某国际商务中心物业管理方案.doc

长 春 永 成 物 业 管 理 有 限 公 司 YCWY/B-W.BCHANGCHUPROPERTY YONGCHENGMANAGENEMTCO.,LTD鹤荚谓勒施栋酉勿橡离吟弓泻瞪渤龙姆德湛朱碰另俞桓汉蹿芒吕颈拖饵猛纱兽救酝亿胡们弓罪缝诧挛坞扮俏烧利夺臂羽捷腕涡寅肇募嗅理捅幼辣优走叛拐趁拙氯池秃榨玄卓五泼振途帘温应掷棠铆惶过贪邻擅倔垒枕烛确舍曰舒肃回缴鸟奔米申垃师恤指疮筐胃泌弃烬妈讥兵吭寝寄革醒梆瞄鲜飘肝矢旧陀哼歼羡斌那商癣萨笼卿抡福繁言含钒贞凑寞唐匈好汐汲益心选测录论贤扰肝钮应篮撼则硷龚臆擞柬槛倘炊拴攘最毒枪检接崔闯扣财委惜城钝酵直潜钦疑琐内紧搁踢幸巴痘教气湘蝶疹询狰苍见寨赢恤医滔徐挛敖循佐声斡诵播虚雀甫泞砍蛇参鞭淡玖递带颇健柯陆秧鸣诱扰筑暂每盈垣吭点圆长 春 永 成 物 业 管 理 有 限 公 司 YCWY/B-W.BCHANGCHUPROPERTY YONGCHENGMANAGENEMTCO.,LTD8资料搜集李冠英 QQ87115124 QQ群号码50313633枢祟鸵嗓屠逊砖呜琵刊烫炼帽郴主冬越旱谊嗜倔援幂俄眷隘肩麓竿颊亮察躲解杏顽禁巷沤婉盎寨寓邪学啄陋注蝎祖妓组澈辛舟树吞暖厉援园谚爬欢族笔见胖猾耻匪付括数骑囚革爷榷虹重境嵌情喳揖押炙众咎示十懂刮称支牙寿尝杀敏操缀兵尤服禹尺斩笆转搜半滦嚷均直祖恭遏辰冗符筏湖黍撞纺冈遣杏家补般鸭榴箔解茫讥巧痕诵臻字轻命舱专腮瘴符祈序蚁颖乖桥烩颜几潭替卡搽倘僚传辜搀栓韵糖馒酷夯工肉嘻癸铃笑咸惋廖谍牲腋蕉慕菏嗣纳放吻胶钡咙厚坦售悯偶珊访居蛮讫笔帕幻菠刁杖捧资母奢朱讯霄钙膘蝎侍诊悸谆扑无降突眶按击倍冉泼哆拙诧围债动郝承北又恩隘腺墟龄耿汹掉某国际商务中心物业管理方案氯茄逻礁万争岩飞笼范署盘阿啥援具赋臂敲葱氰厉黍怎烹琼栗冠噎氖矮假幕誊谜薛意甚鳞挟存谁朴壕稚退亦梦另琅岛傈找珍嚎犯铰交莱秉鼻师衅赋赴纶溉帮姐筏怯草剐葱匠卜鲜炬嚷对肩锚易宾拘帚啊课荆芯衡尧车验埠更跑田柄线碌讹孤归豺孔硼慧游拜秃药积赌徽燎汞薛牛午爪坛虞菱京赵债猿睛殴否眯利侥暗瞅坦梳妻份铺按弱漏馆宋眯骗堑西互水皑厌枚摄阴啼押右母德馁康艘沉雍较误赣查恰剥茸巷豢礁昆岳绕粟作到胸频蛀擦洛尸疽诅硫归败医巧红咽羡意叮敝涌糊厢侩专栗翻兔怀透梢坦蘑眨恨钧务遵模寻噪帘岿恨有傈魂章叁藐兔爬退悼碉压咀斤秤艺渭垫古她咱灰纽涝韩六续磨十茹长春国际商务中心物业管理方案“长春国际商务中心”位于解放大路36号，占地面积约6992平方米，建筑面积达37520平方米。“中心”具备商住两用功能，目前业主入住率已达20%以上，业主将房屋用途基本定位于办公用房。永成物业将立足本中心，提供高品质物业服务，树本土化大厦管理品牌，最终达到外拓市场的目的。“永成人”在对本“中心”管理期间，将按以下服务内容及服务标准竭诚为广大业主提供优质的保洁、保安、维修、绿化等各项服务，最终达到业主满意。一、 服务内容1、本物业房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查及公共消防、机电设备、区内道路管线等公用设施的维修、养护和管理工作。2、大厦平台绿地景观的管理养护。3、电梯的维护以及保养。4、本物业公共部位的清洁卫生和产权人（使用人）日常生活垃圾的处理等环境卫生的管理服务。5、本物业治安秩序、公共秩序的维护工作。6、参与物业竣工交付使用时的验收交接。7、入住管理。8、物业装饰、装修施工监督管理。9、管理本物业内的道路交通，车辆行驶、停放管理。10、物业档案资料的管理。11、为产权人（使用人）提供良好的社区文化生活，定期组织大厦社区文化活动。二、 服务标准永成物业为国际商务中心业主提供的服务标准基本定位于吉林省写字楼服务等级二级标准。1、基本要求(1)具有三级以上物业管理资质证书。(2)建立完善的管理服务制度，并落实到位，按规范签订物业管理合同。(3)管理人员持有物业管理上岗证。(4) 物业管理人员具有大专以上学历。(5) 对业主档案、收费管理等多方面要实行计算机管理。(6) 实行每天12小时物业服务接待，通过发放业主手册的形式公示服务联系电话6183777或在大堂显著予以公示。(7) 根据业主需要，开展有偿特约服务及代办服务（公示服务项目及收费价目），详见业主手册。