中国经济环境与房地产价格分析.doc

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万亿美元，超过美国国内生产总值的10。在追溯危机发生原因的过程中，对次级抵押贷款投机性的运作和狂热的市场一起造成就了此次房地产泡沫，加上缺乏有效的金融监管机制，最终造成了泡沫的破裂并引发了全球性的金融危机。2010年1-8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93个百分点，贡献度为8.34%，贡献度明显提高。2010年第三季度最新统计分析显示，全国各地房价，均有不同程度增长。以北京为例，2010年上半年北京市家庭平均年收入为11.3万元，商品房均价约为17000元/平方米，房价收入比达17：1。按目前的房价收入比水平，85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3-6倍，而我国远远高于国际标准，这样的房价收入比已经到了非常危险的地步。房地产的严重泡沫正在威胁着中国经济金融安全，中国银监会已经多次预警房地产风险，截止2010年9月底商业性房地产贷款余额为9.05万亿，其中：个人住房贷款余额为5.92万亿，开发性贷款为3.13万亿，风险不容忽视。三、房地产价格高涨的原因分析造成国内房价高位的关键几个原因：（一）人民币升值和宽松货币政策释放了大量的流动性，导致通货膨胀和通货膨胀预期，抬升资产价格，促使房地产价格上涨。房地产业是资金密集型产业，其供给和需求都离不开货币市场的支持，使得货币政策对房地产业发展具有极其重要的影响在开放的经济条件下，利率汇率是主要的货币市场工具，当以这些工具为代表的货币政策较为宽松时，常常造成经济过热出现泡沫和通货膨胀。由于我国资本市场较高投资回报预期，美元持续下跌与人民币供求结构上的不平衡，使得人民币被低估面临升值压力人民币低估导致大量热钱进入国内，再加上国内相对宽松的货币政策释放了大量的流动性，但是国内投资渠道单一，所以投资房地产成了主要的选择，促使房价上涨。在美国双赤字居高不下、全球经济失衡的大格局下，美元贬值、日圆低息这两个问题难以在短期内反转，因此热钱泛滥还会继续，资本泡沫还会吹得更大。2000年以来，中国经济一直保持高速增长，GDP年平均增长率保持在9.5%，同时国际收支始终保持“双顺差”格局。2010年前三季度，我国国际收支经常项目顺差2039亿美元，同比增长30%；资本和金融项目顺差1301亿美元，增长2%；国际储备资产增加2860亿美元，增长7%。中国现在已经是全球第一大外汇储备国，截止2010年9月末，国家外汇储备余额26483亿美元。与此同时， 2010年6月G20峰会前夕，中国人民银行宣布重启人民币汇率改革进程，放弃人民币与美元挂钩的作法，改采篮子货币作为参照系。2010年12月底，人民币汇率升高到1美元对人民币6.6227元，再度创下汇改以来新高。2010年三季度在人民币升值预期强烈推动之下，外汇储备再创新高：截至9月末，国家外汇储备余额26483亿美元，不断增加的外汇储备被动投放了大量基础货币。这些美元资产在国内是以人民币资产的形式存在的，为了保证这些资金保值，这些国际资本进入中国后不会变成储蓄，而是都进行了投资，而最能够吸纳投资的渠道不是实业，因为做实业风险大而且变现难。除了实业之外就是资源大宗物品和房地产，大量的国际资本在进入国内转化为人民币之后都投入到了资源大宗物品和房地产上，这也是很多国内学者一个共同的认识。2009年中国政府为了应对金融危机出台采取了适度宽松的货币政策，初衷是挽救企业生产，增加消费带动经济发展，为公司注入资金血液，使国家经济能正常有序健康快速发展。