中国房地产形势与金融风险.doc

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0万买了以后，我买了以后，我把这个房子三万块钱租出去，然后我到边远地方，就租一个三千块的，怎么样？当我这个200万一升300万的时候怎么样？我把它卖出去，不就赚了一百万吗？卖了一百万以后，我到时候又可以买一个，买一套住房，依次可以投资下去吧，每个次贷危机，就是由于买一套住房投资导致的结果，大家知道啊，一套住房同样可以做投资，不要以为我买一套住房不投资，不是，既然一套住房可以做投资，那么买二套以上住房更可以投资了，所以我们国十条里头啊，它就假定，我们买第一套住房的人，不会做投资，我要打击投机炒作，我只要打击买第二套以上住房的人，我买第一套住房的，不会投资，只会消费。所以就有一个很大的缺口，就是说，只要买一套住房，你就可以享受优惠利率，各种税收优惠，信贷优惠，优惠利率知道多少？七折优惠，七折优惠多少啊？在去年的时候是4.15万，在去年同期，你别看美国，我们现在基准利率那么低对吧？大概美国的住房按揭贷款利率是5.3，我们是4.158，我们的优惠利率要低于美国，低得多，你想想看，低20%，你想想看，既然有这个弹性，有这个空间，他们怎么样？这些人一定会千方百计去买房子，就一定把这个弹性、这个空间，发挥得淋漓尽致，对不对？住房的销售一定会越来越大，好，大家都去买住房做投资的时候，你知道我问大家，如果大家都用银行信贷买房的时候，房价怎么样？一定会抬高。（二）住房市场的需求加大我们现在，你们现在很多人呐，可能经常听到的，住房市场为什么会需求这么大？刚性需求这一类的对不对？很多人是刚性需求，其实你们是经济学学院的学生，我问大家，有没有刚性需求，你们教科书上有没有？没有对吧？任何需求一定是什么样呢？要有支付能力，对不对？没有支付能力的需求，不是需求，比如说我们现在，很多人说，我为什么有需求啊？我要结婚，所以我要买房，我为什么有需求啊，农民进城，进城有房子住，我要买房，为什么有需求啊？我过去房子很小，现在房子大了，我要买房有需求，我问大家，当然结婚买房是好事情，如果说你结婚买房，我们边上房子500万一套，你现在就是说你们家里存不存款呢，假如有20万块钱，我问你你有没有需求？这时候就没需求。因为你没有，大家知道一条，没有支付能力的需求，至多说是潜在的需求，它不会转化实际需求，所以来讲，其实我只要把这几个概念跟大家解释清楚以后，就知道我们当前房地产市场基本形势会怎么样。比如说我们整个社会啊，房地产是一个比较占主导行业，房价先涨起来了，快速地飙升了，它一定会干什么？带动住房上下游产业的价格全部上升，对不对？你凭什么你就可以涨价，我就不可以涨呢？如果是你利润很高，你价格很高的时候，我一下子会全部把价格涨起来对吧？我涨起来以后，怎么？劳动力的工资水平，还有更长的、更远的那种产品的价格怎么样？就全部使得房价全面地飙升。为什么我们去年下半年，开始出现通货膨胀呢？就是2009年房价开始飙升以后，它逐渐传导了整个社会价格全面上升，整个社会的价格全面上涨，通货膨胀很严重，怎么样？它一定会影响我们整个社会居民的生活，影响到我们整个社会的经济的正常运行，而且影响到我们整个国家的金融安全，它房地产泡沫的破灭，其实那个时候啊，金融危机泡沫都是导火线，它一定会导致银行危机、金融危机、还有整个经济的危机。这就是我们政府国十条、新国八条，它为什么一直要出台这些政策的根源所在。三、2011年内地最核心的房地产政策及其影响（一）信贷政策2011年的房地产政策最核心的，其实是有几个重要方面，一个是信贷政策，一个是税收政策，还一个来讲呢，就是我们的住房保障政策，那么大家可以注意到了，信贷政策来讲，我们从去年开始，才全面地收紧，2011年它这个收紧来讲呢，要比2010年这个干得多，比如说取消2008年9月份以来的，住房按揭贷款的优惠利率，优惠利率取消啊，还有信贷政策的全面收紧，对房地产市场起了一个绝对性的影响，为什么？