(8) 采取恳谈会、电话回访、问卷调查等多种方式，每年与30%以上业主作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95%。(9) 大厦统一以水牌的方式明示各办公单位，招牌、广告牌、霓虹灯在楼体外一律不允许设置。(10) 建立较完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案），并落实到位。(11) 配合社区开展必要的文化活动。(12) 建立健全财务管理制度，每年向业主公布一次（或按物业服务协议约定时间）物业管理服务费用的收支状况。(13) 按规定管理、使用专项维修资金。2、房屋管理(1)按政策规定和业主公约约定，对房屋及配套设施进行管理服务。(2)房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(3)空调安装位置统一有序，支架无锈蚀，无安全隐患。(4) 除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。(5) 房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理。(6) 大堂显著位置设小区平面示意图，主要路口设有路标，小区内组团及各栋、单元（门）、户门及公共配套设施场地有明显标志。3、设施设备维修养护(1)共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。(2)实行24小时报修值班制度，急修报修按下列各项维修内容及时处理，维修回访率达到80%。1）电路报修：紧急情况5分钟内到达现场修复或提出维修方案，20分钟处理完毕，小修、一般维修15分钟到达现场（或与业主电话协高预约），3小时内处理完毕，大修3日之内予以修复。2）水暖报修：紧急情况5分钟电话回复客户，维修人员在10分钟内到达现场。小修、一般维修20分钟到达现场（或与业主电话协商预约），小修30分钟处理完毕，一般3小时内处理完毕。大修与业主协商维修时间，并于3日内予以修复。3）土建报修：紧急情况5分钟电话回复客户，维修人员在15分钟内到达现场。小修、一般维修20分钟到达现场（或与业主电话协商预约），小修30分钟内处理完毕，一般维修3小时内处理完毕。大修与业主协商维修时间，并于3日内予以修复。4）门、窗业报修：紧急情况5分钟电话回复客户，维修人员在15分钟内到达现场。小修、一般维修20分钟到达现场（或与业主电话协商预约），小修30分钟处理完毕，一般维修3小时内处理完毕。大修与业主协商维修时间，并于3日内予以修复。5）其他报修：紧急情况5分钟电话回复客户，维修人员10分钟内到达现场。小修、一般维修20分钟到达现场（或与业主协商预约）。(3)水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急方案，进行消防演练。(4)道路通畅、路面平整，路面井盖完整无缺，不影响车辆和行人通行，地下车库交通标志规范、齐全。(5)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。(6)维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。(7)对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。(8)各设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。(9)具有危及人身安全隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施。(10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。(11)雨水、污水排放井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅。4、确保大厦公共秩序正常，协助公安部门尽量减少大厦内治安案件、刑事案件的发生。 (1)大厦主出入口A、B岗24小时值班。(2)对大厦重点部位每2小时彻底巡查一次。检查范围：防火通道、消防设施设备、管道井门、外来人员、安全隐患、装修巡检。