但是结果是银行大量放贷，其大部分贷款资金流入房地产，疯狂抬高房价，使中国房价的已经向脱缰的野马狂奔。还是以日本为例来分析一下汇率、利率对经济及房地产市场的影响。从1950年至1971年，日元兑美元汇率长期固定在360:1的水平上。1971年布莱顿森林体系破产之后，日元汇率缓慢升值，但基本上稳定在200-300日元兑1美元附近。日元汇率长期低估下，日本产品所向披靡，日本不断积累贸易盈余。在1985年日本成为世界上最大的债权国。贸易盈余主要以美元形式存在，贸易盈余使得日本央行增发大量日元基础货币。日元汇率持续上升引来了大量套利资金进入日本，资金泛滥局面已经出现。 图1： 1971-2010年日元兑美元汇率除了贸易盈余资金之外，日本央行错误的低利率政策更释放了海量廉价资金。为遏制日元持续大幅度升值，协调与美元的利率政策，日本中央银行连续5次降低贴现率，由5%降到了1987年2.5%的超低利率水平，这是日本战后以来的最低水平。日本央行把超低利率水平一直持续到了1989年5月。不到5年时间，不断上涨的资产泡沫让日本国民的资产财富大概增加了1000万亿日元（按照当时汇率折算，约合7万亿美元）。进入1989年之后，日本央行看着不断创出新高的资产价格终于害怕了， 1989年5月日本银行把贴现率从2.5%提高3.25%，10月进一步提高到3.75%。廉价资金不再有了，日本股市从1989年底开始下跌，一直到2003年4月才见底，下跌幅度接近80%。根据日本国土交通省的数据，房地产市场从1991年开始下跌，一直到2005年才见底。住宅地价下跌46%，基本上回到了泡沫产生前1985年的水平；商业用地价格下跌了约70%，是1974年以来的最低点。根据估算，日本泡沫经济破灭的两年中（1990-1992年），日本房地产市场蒸发财富380万亿日元。除了直接损失之外，日本的超级地产泡沫使得日本经济在泡沫膨胀期以泡沫资产抵押贷款的形式透支了未来数十年的消费能力和投资能力。泡沫破灭之后，私人部门的贷款规模急剧萎缩，体现为日本社会的总需求持续下降。泡沫经济给日本银行体系留下了高达50万亿日元不良资产，成为银行体系和国家财政的沉重负担。（二）地方政府因为获得财政收入、刺激经济发展、获取银行贷款等等都需要房价保持高位。中国房地产市场的现状是，在一级市场，土地的供应由政府垄断；二级市场是由各种类型的开发商、二手房投资者之间的自由竞争。地方政府在卖地之后，剩余的风险和收益都归银行和开发商，卖地的资金则用于补充地方财政收入。由于1994年的中央与地方的分税制改革，导致收入稳定、税源集中、增收潜力较大的税收，都被列为中央固定收入或中央与地方共享收入；而留给地方政府的几乎都是收入来源不稳定、税源分散、征收难度大成本高的中小税种。这就造成了地方政府财政支出比重过大，财政自给率下降，容易出现地方财政亏空。这样一种体制下，土地出让所得作为地方政府的财政预算外收入则变得越来越来重要，甚至发展到举足轻重的地位。近10年来，各地土地出让金收入迅速增长， 在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001年2003年， 全国土地出让金达9100多亿元， 约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市， 土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%， 有些甚至占80%以上。2009年全国土地出让金突破2万亿元，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右。地方财政已成为名副其实的土地财政。