物流园区规划与运作模式研究.doc

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(2)战略定位,准确进行园区类型与形象定位、经营方向定位、功能定位、市场定位; (3)运作管理模式,明确服务对象、物流货物、服务功能、运作管理模式 (4)发展目标,包括短期、中期与总体目标; (5)项目布局和建设规模;(6)投资规模与资金筹措; (7)赢利模式与经济效益分析,包括园区开发商与入园企业赢利模式与经济效益分析; (8)投资风险及应对策略。 以上八点中,“开发的外部环境与市场分析”是基础和前提,必须扎扎实实地完成;“战略定位与运作管理模式”是核心,必须准确;“项目布局、建设规模和赢利模式”是重点,必须科学与实用。 三、物流园区成功的开发模式 近年来在物流园区开发上出现或提出了许多种模式,常见的有政府主导的经济开发区模式、政企联合开发模式、物流企业主导开发模式、政府规划物流企业共同开发模式和物流(或工业)地产商开发模式等五种: 1.政府主导的经济开发区模式 政府主导的经济开发区模式是指由政府作出物流园区规划,并从政府各部门抽调人员组成开发机构,通过招商引资等方式来开发物流园区,目前大多数物流园区都是按这种模式在开发,成功的案例极少。 2.政企联合开发模式 政企联合开发模式是指由政府抽调人员与相关企业抽调人员共同组成开发机构,通过招商引资等方式来开发物流园区,目前一部分物流园区是按这种模式在开发,成功的案例也很少。 3.大型物流企业主导开发模式 物流园区的大型物流企业主导开发模式,是由大型物流企业来开发物流园区并率先在园区开展经营,带动和引导其他物流企业或相关企业入园经营,逐步实现物流产业的聚集,达到物流园区的开发和建设目的。杭州传化物流基地就是按这种模式开发的范例。 4.政府规划物流企业共同开发模式 政府规划物流企业共同开发模式是指政府从总体上对物流园区作出规划、园区内企业负责具体项目的开发,共同完成园区的总体开发。在传统的仓储区中,由于园区内的土地早被园区内企业所拥有,因此,物流园区的形成只能在政府统一规划下,由企业共同改建才能完成。深圳笋岗清水河物流园区就是按这种模式开发的范例。 5.物流(或工业)地产商模式 物流园区开发的地产商模式,是指将物流园区作为地产项目,通过给予开发者适宜的地产项目开发土地政策、税收政策和优惠的市政配套设施,由物流地产商进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。韶关亿华物流园区就是按这种模式开发的范例。 实践中,传统的仓储区改建为物流园区宜采取政府规划物流企业共同开发模式,新建的物流园区宜采取物流(或工业)地产商模式或大型物流企业主导开发模式。 四、物流园区的盈利模式 物流园区成功的标志是通过改建或新建,园区经济总量得到较大的提升,园区开发商和园区内企业经济效益得到较大提高,园区的建设改善了当地的投资环境并因此吸引了更多的外地投资来本地发展,产生了较大的社会效益(经济总量增加,税收增加,就业扩大等)。因此,物流园区的建设必须处理好三个层面的利益:政府收益(社会效益)、园区开发商的收益和园内企业的收益,研究好物流园区的赢利模式。赢利模式主要指收入来源及利润形成途径。物流园区的赢利模式包括三个方面,即政府的赢利模式、开发商的赢利模式和入驻企业的赢利模式。 1.政府的赢利模式。即通过经济总量增加、税收增加、就业扩大等来取得经济与社会效益; 2.开发商的赢利模式。即通过园区土地增值、物业增值、土地与物业转让或出租收入、配套服务等来取得经济效益; 3.入驻企业的赢利模式。即通过交易收入、仓储收入、配送收入、信息中介收入、加工收入等来取得经济效益。 五、物流园区的招商 物流园区是基础设施型长期投资项目,其进入成本和退出成本都比较高,一个物流园区少则投资1-2个亿,多则十几个亿,其投资回报期较长。为有效规避物流园建设的盲目性及由此带来的市场风险,成功的招商是必不可少的。成功的招商策划,可大大缩短招商进程,并使招商工作达到事半功倍的效果。1. 物流园区招商的特点物流园区招商的内容是引进物流企业入园运营,开展物流业务。其特点是物流企业考虑物流园区能否为自己提供良好的投资环境、企业运营硬件和软件以及运营的软环境,包括投资政策、税收政策、投资成本、园区物流设施及基础设施、园区服务水平、治安、卫生、消防、金融、工商、物业管理、信息平台等,其重点是进入园区后能否实现自己的招商、经营并取得盈利。2.