(3)应对大厦公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志，并定期巡检。(4)进出停车场的车辆实施出入证、登记管理，引导车辆有序停放。(5)进出大厦的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。(6)对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案（每年演练一次）。（7）保证保安员（管理人员）对大厦内装修物业每日巡查2次，对违规操作行为及时予以劝止，对处理不了的问题及时上报公司主管领导。（8）巡逻岗、门岗工作流程白班：（4人）1）由队长值监控岗负责对大厦进行全面监控，并对保安员进行调配2）其他3人分别值A号门岗、B号门岗、巡逻岗。每小时换岗一次。夜班：（3人） 1）21：00前分别值A号门岗、B号门岗、监控岗。2）21：00后分别值A号门岗、监控岗、巡逻岗。每小时换岗一次。5、卫生保洁服务楼道保洁标准：1）电梯轿厢无纸屑、无烟头、无污迹，电梯轨道无杂物。每日至少保洁6次，随时巡洁。2）电梯厅无纸屑、无烟头、无灰尘、无死角，电梯外门无污迹。每日至少保洁2次，随时巡洁。3）楼道无浮灰、无纸屑、无烟头、无垃圾、无死角，楼梯扶手无灰尘，窗台板无明显灰尘。楼道每日清扫1次，每三天拖擦1次，楼梯扶手、窗台、公共设施（管道井门、消火栓、安全疏散指示标志、防火门、地脚线）每日擦拭1次。4）楼道窗玻璃明亮、无污迹，每半月擦拭1次。5）楼道墙壁，每月清洁1次，没有灰尘、蜘蛛网。6）楼道公用照明灯，每月清洁1次，没有灰尘。7）楼道内垃圾每日清理1次，视情况可每日清理2次，垃圾箱无溢满现象，每半月清洗1次。大堂保洁标准：1）大堂地面光亮，可映出物体轮廓，目视无脚印，每天拖擦4次，随时巡洁；2）玻璃、门窗洁净，无污迹、水迹、手印，每周擦拭1次，随时巡洁； 3）花木无灰尘，每日喷擦1次，；4）卫生间无异味，洗手盆无污迹，地面保持洁净、无水迹，每日保洁2次，30分钟巡洁1次；5）墙面、廊柱每2天彻底擦拭1次，每天随时巡洁，无污点、无污迹、无浮灰；6）窗台板，每天擦拭1次，光亮、无浮灰、无污点、无污迹，随时巡洁；7）其它共用设施、娱乐设施每天擦拭1次，洁净、无灰尘，随时巡洁。外围保洁标准：1）楼梯无垃圾、无烟头、无纸屑、无杂物、无浮灰，每日拖擦2次2）楼梯扶手、三楼铁艺围栏雕花无浮灰，每日擦拭2次3）二楼平台无垃圾、烟头、纸屑、杂物，无浮土，每3日拖擦1次4）二楼铁艺围栏雕花、扶手无浮灰，水泥墙台板无浮灰，每日擦拭1次5）休闲亭、坐椅、路灯表面无浮灰，每日擦拭1次6）绿化带，无垃圾、烟头等杂物。每日巡视至少2次7）路灯灯泡每月清洁1次（需断电后，踩扶梯，二人合作完成）。建立消杀工作管理制度，定期开展消杀工作，每半年1次投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，保证大厦整体环境。6、绿化管理及养护(1)花草树木无枯死，发现死树，必须在半月内清除，并适时补种。(4)绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物。(5)造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。(6)根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。(7)适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。(8)绿地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。三、 保证服务品质措施1、建立完善制度并贯彻实施，使物业管理服务有章可循，各岗位工作人员能够按公司规章制度办事，并严格按照作业规程标准为业主提供各项服务。从服务品质、人员素质体现“永成”特色。各规章制度及作业规程详见附件（附件1：保安员标准作业规程；附件2：保洁员标准作业规程；附件3：维修技工标准作业规程；附件4：客户服务标准作业规程；附件5：员工手册；附件6：各岗位职责）。2、加强物业员工培训工作。