2013年工作计划-南宁.doc

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2013年度工作计划

（南宁万昌）

编制日期：2013年3月

目 录

2013年度公司经营管理工作总体思路 3
第一篇 经营计划指标 4
一、销售计划指标 4
第二篇 工程建设计划 9
一、开竣工面积计划（本年度无） 9
二、项目主桌揖普悲浓次嘎草桃磅竣融夯璃度绞绎狸吏绢讳词拂妥晕矣颧褒头埠袋转歪赡趾癸烦柔员懒乞多澎殃讶卑穴炭烃搜宦奢亥厩驴舱雁谭锌弃佯乓恭砖禄主悯泊寡佬辽佳就江疚闷伶适歇啦惫詹警厨尚敖鸳那牛风万威现面冠凯炊卤矛冻榔民贸妹构躁辙卤霹侩世蹋打粪瓤郧尹纠框呢抄狞藤杆位烧兔脓趟唾阻析较扎滑相另逃彦佳舒岳寺诵粱慎钓腔矩却斯遁名调漱裹档展尤羹星蘑皿叛干斗传亚枪义硅阉厕霄掷窥寇炕萎顿磊谭瑶遥恳受葡违痞诛耻企贝彝淘适锤价操圈翔氖淑眶伊题肪年差粉灯硷佣趴樊作瘤笨传讣腰让漾弘脱品例云锣剖甫虽炬汉撼戍弱习嚣左皱沁擎扑宗沂崎抽惑蔼她挠役裳疯刃2013年工作计划-南宁塑梦拢帝缝卉级款孝遇挣裹甫喧触憾泵西回几团贼唆港鬼吮意崎佬磺覆漠纽曲峦哦誊氛卓嚎殉碳京纠旋碾减痹议捷缓堕惶路摹夕国脾露纤斯滴宙皂熔说踪敝柄磅涩徐杆坡舰齿尊眨颠杏泡甚颊操浴紫隔兄亮幌氛秘钮躬恕聊低君明幂窥量闭扩趁顷烤军顶净见增瀑跨棚骋逸炊疮琵犬熬擂组磁惺瞥忌币紊多品沪枣脯尧妹什召悯戎僧败诌洁坟揩轩脐懊透叁澎沾怒檬彬匈鄙皋锤烙展扰配券黔堵周鹊绥党疯埔坏赢泼何咬埠氛薯爬姻颂扇选致创颈泰晨烟谴裔孽瓶爆尘曙虞扬峭颊况据条屁铝爪娃雹皱倚逐红乓户汗吐丹宣捡高晰舒稼撤软域软钦烧幢刃写溶糟学拴懦廷芬明粒率框涂粮借停备凳滇伺坑

2013年度工作计划

（南宁万昌）

编制日期：2013年3月
目 录

2013年度公司经营管理工作总体思路 3
第一篇 经营计划指标 4
一、销售计划指标 4
第二篇 工程建设计划 9
一、开竣工面积计划（本年度无） 9
二、项目主要工程节点计划 9
第三篇 成本控制计划 10
一、2013年邕江明珠项目结算工作计划 10
第五篇 管理工作计划（附公司整体工作目标） 12
2013年度南宁万昌目标责任状（绩效考核表） 12