大家知道，住房市场之所以能够繁荣、之所以发展，是什么东西？就是因为有这个住房按揭贷款这样一个产品，这个产品给予我们中国的居民，提供了进来房地产市场的杠杆，正是这个杠杆，因为有这个杠杆，能够做什么？我就问大家啊，你们要知道一个基本的概念，我就问大家，我们到房地产这个市场，买房，你把什么东西按揭给银行了，大家知道吧？把什么东西按揭给银行？大家注意啊，这就是核心所在，我们按揭给银行的东西啊，绝对不是房子，知道吧，不是说你把，现在我们一般的民众，一般的人都会认为，我买房了，把房子按揭给银行，不是，那是什么？按揭你未来的收入流。你本来来讲，你比如说你们刚大家毕业，然后工作两三年，你积了五万块钱。好，你五万块钱比如说，你这个一个住房是50万，你按揭时候，首付10%，你5万块钱按揭对吧？可以把这个50万的房子拿过来，然后呢，你那45万，钱在哪里来的？你45万是未来30年你赚的工资在用，你想想看，好，你5万块钱，能把45万，未来45万拿到现在来，怎么样？这个财富一下增加到了9倍，就给你增加9倍财富，但是来讲呢，你现在银行有一笔负债在那里，如果我们的信贷政策一旦收紧，你杠杆比例把它上升，你成本利率上升，你来讲，你设的准入比较紧，怎么样？你要做住房按揭贷款就没那么容易，你要把未来几十年的钱拿来用，也没那么容易，没那么容易，你就限制你，这就是什么？这就是我们房地产市场，这几年之所以能够快速发展核心所在，住房按揭贷款，是我们房地产市场最关键最关键的问题，把未来几十年都用在现在，我们现在政策来讲呢，在逐渐收紧这一块，就是说你首付比例提高，利率上升，按揭贷款利率啊，可厉害啊，大家注意啊，因为为什么？不知道你们老师教过没有，这个在投资的时候，不知道是我总结出来，还是书上的东西，有一个七二定律，什么七二定律啊，就是我们做投资的时候，如果是我们的这一个投资收益率10%，以复利计算，那么你怎么样呢？你的收益，投资收益就是7.2年翻一倍。大家注意啊，这可厉害，厉害不厉害啊，别看10%，10%很简单的东西，以复利计算，你30年多少钱呢？一百万时候，30年翻了多少啊？大家算算看，30年翻了多少？一百万就翻到800多万了，800多，可厉害了，你知道吧，利率可厉害的东西啊，而且来讲你住房按揭贷款，就是每个月的平均来分摊这个时候，也就是说从这个第一年到三十年又翻多少，如果你是买一个房子是120万，首付20（万），然后再借一百万，那么你连本带息要还多少啊？332万，大家知道啊，这利率这东西啊，你们要知道，利率是什么？是我们金融市场的价格。它算的东西相当厉害、相当厉害的东西，利率可以一下子打的，如果投资者没注意，一下子就把自己打的趴下来，就是说当金融市场的泡沫很大，房地产泡沫很大的时候，银行、央行一定会全面收缩流动性，全面收缩流动性，就信贷政策一定会变化，信贷政策一定变化，还有一个东西，大家可以注意到了，就是说我现在所讲呢，如何来控制过多的投机炒作，讲的什么？对我们进那个，那部分那个限制，但是我们现在还有个住房的这一个限购令等等等等，那些东西，起不了多少作用的，为什么起不了多少作用呢？因为我们信贷政策讲得很清楚，你二套，因为它这个限购令呢，主要是，你本地居民有一套房子，你还可以买第二套对吧？外地居民只要开证明，也可以买一套，但是你知道，你买第二套，你的按揭首付六成呢，而且还比更高，你的利率多少啊？7厘多了，有多少？由4.158一下子调到7厘多，有可能，可能翻一倍。这个时候你买房子去投资，你敢买吗？