由于目前我国各级地方政府基本上是五年换届，因为换届涉及政绩考核需要，所以许多官员的利益取向是在换届前作出足够的政绩，而政绩考核的主要指标依然是GDP增长情况和城市建设发展情况。所以不少地方官员为了显示政绩很容易出现短期发展冲动，由于短期发展中最容易出成绩，最容易操控的是投资，所以经常会出现这样的一种发展模式：新一届政府上台，先制定的城市发展规划，扩大开发区范围，其次利用政府掌握的土地、税收、国有产权等资源不计成本地吸引外部资本进入该城市大范围投资。投资的进入带动开发区和城市地价房价直线上升。政府通过出售土地获得大量资金再去搞其他投资，例如基础设施建设、修建大型广场、修路铺桥等等。由于新投资进入带来的环境污染和高房价等外部效应在短期内不会出现明显的恶果，一般不在当届政府的考虑范围之内；所以经济发展经常出现如下循环，新一届政府上台，经济开始不断加速，房价、物价飞涨，到政府任期满时出现过热的征兆；下一届政府上台，又开始新一轮的经济泡沫式增长，直到中央政府出手进行调整。近年来因为房地产上涨带来了地价上涨，各级政府依赖土地获得了惊人的土地财政收入。各级政府纷纷成立土地储备中心经营土地，为了增加财力，许多地方政府通过土地储备中心从银行贷出巨额资金。为了扩大地方财力筹措更多资金，地方政府又往往通过成立城市投资开发公司或者国有企业控股公司等机构发行准市政债券。土地出让金和发债等资金到位后，各级政府开始大兴土木，成立各种各样的项目吸引银行贷款扩大投资规模，所以许多地方政府为了加快项目推动，从银行融入巨资加快项目进程。一旦作为地方政府财力最基本最主要来源的房地产市场出现问题，地方政府可能面临资金链断裂风险，许多项目缺乏后续资金来源，全国可能会出现大量烂尾楼工程，银行业可能会出现大量不良贷款。（三）国内投资渠道狭窄，对外投资不放开，大量资金投机于房地产市场。随着我国经济发展，居民手中积累了一些财富，让这些资本保值增值是他们日思夜想的问题。目前，我国实体经济的投资渠道明显偏窄，很多行业都是国有资本在垄断，民间资本难以进入。由于实体行业投资渠道受限，且受金融危机的影响行业利润下降，于是股市和楼市变成了他们寻求的有效投资通道。相对于股市，房地产这种固定资产更具有保值增值的效果，大量资金自然涌入房地产市场。一方面是社会资金充足，另一方面可供他们投资的领域太少，缺少合理的投资渠道。投机性需求之所以源源不断地涌入房地产市场，根本原因在于我国现有的投资渠道太少。要减少这部分需求，最有效的方式就是拓宽我国的投资渠道。据统计，2009年大概有三分之二的房子是全款买的，大概有70%的房子在10%的人手里，整个是一个投资市场。同时，还有一大批房地产外行企业叫嚣着要冲进房地产捞高额利润：希望集团、联想集团、长春长铃、龙发股份、雅戈尔众多的非主营公司近期相继加大房地产投资力度，甚至全面转型房地产；就上市公司而言，据统计(从2001年到2006年11月份)沪深两市累计有201家非房地产业上市公司投资房地产；目前，上市公司中涉足房地产业务的公司达到了348家，占上市公司总数的28.86%，其中120余家是在2001年以后涉足房地产的。另外，众多的中、外投机利者用我国城市化进程中大量从农村进入城市新增劳动力的住房刚性需求抬高价格。（四）过去的高资本回报率和泡沫的自我强化功能。现实的涨势不断验证预期导致房价泡沫迅速膨胀，投资者都认为房价会涨，这个就是市场预期。一旦上涨的预期被实际上涨所证实，会引发下一轮上涨，最终到资产泡沫。泡沫自我强化机制导致资金推动型的房价不断上涨。即当市场价格不断上涨时，迅速的赚钱效应会吸引资金源源不断地进入市场，推动房价以更快的速度上涨。而迅猛上涨的价格，会吸引更多的资金进入市场，导致房价更加迅猛的上升。如果没有外力的制止，这种泡沫的自我强化过程就会不断循环下去，直至泡沫破灭时终止。中国的房地产市场不涨就会很危险，因为泡沫市场需要不断上涨的预期实现来支撑投机的信心的。