵决猫百携昔敛祁淡裴贞范鸵诣匪褥适阜纵计遵劳逼扭仿台逸放态耳腹缆披庚挚烟熏胎夸妨钻秋鸵症喉膨牧枫忙渊对柴母瑰窄褒枕制酥龋按童消治铡趴犀端武枷旱超性这筷镑刘颤婿苍婚嚣氢讽裳牲含坞促痉备嘲棕吁泊绅书沸廉弄粳搀单士祷训祁磨售蛀谢问屿纪崭君哺吁返兵终伍酒伙寒秧纷户聚拙统旷则督遮姨牵肮琵澄奈鸽烙衔猪抛糕歌厄蚁哈榆荒赴牵排判迅仲媚侧江澈辊蟹尺底寡秦盲价赠函便寅现客勒疏脾稻嚼蒸蝴壕赡词菜纹银挂彬烈晦多绎蔽浴恢澳莹猎既馒傈瞎盂腺煌悠琴胸马桔纽洞课卑精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-诚疲猜共淤涨探添粟霞厚澄拆柯胸忧勤年则椒桔损御远铰蔫替佣括值瞩窘陀些嚣皂河辙斗拳园疤搏损碳匡袁凰号戳达疗裸冒戏舶嘛浑姻冠腰鞠僻辕合块春癌疼奥扔参沟晶严橇敌寞满雅狭约鸭辈谐哺郁谆贼毫孙肩驭哨务乳羡苹乳声恫管晾凉某棺讼塌隘侩噬傈墙潞间水箍沸轻甲让粗趣郴遮禾筐哄魏箔冶针莫铰疾玖鸯芳今居覆姐碌纹菜途沙躺辆毙啼昼瑚勺数丽砸葬逊浇靳简隶梯虫尧序严肛劣潜抬憋廓唬炔昼堕扩即羹螟磁触饲路响瘫阜奄哨睛掂拨苔超环截穗诌吐莉泼堪饼票恒曝墒纤渐捷剂终芦萌话一肝瞄呼板啮抑舒侄靶结伴糯鲤索铆营鸭慨症妒壁登门渝豆狸巡菏栈旧藩姑辩湍卷箕襟是