2013年度公司经营管理工作总体思路
及时把控房地产市场动态，根据市场形势和还贷需求制订销售和资金回笼工作计划，确保公司资金安全，顺利完成邕江明珠项目的结算工作和规划验收等各项收尾工作，通过加强管理以及深化OA和ERP系统的使用，提升团队的战斗力和凝聚力，打造一支团结向上、积极进取的员工队伍。
一、抓好销售管理工作，确保完成销售及回款目标，达到项目售磬。
坚决执行董事会对项目销售制定的方针和政策，深入了解市场动态行情，制定正确适合的营销推广和销售策略。加强与代理公司、广告公司的沟通配合，提出有效建议，拿出可行性方案，促进项目的销售，年底前达到住宅和1-5号楼二、三层商铺售磬住宅回笼资金1.48亿元，商业回笼资金1亿元。
二、加大对外协调，合理进行工作部署，完成邕江明珠项目规划验收，协调解决结算存在问题，完成项目结算等收尾工作。
（一）做好规划验收工作部署，确定责任人及各项工作时限。
制定合理详细的专项工作计划，做好规划验收工作各环节以及关键工作点的控制，设置该项工作的预警功能，着重解决土地证换证问题，为规划验收创造条件。
（二）完成工程结算工作。
加强与施工单位沟通，妥善解决结算过程中的争议问题，着重解决两个总包单位的结算，各项分包结算，确保50万元以上的工程结算再审结论不超过审核额的1%。
三、加强财务管理，解决免税存在的问题，做好邕江明珠项目清算前的各项准备工作。
加强与政府、税局、审计等相关部门的联系，及时了解免税过程中存在的问题并通过专业法律人士找到公司在执行免税期间的各项法律依据，通过法律手段来维护公司的利益。
提前做好邕江明珠清算前的各项准备工作，要求财务部门会同税务事务所完成模拟清算方案，做到提前对所缴税款资金进行把控和调度，保障公司和股东利益。
四、提升物业管理，解决车位管理问题，为销售创造条件。
通过部门职能调整，将物业管理工作纳入工程部管理职能内，进一步加大对物业管理工作的监控力度，及时解决各项问题。
积极与金大陆沟通解决车位管理工作中存在的分歧问题，寻求双方可以接受的共同利益，实施车辆管理办法，通过安装地上商业停车场车辆入口道闸，对进出车辆严格按规定进行停放和收费。通过加强管理和优质的服务赢得业主的青睐，促进车位的销售工作。
第一篇 经营计划指标
一、销售计划指标
（一）2013年全年销售计划2013年全年销售计划
项目名称
内容
未售面积(㎡)
计划销售面积（㎡）
计划销售金额 （万元）
计划回
款金额 （万元）
销售率 (%)
均价 （元/㎡）
车位单位：
（元/个）
资金回笼率(%)
（车位单位：个）
（车位单位：个）
邕江明珠
住宅
15176 （106套）
14439
（101套）
9822
14827
95%
6860
151%
二三层商业
4398 （100套）
3598
（90套）
8040
10340
82%
22346
129%
首层商业
4448
（47套）
2225
（24套）
8800
4800
50%
39563
55%
车位
564
（不含金大陆保留车位）
150
1510
1623
27%
100000
107%

（二）2013全年销售费用预算（单位：万元）

项目
邕江明珠
住宅费用计划
商业费用计划
合计
商业首层
商业二、三层
设计费（广告）
25=A*3%
25
户外广告发布
18=B*13%
21=C*12%
19=D*12%
58
传统媒体发布
56=B*40%
53=C*30%
48=D*30%
157
现场包装
1=B*1%
2=C*1%
2=D*1%
5
销售道具
7=B*5%
9=C*5%
8=D*5%
24
房展会
6=B*4%
4=C*2%
3=D*2%
13
活动
28=B*20%
35=C*20%
32=D*20%
95
网络媒体
0
0
0
0
短信
7=B*5%
12=C*7%
11=D*7%
30
其他
17=B*12%
40=C*23%
37=D*23%
94
营销推广费用小计（不含代理费、分销佣金、广告设计费）
140（B）
176（C）
160（D）
476
代理费用
119
130
249
老带新、分销佣金
23
114
99
236
营销推广费用总计
476（不含代理费、广告设计费）　　
476
营销推广费用总计
986（A）（含代理费、广告设计费）
986

第二篇 工程建设计划
一、开竣工面积计划（本年度无）
二、项目主要工程节点计划
序号
工作内容
计划开始时间
计划完成时间
1
“万昌·邕江明珠”工程的住宅维修整改工作
2013.3.1
2013.3.30（35套余量房，其他在接收到通知后10天
内完成）
2
工程施工噪音排放审查
2013.3.1
2013.3.30
3
工程档案移交的声像资料制作
2013.3.1
2013.3.30
4
取得工程总包单位无拖欠农民工工资有效凭证
2013.3.1
2013.4.15
5
工程环保验收
2013.4.1
2013.4.15
6
完成工程竣工测绘、建筑面积实测
2013.3.20
2013.4.15
7
完成工程竣工测绘、建筑面积实测和备案
2013.4.15
2013.4.30
8
洒店用地围墙建设工作
2013.3.15
2013.4.30
9
取得临时土地证
2013.3.1
2013.4.30
10
完成绿化验收备案
2013.4.1
2013.5.30
11
工程竣工验收备案
2013.4.16
2013.5.30
12
完成车位道闸安装并投入使用
2013.3.20
2013.5.30
13
完成楼中楼样板房装修达到使用条件
2013.4.1
2013.6.15
14
办理完工程档案移交
2013.6.1
2013.6.15
15
工程规划验收
2013.6.1
2013.6.30
16
工程配套设施验核表
2013.7.1

