毕业实习指导书-07房地产.doc

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毕 业 实 习
实训指导书
07房地产经营与估价专业

班 级：

姓 名：

建筑工程系
2009年12月21日

编 写 说 明

1本实训指导书根据房地产经营与估价专业人才培养方案和《毕业实习》实训教学大纲编写。
2、本实训指导书作为教师在教学过程中指导学生实习实训时使用。
3、依据《毕业实习》实训教学大纲要求，本指导书共分为3个要求不同实训内容，实训课时为224学时。
4、本实训指导书的执行对象是房地产经营与估价专业的学生。

目 录

实 训 一 房地产估价实习 1
实 训 二 房地产市场调查与分析、市场定位及营销策略建议、项目的建设与规划、投资估算与经济分析 3

实 训 三 房地产市场营销策划方案的实习（拓展）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　
实训要求、实训考核 5

实训一 房地产估价实习

一、实训目的
本次实习是一个全方位的实习，通过本次实习，加深学生对专业知识的认识与理解以及实践技能的培养。使学生掌握房地产估价报告的编制方法，同时为毕业设计收集有关的数据，缩短上岗适应期，并为以后顺利走上工作岗位打下坚实的基础。
二、实训环境要求
校外实训基地，毕业顶岗实习单位
三、实训内容
1、搜集估价所需资料
（1）反映估价对象的资料：包括评估对象的位置、名称、类型、用途、面积、环境条件、四至、土地形状、建筑结构、房屋所有权证、土地使用权证等。
（2）相关实例的资料：搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于市场法，主要搜集交易实例资料；对于收益法，主要搜集收益实例资料；对于成本法，主要搜集开发建设成本实例资料，具体搜集的内容要针对估价方法中的计算所需的数据进行。在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。
（3）搜集供求方面的资料：包括不同区域、不同用途、不同档次、不同价位等房地产的供求状况，如供给量、需求量、空置量和空置率等。
2、实地查看估价对象
亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的状况，包括感受估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施的优劣，对获得的估价对象的坐落、四至、面积、土地形状、建筑结构、用途等情况核对，观察估价对象的外观、内部状况（例如设施设备、装饰装修、维修养护等），拍摄反映估价对象外观、内部状以及周围环境和景观或临路状况的影像资料，调查了解估价对象历史使用情况，周边情况。
3、测算估价对象价值
选择正确的估价方法，再根据搜集到的资料，用选取的估价方法测算。
四、实训作业
1、认真做好实习笔记，写好实习报告。
2、按要求填写实训手册

实训二 房地产市场调查与分析、市场定位及营销策略建议、项目的建设与规划、投资估算与经济分析

一、实训目的
本次实习是一个全方位的实习，通过本次实习，加深学生对专业知识的认识与理解以及实践技能的培养。使学生掌握房地产开发流程及成本估算、房地产市场调查及营销策划程序及内容，同时为毕业设计收集有关的数据(如市场情况的调查等)，缩短上岗适应期，并为以后顺利走上工作岗位打下坚实的基础。
二、实训环境要求
校外实训基地，毕业顶岗实习单位施工现场
三、实训内容
I、市场调研及市场定位实习
（1）市场环境调查：包括国家的有关政策，如财政、信贷、税收、投资政策等；国家有关法令，如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《建筑法》、《环境保护法》等；经济形势，如国民生产总值、国民收入、城乡人均收入水平等；人口及其增长情况；消费结构和消费水平；家庭收入及居民存款额度；教育程度、文化水平和职业构成；家庭人口构成、风俗习惯、审美观念等。
（2）消费者调查：包括现有多少消费者购买房屋，消费者购买房屋的动机及其心理活动状况，消费者购买房屋的数量，消费者对房屋设计、质量、价格以及地段的要求，消费者的经济来源和经济收入情况，消费者的支付能力，消费者对本企业商品房的信赖程度和原因，对潜在消费者的调查和发现等。
（3）市场情况调查：包括消费者对某类商品房的总需求量和它的饱和点；市场的销售发展趋势；本企业商品房在同行业中的市场占有率；本企业商品在各个地区市场上的占有情况；还有哪些没有被开发和占领的市场可以开发占领；在哪些地区的市场中有较多的潜在消费者，可以增加商品房的销售量等。
（4）价格调查：包括引起商品房价格变化的因素，房地产市场供应情况的变化，商品房需求弹性的大小，各种不同的定价对商品房销售量的影响等。
（5）广告调查：包括广告信息的选择和设计，广告媒介的比较和选择，广告代理公司的选择，广告效果的测定，广告计划和广告预算的拟定等。
（6）市场定位及拟建项目规模的确定
II、投资估算与经济评价实习
1、根据已确定的项目概况，确定房地产开发项目所需计算的费用名称
2、土地费用和前期开发费用的计算
包括开发项目的与土地有关的费用、前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
3、基础设施建设费的计算
包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。
4、建筑安装工程费的计算
建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）等。
5、公共配套设施建设费的计算
主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
6、销售费用、管理费用和其他费用的计算，计算总成本
7、确定销售价格，进行财务评价、国民经济评价与风险分析
销售定价、财务评价指标计算成本利润率、财务净现值。
8、资料的整理，完成撰写初步可行性研究
四、实训作业
1、认真做好实习笔记，写好实习报告。
2、按要求填写实训手册

实 训 三 房地产市场营销策划方案的实习 （拓展）
一、实训目的
本次实习是一个全方位的实习，通过本次实习，加深学生对专业知识的认识与理解以及实践技能的培养。使学生掌握房地产营销流程、房地产市场调查及营销策划程内容，同时为毕业设计收集有关的数据(如市场情况的调查等)，缩短上岗适应期，并为以后顺利走上工作岗位打下坚实的基础。
二、实训环境要求
校外实训基地，毕业顶岗实习单位施工现场
三、实训内容
I、项目投资环境分析实习
调查城市的房地产发展状况及供需情况分析及预测。
II、项目自身环境分析实习
1、项目区位分析。
2、项目周边环境分析。
3、项目地块交通分析。
4、消费者行为分析。
5、消费者心理分析。
6、项目SWOT分析。
III、项目定位
1、项目案名
2、产品定位
3、景观规划建议
4、目标客户群分析
Ⅳ、市场营销策略
1、 定价策略
2、 具体销售价格策略
3、 付款方式
4、 促销策略
5、 销售进度设置
6、 市场推广策略
7、 尾盘销售策略
四、实训作业
1、认真做好实习笔记和参观日记，写好实习报告
2、按要求填写实训手册

工程经济教研室
2009.12.20
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