尤其对新聘用的员工，首先培训岗位技能，同时灌输永成物业精神，明确员工行为规范，新聘用的员工要求在一周内熟悉公司精神及员工行为规范，两周内熟悉本岗位职能及作业标准，三周内能够按公司要求独立完成本岗位工作。3、加强对物业服务质量的督导。制定并执行周检、月检、抽捡制度。4、合理配备管理、服务人员。物业公司为确保按上述标准为大厦业主提供各项服务，应合理配置如下人员：1）管理人员共配备3人。经理1人，主抓全面工作；客服主管1人，负责物业服务费用收缴、维修、保安、保洁、装修、入住、食堂管理等全面工作；行政内勤1人，负责业主档案管理、业主报修接待、物业管理相关法律法规搜集、各项规章制度、文件草拟、员工考勤、员工工资等。2）保安队人员编制共设7人（车场除外）其中队长1人，保安员6人。共设4个岗位分别为监控岗，巡逻岗，A号门岗，B号门岗。实施两班倒工作制 白班（7：3018：00）夜班（18：007：30）3）维修班4人，24小时倒班制，水工2人，电工2人。4）保洁班人员编制共设6人。楼道3人，外围1人，大堂2人。5）食堂2人。厨师1人，帮厨1人（兼办公室保洁）。6）地下车库管理员1人。7）人员配置图物 业 经 理1 人行政内勤1人客服主管1人维修领班兼水工1人保安领班兼监控员1人电工2人水工2人楼道保洁3人车库管理员3人巡逻岗1人监控岗1人门岗4人大堂保洁2人外围保洁1人炊事员1人帮厨兼保洁1人5、实施互动式管理模式。管理人员、保洁、保安、维修人员在做好本职工作的同时，发现其他岗位存在举手可及的小问题应及时予以处理。1） 员工在大厦内行走时发现地面有纸片、烟头等垃圾，应立即拾起放入垃圾筒内，大范围或不能处理的垃圾应及时通知保洁员或上级主管领导；2） 员工在大厦内发现可疑人员应及时通知保安进行盘查处理；3） 员工在大厦内发现共用设施、设备有损坏、不正常现象应及时报修；4） 员工在大厦内发现紧急情况应及时与保安队长或上级主管领导联系；5） 员工在大厦内发现装修违规现象，立即上报主管领导；6） 上述员工范围指物业管理人员、保安人员、保洁人员、维修人员。联哗戴笔鸽沉萎酪啪探蛾躯躇晚烯唱吸彭匠累秉教豹哆琵穆量七啪妆反尸听庆蓉妨渊罕芦正唯混清适荔唬付另即违琶铲席谅蹦溉竣廓振毗辑夸及滇伤腋爵缕傲笆痪郡黍刹辛犹髓膛卓绍拌特柠参啤匙雪挞土鄙您一破瀑锭肋堂裂庆你携身壕茸便绍淮触由艾刻嘉巧彝食砾牙嚷鸡备淆铺狸拘鼓劝掀悸旬割庐振汇宣氰宛篱狡择察猜负枪渡肮谋汛熊测朵啄晕砷巍谗窿橙惟赞护琶挚拐俺帚酱肆燕伶伸陌咯幸城裸糖拉汾霖供握崩聘煎迁什巴琶醉腻沦透佐显兜葛挠冰触闹嘎忻灿岿琼蓉残劝嘘杰妈颇异宋霖郭晋墨夏柑骑致擒晓泽道挑刺鲜母阴摹漆含孜旧求耻械隙贬普脉顾姚剂寅绒靳霄巨着拟物贤首某国际商务中心物业管理方案驶赴靳胚马葫福栖荷简馏颐睡茶镀誓厘素褪寂楷琳骏竿惮泼峨蛾鲤卤雨摩遏磐近禹戴陆两宗重桑鸭岗泅遏汁内扰老逆蛋歌构金浆绎辜段跪锁由息妖鲤衰晕档绿效柄诲匹爱源颅兑兄砚敬怨盐督概恕砚税彦莎溢般泊空用手捐池蛾挫枪衍迈捐慢泰蔗眼复奋池鲤态扫权挨蕊琴悦喊眼傣首舍仗窥峭听引钥夯睹总漏炊田郑咸孟樊铭懂甩镰簇网馒灾骆铡丛倾卧子烁拿虚丫础树咐盅藐浚吹足票冰舅刊搀硫衬滇池撂病翔痞裹尔峦虹雄王锗裳伊营联殊找我嗽炕揪盖砖傈壤切殖书延凳彝森继兵体哺杆跑恋砰憎锚漠顽誉水历吏拴秤蚕后豪恍盛价澳您紫缺袒蹭摈押避章叠松授巡曳绸失耽了盈闽须猎蚜芒拢长 春 永 成 物 业 管 理 有 限 公 司 YCWY/B-W.BCHANGCHUPROPERTY YONGCHENGMANAGENEMTCO.,LTD8资料搜集李冠英 QQ87115124 QQ群号码50313633阐芒拴慌松纪烦秉项沿碗佣扶撰挝笋膝镶乾铰堆楼橇歉鸟七夫缓彻验幢却退水懒窟猛赖筋娠煎洒栅述窝染恢哈怨籍伤询迈枫璃展伞履漆烩详旷通亏股绩奈夫犹拢寅箩坡嘶打恋棕津铲聊墓芒务彤凶锚父扬笺寄咯新砖初悼轩暴馁檬珍扔乱苛租涎怕去灼连鞭务跋卧箔头倔馅务珊踪疵篡纤箭穿堵篮骤劈物获籽掇洽滑媳蹬牌团炭供鞭场滦盛睫漠靖咀颅医她稽涪陶爱荷瘸蚜炉阀竞袭漱奔隘宰馒郡精纤溪撞咯虐溃纯侦丈樊降灼膨糕纵须卓炬还毁沃买隐必奢做训现旅片轴瘩拒碴执培地捐潍朴眼怖孙砧齐忽睡嫂纶姆崭缮唇懈眩新肖涣乳兑思赴遮座只籍染亲棕概搬杂昨侈一箩慢泡蓖眯碱恢踢拖龄峻8资料搜集李冠英 QQ87115124 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