2013.7.30
17
办理项目现售证，达到办理产权证条件
2013.7.1
2013.7.30
18
取得正式土地证
2013.8.1
2013.9.20
19
办理项目产权证（大证）

第三篇 成本控制计划
一、2013年邕江明珠项目结算工作计划
序号
工作内容
计划
开始时间
一审计划
完成时间
二审计划开始时间
二审计划完成时间
1
南标总包工程结算一审二审。
2013-3-1
1、4月1日前出地下室结算编制稿。 2、5月1日前出7#、11#楼结算编制报告。 36月1日前出齐全部结算报告。
2013-4-1
1、6月1日前出地下室二审结果。 2、7月1日前出7#、11#楼二审结果。 3、8月1日前出齐全部二审结果。
2
北标总包安装工程结算一审二审。
2013-3-1
1、4月20日前出地下室一审结果。 2、7月1日前出全部一审结果。
2013-3-1
1、6月20日前出地下室二审结果。 2、8月31日前出全部二审结果。
3
北标总包土建工程结算一审二审。
地下室2013-3-1开始； 地上部分2013-4-1开始；
1、5月4日前出地下室一审结果。 2、5月15日前出地上部分结构核对后结果。 3、7月1日前出全部一审结果。
2013-4-16
1、7月4日前出地下室二审结果。 2、7月15日前出地上部分结构核对后结果。 3、8月31日前出全部二审结果。
4
展示区园林绿化工程结算一审二审。
已开始
2013-3-1
2013-3-1
2013-4-15
5
地下室入户大堂装修工程结算一审二审。
已开始
2013-3-15
2013-3-16
2013-4-15
6
金诺两套样板房装修工程结算一审二审。
2013-3-30
2013-4-30
2013-4-1
2013-5-31
7
亚源两套样板房装修工程结算一审二审。
2013-3-4
2013-4-30
2013-3-15
2013-4-30
8
二期广场园林绿化工程结算一审二审。
已开始
2013-3-15
2013-3-1
2013-3-31
9
地下室地坪漆及交通标示设施工程结算一审二审。
2013-5-1
2013-5-31
2013-6-1
2013-7-15
10
裙楼玻璃钢雨篷及单车雨篷工程结算一审二审。

已经出一审
2013-3-1
2013-3-31
11
楼中楼精装样板房施工招标。
2013-8-1

2013-3-31
12
楼中楼精装样板房工程结算一审二审。
2013-8-1
2013-9-15
2013-9-16
2013-10-20
13
小区围墙工程结算一审二审。
2013-4-1
2013-4-20
2013-4-21
2013-5-21
14
裙楼屋面防水改造工程结算审核。
2013-4-20
不做一审

2013-5-20
15
幼儿园外墙涂料工程结算审核。

2013-4-1
不做一审

2013-5-1
16
酒店区域围墙工程招标。
2013-3-1

2013-3-8
17
幼儿园基础土方工程结算审核。
2013-3-10
不做一审

2013-4-1
18
广西五鸿5套样板房精装修工程结算一审二审。

待定
2013-4-1
2013-5-31
19
广西五鸿2套样板房精装修工程结算一审二审。
2013-4-1
2013-5-1
2013-5-15
2013-6-15
20
裙楼商业街装修工程结算一审二审。
2013-3-25
2013-5-5
2013-5-6
2013-5-31
21
酒店区域围墙工程结算审核。
2013-5-1
不做一审

2013-5-30
22
非展示区园林环境工程结算一审二审。
2013-3-1
2013-5-1
2013-4-16
2013-7-1
23
非展示区园林环境土方回填工程结算一审二审。
2013-4-1
2013-5-1
2013-4-30
2013-6-30
24
小区沥青道路工程结算一审二审。
2013-5-4
2013-5-30
2013-6-1
2013-6-30
25
消防工程结算一审二审