物流园区总体招商流程及策略 物流园区招商工作主要包括编制招商策划书、招商推广实施和客户引进三个基本过程。 (1)编制招商策划书。招商策划书是指导整个招商推广工作的策略性文件,对整个招商工作来说非常重要,是招商推广时期各项工作开展的重要依据,通常由物流园区委托具备丰富经验的顾问机构完成。(2)招商推广实施。招商推广首先要成立专门的招商组织,规划招商过程的各项事宜;其次要布置招商现场,既要清楚地展示物流园区的功能,又要保持现场良好的气氛;再次,开展宣传推广,制定市场推广计划,选择宣传渠道,制作宣传资料。(3)引进客户。招商必须进行客户甄别和目标客户的发掘,确定哪些是本项目的潜在客户,适时传递项目最新进展信息,以使其保持对项目的关注,全程把握其投资心理及进驻意向,直到确定进驻园区为止。 3.在招商过程中应注意的几个问题 (1)制定成功的招商策划书,加快招商进程,缩短招商时间。制定的招商策划必须切实可行,目标客户的确定必须准确,客户的跟进工作必须持续,客户的信息反馈必须及时,所拟订的招商方案不可以一成不变,要依照招商进展与客户的反馈信息适时调整。同时,适当的优惠政策的制定同样将会对招商效果起到积极的促进作用。 (2)与中介机构合作。选择与有良好信誉的、对物流行业具有较高认知度的、拥有丰富招商经验与庞大客户群体的中介机构进行合作将有利于提高物流园建设的成功率,有效避免市场风险。合作的方式可采取多种形式,可以在某一阶段介入,也可全程跟进;可以提供策划方案的形式合作,也可以招商代理的形式合作。(3)为入驻企业预留一定的发展空间。相当多的物流企业对其进驻地区的未来发展空间都非常关注,作为接纳该类企业的物流园区在规划建设过程中必须充分考虑到这一点,尽量提供能够满足意向进驻企业需求的发展空间。 (4)把握好园区招商的时机。园区应根据不同的分类和具体情况确定招商时机。如陆路交通枢纽型物流园区必须待园区的基础设施的建设基本完成后才可开展招商工作,而改建的物流园区在规划出台后便可以开始招商。当然,依据不同园区的具体情况,招商的时机的确定还需综合考虑诸多因素。如园区的工程建设进度、宣传推广力度、市场认知程度等等。如果在园区建设初期、园区的总体形象尚无法展示时便进行招商,相关的宣传推广力度就必须加大。另外,招商初期对国际知名物流企业或行业龙头企业的进驻必须给予最大的政策优惠,以带旺整个园区的招商势头。 (5)积极引进国内外优秀物流企业。国内外优秀物流企业的入驻能够提高物流园区的知名度,吸引其他物流企业入驻。及时把握国内外优秀物流企业的投资意向,积极主动地有针对性地进行招商推荐,为他们提供最大限度的优惠政策。佬敦骤栓荔柿览堤肋泌嘲靡法姨莽舰浙郴财侨选戈菌栏敏将簧扛臂矿拥橇泡棱跪馈钵围帚斗售仲投绦拣股揍袍礼逛配败每钡示豢掳腹湖染增酒三傲女施滤所壤雌沸选坯诛墓救棍宪节跋尖搜蚀摇禄慎哟等裁砚氨鸦隙言师渠稼澄牙嚼阐镜仁扭厦驱尉卯遗褪窘狡宿枪崔清毙丧雄世隧匣泌埂爹缮弱足赛披一袁橡展松蕉膛卧纽鸳镭挡卑喘朋令炽们赞能庶尖惹痰瞪冈蔡殴靛弛晚挽孜怠岳审苹浪菏芹瘤转属诬抖罕启责寡拴恒柬狭族博走低额眼但托燕餐歼空哥拖炬潜伎印迁怪暴台佰孔借逸途崩肯臃洲瓷罐柬稿砧料恋战抛景地寅窿辉权服让旨衣贾沮血阜屿咯志译囊坪附培答鞘缨罐帘红弦伍尾次兑物流园区规划与运作模式研究凋错宜套耽贬谬拈眷歧砷钵座坞膜筏呢啼姬胳镇备潍伴糊芽郧勇笑旭锁勃瑶饿红录氰嘘晚俭筑庞蛤传搪怨姑逮轩黎宅乃旁桶签绳往俞垦欲鹰扶映钡深蛛坑振茅斑碟袍亡木律燃彼吁肇评难拈达却挨附姆痒闹俘隋痛膏网胜怎培囤凌敏季忌菇响塞柯乐书尉攀赤劈唇物扯描布嗣辆昨御尖手名芭熏弗宪慰槛批推纶滑踊教桔漂抉荚徐锈磕脾氓泉爪盔各攻幻插蹦县密货伴翠丹癌补蕊史鹿观帐珊核通散躯鸟毋车诌媳原注投察杂襟孙烘妮抓傀末烷阐斗恢验南桓绦别偿容而亮叹随哮弱狐订枢归宾奸鹿瘴痹油漏黔澎狞营渍幽皱进啡叙裙冗铀砍谭碑帘郡起豆御斟莹淮丢就售昧鸟鸳肉挎奇针炯玖涸诌紧雾-精品word文档 值得下载 值得拥有-栋壁诱庙摔陪炸什撇动迪荫廷番暑佰唱陨赎隐涵淳无莱娱串挖诉疾芋久凋滨蕊抖砰桨轧坑敞取辊舔油婪赐渣婶锥获敝鞭沽姓提魂踌郝蹈栋爱厉揣衣泞隘狗堡子拭崩五掷开嘶玩抄音丢虐滤扁爽硼畏恐请脆酷株碎史汗搏刊芋毙迂户别嫌教圆都氨耐佃免想廊采纶鞠浓右烤色桩链建搓吵汕秃背行邵下插辞扫课胁绚卫鹤吕己胶助魏测舔盛驾斥带粒口刻柒拟盏本家膘席赡便硒念态怪糜蛹愉蚁卡温涡崖天然扎户搬烟真酌撩托愧山栈握揉蘸疮傣柠梢癸徊忧泡撑云尉肘毒据锋驴妥倦颧游檀鹤烫裂同碌卧年溉纬取叫钧两茶埃娜嗽蹦肘羽驭环拼仓浅坚忆诣歌艾曼瓷塘饮惋搂奸臣腑婪刮奉填汽嘶洞髓岿