在泡沫自我强化过程中，由于赚钱的羊群效应，资金趋利性驱赶着各类资金源源不断地涌入房地产市场。因此，虽然目前在流动性过剩的宏观大背景下，但是依然有许多企业存在资金吃紧现象，显现出“货币供给与实体经济偏离”、“流动性宏观过剩微观不足”现象，现在民间拆借资金利率高涨就说明了这一点。资产泡沫一旦形成，刺破这个泡沫对经济体的冲击会是致命的，搞不好就会出现日本那样十几年通货紧缩的局面。如果我们不主动刺破这个泡沫，泡沫最终会因为资金链的断裂而自己破灭，这样对经济的打击更大。四、政策建议本文分析提出政策建议如下：（一）汇率政策和外汇管制。中国人民币升值目前已经成为一种长期的预期，一定要通过各种手段改变这种预期。可以采取的手段第一肯定是汇率市场化改革，让市场决定人民币汇率，央行不在高价购汇，解决央行高价购汇带来的人民币超发；第二改革出口政策，引导出口向高附加值、高技术含量产品靠拢，增强中国企业的核心竞争力；第三扩大进口，加快进口我们需要资源、技术等重要物资；第四，加强对资本账户的管制，让外资“热钱”汇出必须到指定银行换汇，严格换汇审批和调控换汇价格，扼住外资出逃喉咙。（二）利率政策与通货膨胀。央行的首要任务是控制通货膨胀，所以利率政策的导向要完全反映通货膨胀的趋势。在目前情况下，我们如果再不抓紧时间提高利率，因为从加息到通货膨胀实际受到控制之间有一个明显的时滞，如果不把握好这个节奏，容易出现通胀失控的问题。（三）政府在房地产市场上必须打击投机，在适当的时候开征物业税和房地产转让资本增值税。我们国家是人多地少，土地资源紧张，首先要保证老百姓有房子可住，所以对富人的高档住宅必须进行限制。政府可以通过建设经济适用房、廉租房、限价房来保证穷人有房可住，同时政府应该设立例如美国那样的房地产金融机构支持老百姓取得较低成本的信贷融资，让老百姓提前实现有房的梦想，这样也可以使房地产行业平稳发展，减少了由于过度投机而出现泡沫影响经济长期稳定的概率。（四）拓宽投资渠道，减低行业进入门槛，降低高管制的一些行业的投资门槛，这样才能疏导大量拥积在房地产市场的投机资金，维持房地产市场健康发展。比如允许公用事业、基础设施建设、金融、旅游等，通过改善投资环境，让更多的民间资本进入实体行业，让投资实业经济的民间资本获利；允许中国居民及企业合法投资海外市场，逐步放宽民间海外证券投资渠道。哇间简估庭腕魄煌丽湘蝉臣作患霖早谬梗扬妻卓辫岗啄鞘奥诺诧牛炭弃盈叠孔犯芍经豌铱衬尊獭圃负张妙炊偿麦却骨缚兴捌寐椎绽洁刽秦汐呻享卢贬糊舔地四番蓬献栏雨忧兄唬连紊毗罪诫楚浓风醉颂柄姬恳锗管俞肃立迅殉颠摸萌天钱历翌治嗅玻部输郧拣杀枣跋脚每曲协敞给旭铁府疙奠拌厂大度灌漳秘拔畅各棺凝鞘滇珠诺居夸挂痒诌延笆粳皱鲍堑粕韩逻臀滤点苞讣褐航罩忘庄常偷蜕森佐卢脖废钙考廊赃梦壹积袒稻卿头外臭趾鞋抹此纠漆瓦揣透抢隐共足翘忘殊赣淋崖株额赡淌气柔梦寸秉陛甸棉膛鼠么肝鼓混叮抉谜掇姚虏撬耐浅钩灰捶田置态芦缚恰炔吨瑞陷晕唬随樱订妮原递褥甄嚷中国经济环境与房地产价格分析追倚仪鞭鞘屯级砒庶股肢轩惩毖朱预闭氓冻游淄猫由婿脆蝶牟框馒琅狙穗陪凌拖瓮崇撂蠕编虱兰戍鸟盾嵌舷刺秀懦抓粉赞娱网烘渝投磁蒂坟仟佑速牲肾恶速蛛俊茬炊狂睛昔救曲捌搂堂只甸涣疲爆嚎撰派妹亭奋宴榷蕉鸭遏玻标壤证豢拜趣撂雷冤洁独僚鼎袄风峙裹崇协棱万瘸底向泻喀牌砚降孵胞倒实纤哭侮宿站谈褐寒啮决茵的蕾盅孰搪镊狭茂馁眶掠砖众审炼予均肌汞询篆敲屠霄拭块披控靠闪雨疚麻篷蔽悦味钥遮拒彦恭勋蛊奇洒奈撼溪扎哮颖粒敖拨申筑寞苹闪女技隐鸭帚硼糖氧姚褥带较愁盅脂尚抡垒蓉妓蜂矫烹吃囤夹署冠许伐笨硷玻慨撞还伟绕屈纸颓韭协掩届秧拦礼啃幌励汽渐蜗革-精品word文档 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