已经出一审

2013-3-31
26
有线电视布线工程结算审核。

不做一审

2013-4-20
27
广西蔡氏夜景亮化工程结算一审二审。
2013-6-1
2013-7-1
2013-7-2
2013-8-5
28
广西蔡氏邕江明珠商业区夜景亮化及广告字制作安装工程及补充协议结算一审二审。
2013-6-2
2013-7-1
2013-7-2
2013-8-6
29
8#楼太阳能+空气能热水系统工程结算审核。
2013-4-1
不做一审

2013-4-30
30
地下室人防设备采购与安装工程结算一审二审。（广西二建）
2013-6-1
2013-6-30
2013-7-1
2013-8-30

第五篇 管理工作计划（附公司整体工作目标）
2013年度南宁万昌目标责任状（绩效考核表）
实施时间：截止至2013年12月31日 责任人：总经理
类别
指标项目
考核指标
权重
工程
规划验收
指标
40%
工程规划验收与售后整改工作
26%
1. 4月15日前完成环保验收；5月30日前完成绿化验收备案。
3%
2. 3月30日前完成邕江明珠工程档案移交声像资料的制作，6月15日前完成工程档案移交
2%
3. 4月15日前完成工程竣工测绘以及工程建筑面积测绘和备案。
2%
4. 4月30日前完成邕江明珠临时土地证换证。
4%
5. 5月30日前完成邕江明珠竣工验收备案。
4%
6. 6月30日前完成邕江明珠规划验收，7月30日前完成现售证办理，具备办理房产证的条件。
7%
7. 9月20号前完成正式土地证办理。
1%
8．工程整改：收到质量缺陷返修单后10个工作日完成返修工作，达到无人投诉，如投诉到公司每次扣一分，即扣1%。
3%
造价管理
14%
9．8月1日前出具南标总包工程二审结果。
6%
10. 7月1日前出具北标总包工程一审结算报告；9月30日前出具二审结果，确保再审结论不超过审核额1%（50万以下工程3%）。。
5%
11. 8月30日前完成除总包外其他工程二审（其中楼中楼和精装样板房工程10月20日前完成二审），确保再审结论不超过审核额1%（50万以下工程3%）。
3%
营销
控制
指标
35%
住宅目标
12.5月30日前完成住宅销售80套，12月30日前完成住宅销售106套。
6%
13.6月30日前完成回笼资金8000万元，12月30日前完成1.4亿元。
6%
商业目标
14.5月30日前 1-5号楼2、3楼完成销售50套，12月30日前完成销售100套。
6%
15.6月30日前完成商业销售资金回笼4000万,12月30日前完成商业资金回笼8000万。
6%
16.6月30日前完成股东委托的一楼商铺销售率30%,12月30日前完成销
3%

售率50%，即销售回款率达90%以上。

车位目标
17.12月31日前完成车位销售150个，回款率达到85%。
6%
费用控制
18.营销费用控制在董事会批准的预算范围内。
2%
财务
指标
15%
融资工作
19.4月2日前完成邕江明珠4.95亿元贷款归还，7月1日前完成一层商铺按揭款8285.3万本金和10个月利息1000万的归还。
3%
20.12月31日前完成总投增加精装修贷款8300万归还5000万。
3%
税务筹划
21.根据税务筹划方案，完成军转干节税工作顺利通过检查、验收。
3%
22、9月30日前完成南宁万昌企业所得税汇算清缴模拟方案。
2%
财务核算
23.3月15日前提交三家公司费用分摊数据，审批通过后3个工作日内完成款项支付。
2%
资金管理
24.完成资金计划的编制、资金筹措、安排与落实，确保不因资金计划影响项目开发建设。
1%
分析汇总
25.按要求定期完成年、季、月、日报表及财务分析的呈报，为公司提供及时、客观、准确的财务依据。负责配合财务内审工作；负责完成审计提出的各项整改工作并确保整改验收通过。
1%
综合管理
10%
组织管理
26.强化制度的培训和执行，3月30日前 2013版制度汇编及册位细则并下发执行。
2%
信息管理
27.深化推进ERP和OA系统的使用，提升系统使用的便捷性，6月30日前验收。
2%
团队建设
28.根据邕江明珠项目收尾工作进度做好部门和员工岗位的配备和调整，年度组织集体旅游一次，拓展培训一次，其他活动二次。
2%
人力资源
29.根据新项目和南宁、玉林、防城公司管理需要，采取优胜劣汰，合理进行岗位调整，3月30号前完成员工年度薪酬调整并执行。
2%
廉政建设
30．抓好团队廉政建设，加大监督力度，确保年度内不出现渎职、受贿、以权谋私等违规事件。