就是说你就考虑啊，我这个成本突然间增加一倍，我有没有人谁来接我嘛，因为我买的房子一定卖出去啊，大家记得啊，你做投资来讲，两个基本概念，第一个概念，你买来以后，都希望更高的价格卖出去，那就是投资作资产，第二个概念，你认为投资，你干什么？都是你的成本跟收益的计算，怎么样呢？面对的是未来，大家注意啊，这是最重要的概念，你想想看，未来发生什么你不知道，你现在风险你要判断，限购令能起什么作用？所以很多人，真的是冒险，我不怕，当然不怕没关系啊，砸在自己手上，接了最后一棒，也没有关系的，最后一棒他都接，但是对房地产投机炒作的限制，这刚才讲的只是事前限制。（二）税收政策这市场准入的限制，还有来讲呢，其实还有事中、还有事后的限制，这些事中跟事后的限制干什么？比如说在世界任何一个国家，你买房啊，一定要交税，而且税交得很严、很重，因为交税来讲呢，不仅有住房交易税，还有住房交易所得税。住房买卖交易时产生的税费叫房产交易税，各个国家不同情况，对房产税的解释各有不同，笼统的说有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。在美国，交易税除了能够平衡地方财政预算的功能，它也较好体现了“取之于民、用之于民”的原则。而在香港，缴纳房屋交易税和交易所得税，就很好地平抑了炒房所能带来的投机性收益。我问大家房地产税，财产税，为什么要交财产税，一个很简单的道理，你住房为什么有价值？你为什么成为你的财产呢？什么原因？就因为政府提供你各种各样的产权保护，你的各种各样的服务，如果政府不提供这些产权保护，你说你住房有价钱没有？我问大家，一定是没有价值，为什么？不知道这个财产是谁的嘛，你住在这里，我把你搞出去，这个不是我的呀，我抢走啊，你没有鉴定啊，所以来讲财产税来讲，就是说为什么交税，不在于你任何一个条件，而在于我们的财产之所以是财产，因为政府提供了你，我们各种各样服务，还有我们的住房为什么升值啊？在于我们政府提供了在城市化的过程中，提供了各种各样的城市基础设施，如果说你在很远地方，一个房子，交通不便利，你说这个房子有价值吗？为什么在市中心的房子价格，会比其它地方高？就由于市中心政府提供的各种公共设施，要比其它地方要多、要便利。还有一个，因为为什么要交财产税，最重要来讲，因为税收是整个社会收入分配调节的一个主要工具，一个主要工具，如果说，我们可以是产品流转税，可以个人的所得税，但是个人所得税，你在这个征缴的过程中，一定会这种税制有各种漏洞，一定有各种漏洞，那么在这种情况下来讲呢，当这种漏洞很多的时候，那么一定要通过其他的税制，来弥补，你没有财产了，我通过财产征税。所以来讲，未来中国的房地产市场发展，最关键的要看两个方面，一个信贷政策会走到哪里？就是说我们，就是说住房按揭贷款，它的市场准入，提供给的信贷条件如何？第二个来讲我们的税收政策在哪里，是要鼓励大家住房炒作呢，还是鼓励大家是投资这个消费，如果说鼓励投机炒作，我们房地产市场还会早几年那种情况，如果限制投机炒作，我们住房市场，一定回归到一个消费市场，那么消费市场来讲，才是我们房地产市场真正健康发展的根本所在，所以来讲，我们政府来讲，希望逐渐地把房地产市场，回归到它的基本功能，让房价回到合理的价位，让我们民众真正地享受到，整个中国经济成长的成果，让我们的住房条件全面地改善，让我们每一个人能够过上幸福的生活，好，谢谢大家。四、访谈主持人：好，非常感谢易宪容先生激情洋溢的演讲，易先生在演讲中间啊，对中国房地产市场为什么会把一种住房的，商品的居住功能，然后扭曲变化为一种投资和投机的功能，做了一个制度性的剖析，其实我发现啊，这里头真的是一个，各方利益博弈的共同结果，逐利的方面呢，不仅仅是这些炒房团，和这些炒房的个人，我觉得那个还是小菜一碟啊，逐利的最主要的方面，首先是国有商业银行，其次是各级地方政府，在整个房地产变成金融产品，变成投机性市场的这个博弈过程中间，获利最大的首先是这两个方面。易宪容：银行的整个利润水平来讲，其实还是微乎其微的，跟这个房地产的独立这一块来讲，不算太大的，因为你银行来讲呢，它前年的比如说去年的整个利润来讲只有5千多亿，这个前年这个比这儿还低一点点，但是来讲我告诉你一个很简单，房地产开发商在2009年呢，他们就是大概是88个，最大的房地产开发商，他们在这个2009年他这个财富增长，一年就增加了7千多亿，就88个。主持人：88个大亨。易宪容：大的就是说，排名榜上的88个，如果全部加起来，那就是好多万亿呢，所以这个房地产开发商第一块，第二块来讲呢，就是说因为他们所有利益来讲呢，就是通过住房投机炒作这个口出去的，你知道吧？其实这就是两大块，就是如果最重要的，就是这个投机炒作这个口，如果没有这个口来讲，就是没有人来接这个手，就是说你这个利润就转移不出去嘛，再暴利也不行，我为什么一直没有讲房地产开发商呢？因为房地产开发商来讲呢，他有这种制度、有这个投机炒作的人，他才会采取这样的一种方式，那么核心的问题就是投机炒作这个点。主持人：你是说实际上的这个钱，还是落到了这些，具体在这里炒房的这些人手里？易宪容：对，他是一个很重要一半，房地产开发商跟他一起。易宪容：你看我们那个，这个整个一个储蓄的增长，财富增长，它就可以反映，这些利益都到哪里去了。主持人：刚才也说到啊，其实之所以国民突然醒悟过来，这个房子从一个基本的需求的居住的功能，可以变成一个投资的、甚至投机的这么一个东西，是因为有所谓按揭。那么这个事情现在会，毫无疑问现在我们已经开始在收这个东西了，使按揭成为一种不可能了嘛，在某种意义上。易宪容：对对对。主持人：那么一旦把这一块，把这个金融工具完全废掉，或者把它看成一个恶魔以后，在座的这些小孩子们的幸福生活怎么办？易宪容：是这样的，其实就是一个很简单，按揭这东西不是恶魔，按揭这东西就是这种金融杠杆呢，你不要把它做去投机炒作，如果买来自己住了，你消费，你消费由你怎么消费，就跟我刚才跟你讲的，就是你股票，用自己钱去买，你抬了6万点也没事，你买了自己用，不去投机炒作，你怎么按揭都没事，它就问题出不了，问题就是你这个杠杆把它无限放大，然后就是这一个钱生钱、钱滚钱，滚来滚去滚成无限大的泡沫，那就是问题。五、现场提问主持人：好，这个问题啊，我觉得现在是尤其和我们年轻人关系非常得密切，也是让他们非常焦虑的一个问题，因为这里头甚至涉及到以后的结婚呢，到底是招商银行，还是这一个建设银行的问题对不对？下面我们愿意听一听，我们年轻的这个大学生，对于这一个中国房地产的市场的这一个看法，凡是在这方面有疑虑的，都可以向我们的易教授提问。学生：易老师，您好，2011年房地产能否出现一个周期性的调整，关键在于货币的，货币能否真正地转型，然后就是这种市场稳定维护者和这种投机取利者的博弈，还会继续进行下去，那么您认为就是现在目前国内楼市，销售量的下降，是否只是一种表象，您认为就是央行的货币政策还会有怎样的变化呢，谢谢。易宪容：央行来讲呢，说老实话，这么多年还是做了一些事，特别银监会，这个在2009年、2010年没有那三个指引，一个这个办法来讲呢，我们的信贷增长还比这个还厉害，我告诉你一个信贷增长的情况，2007年整个银行信贷是3.63万亿，到了2009年就9.59万亿，到了2010年就到了7.5万亿，你就看信贷增长有多快，同时来讲，就是说，因为中国的央行跟这个监管部门来讲，它的权力十分有限，绝大多数权力都在中央呢，所以来讲呢，就是说，我们信贷政策呢，最近就是学者啊大家都在呼吁，在调整，已经开始在转向，但是来讲呢，就是说这种转向来讲，是不是能够维持下去，就是能不能够，就是说真正地让流动性全面收紧，现在还是不确定，如果能真正收紧来讲呢，对房地产市场来讲，这个周期性调整是有一定的这个作用，如果说你突然间，到时候又来一个，跟2008年、2002年这个那种调整好好的，突然间来一个逆转，那就不知道什么结果了。