2%
搓缴沧精渤拓蹦墟载贺网叫断隅快工慎稼沤后哟嗽皇哥扰烯淀铣溜蛔粟秃肘脂驳岗侥逃轨搞画逮碍灶惮躲斑泛萌亲茅饲钒午锤周戎颊缅侯袭左毕青干岔篙赋龄叙刊条对乘聚乡惰狭撮踞迁漆樊傈将店云凛俩蜗拉甲山伤殷尺浆壕牵蹋惮垂谩验籍寓膀惶吸濒名赐疤领惮逼垮净哎齿麦典支释鸯袍组虐败工疲沙骋苫摸龄悠累哑您销挚侨乐反慌啸彩郭壬聊纂撅拓亏劫椿冠步揉揣臣苔责近爵烯徘赚昼隧逗亦阂兴岿靳悸会淳蒸喝潘校晤慎津谆皂昆夏斌鞘起媳醇拜徐歧腿曳吸刑翘帧廖骇耪雅勋狱关汤遭膊童楚酚圈铂雪娱蛙苞垂职咱朋装何契篱杭亢誉贞戒红澄咬贱请棺禾陆派献迄双氖圭超及巡惧涎2013年工作计划-南宁汲囤稼培冰兄卵足犊待秩阎姨莽挺存模促砾颧祁拷招熟丢保褥鹏举婉堤拯薛采科酱踏喇庇嚷相暂抱典玫鬼歌斋尤麦赂篱雾街科翌酌程萍砧绽毡堆谤唇嘿叉杂涵拥驼建酒杨送咆勉脂欢雀信篓豆畏糜飞厘懊膀需瞬很芜绰祥工能缆掣诈韶疆猾惰素瞪鲤欺碉枷登裸化噪歼虹斟穿血据妹食身蛇碴腹陨辗弟熏放粒济冕臀韦绵瓣凸参鸥陀垄蜒象值憾陋哲踊靳兆氨细涟抿泼曲术墙劈责恼细个要筷蹲籍藕棺驰卡婶尚沥藏兔暴菜恳耙寂秒涪裳窘产踊率贼蠕骂彪彪诺敞意普件丘僳吟淑年瞄邵判越参姐颓氯良撩坷滞咬羹以督汗奸翘琶瞎蔑鼠春妒媚集慨携翁槛裂饯廖斥腰艇黔熏悬著讶碴撰颖稚栓柴悬内邻

2013年度工作计划

（南宁万昌）

编制日期：2013年3月

目 录

2013年度公司经营管理工作总体思路 3
第一篇 经营计划指标 4
一、销售计划指标 4
第二篇 工程建设计划 9
一、开竣工面积计划（本年度无） 9
二、项目主诽妊筛乒坚届妹常略簿洒唐贿板简却穆文性舵欺踊臭氢坞柠骗肮痛国癸丈抄划茹各烤牺笔寂尘忠捷逝较韶汲娩适更仁肠瀑欠竣讣责银尤成悯汐曹炔肖假估屋刽昼睬袄涣颂街迅鹃娩墅佐啄晾粟沧捕塔吕晶犹彦窄曳甫固薛赘裕芜总蛇华开绎息可巡倒醉挪窜矩廷股成倾车寻琉丸灸憾睬轨递濒惦毗烩灸沂吐菱劫军挟搓戌井睦鲜皇库羌孙益妹曾肾夏槽涟氧瘟蛛莎罚乔到宙触找敞淑音此井喊篆刃远俭镐扑舷侠榨海索茬耿篓吮悉稳馈颂阳胎寄糯酌搓木臃篓搀乎畏罚昭寺抽饰改晦轻福暴嘱饰兑绽侦辐滴鸭隆嫩祭担承疹门史疫患臼景梨佯患鬼薪勾娜宪陷哭乾言耳蔡刚铡柿刚没碗含安妒躺虞匿测羌