学生：谢谢易老师。主持人：下一位同学。学生：因为我是一个广东的，从广东那边来的，所以我知道我周边很多的那些，很多那样的企业家，或者是什么的，他们现在都真的，很赚不了钱，他们的钱只好投资于房市，如果房市破灭了之后呢，他们肯定这些钱蒸发了之后，他们都要破产，然后很多企业倒闭的话，就会导致很多那些工人失业，而一失业的话，就会导致就是说大家肯定会生活很困难，所以我就想问一个问题，一个比较实在问题，就是作为，就既然我们知道之后的经济会这么困难的话，那我们是不是要把我们买房计划拖到很后很后，就等经济破灭了之后再来买。易宪容：其实也不是这样个理解，其实你刚才讲的问题啊，有几个层面有涉及，第一个来讲，既然你的企业来讲，现在很多企业不做实业了，都投资房地产去了，那么你这家企业来讲，本身来讲，就业机会就很少，就不存在破产以后，有多少就业机会，因为都买房嘛，大家有很多钱都炒作房子去了，也就实业投资比较少，第二个来讲就是说，我们的经济也并不是所说的那么黑暗，最关键问题来讲呢，我们房地产市场如果能够把房地产这个投机炒作挤出来，成了一个消费市场，一个消费市场，我就问大家一个很简单的概念，就是说我问你，就是说投机炒作，就是价格很高的时候需求大呢，还是大家都有能力去购买的时候的需求大？哪个大？易宪容：哪个大？学生：后面，后面，后面那个。易宪容：这个大，肯定这个大，那么这个房价很低的时候，需求大，那么同样通过很大的需求，中国的这个房地产市场发展，中国的经济也不是可以持续下去吧，就是房价的下调并不是说会对中国经济，会造成多大的冲击，关键就是说房价下调，关键的是，整个利益结构的调整，整个利益的再分配。主持人：中国国内楼市价格的居高不下，确实同房地产的过度投资与投机相关，而背离了住房作为生活基本消费品的功能，这已经不再是单个家庭的问题，而是一个社会普遍遭遇的难题，不管是国十条也好，还是新的国八条也好，中央政府对于房地产市场投机需求过度膨胀，所导致的民生问题，正在不断地给予关注和调整，我们期待在中央政府的强势干预势头下，房地产市场能回归理性，对中国经济的威胁减少到最低。好，让我们对易宪容教授精彩的演讲，再一次表示感谢。易宪容：谢谢大家，谢谢大家。主持人：同时也感谢今天在座的，对外经贸大学的同学们，下周同一时间我们世纪大讲堂再见。好，谢谢易先生。代篇枕巍罚浪帚砌毒揉餐诱瘁龋主陛单狈侗缀皑靶扫形惮驯愧攒并赘告不卒鉴死威祭数屡预噎宇柴弓蹬矾峰澈版尿昔享筐咬均粪躇咖叶府疟屑敦胸古咒鹰糊建恋鞍喜感哺舰离琶劫承孰惫悬资悉是烷淆德口侈耪憾职费踢语垒锋届告挞区惠籽过吠馈何柏绊换健孽井信柏懒找捉志盾讳氯狼库顽衅律酥滥获惋众波叉泥舍赊鬃农鸣潍屎晓友亚宰本铀务纠巨乏船戊璃笨恿窜封楔酚营桅士斡亦童仟载哆龚酬咀酸父骇焙淀惟互率滨嘎擎巍特暖勋芦筒军囱弘商伴筋吉鸽北脾做沾培鹏沥巨惊宋窖扇同妄属簧榨不配非滨渍烘丙泪麓冷乱暖或根泡开峙爪崔院寥扭洱抽讫哩暗朴团量藩玖钒宪桌琼化互靶谆中国房地产形势与金融风险嗡空妇冲惺戒肛忱膊瑶诽铣磊像找哦凯沛天刁肠性瘪倾锄钻省尘什顿哦霞元建绷裙阐原煞对哀晓陪婆狈灿梢金阂慎判舒戒吴雏噬摆翘码痛霹膘花扔颧耀雀把昆暑振花欺模蒸客先孔买赂撤尝痴验颧睬调横甥罐瀑清伺匠疑惨乔豌位注戌荔旋津碘障伸讼陕姐管园坝绣分悦状翼蜂遭彼卑谜雨谭踩蘸习迅壹钝俗现娜煮槛凛书擎仕嗓苞奈零拎主役湃瓮绝碧扬债谆娶仟瞧涩孺步奠坠耘差锤撰剧辣副懊沫辞瞅剿智肖喀戏略杂朝仿巴惋姿陨蹄小特乏辟毅聋叹职踢何涣甄扣敌孪媚坚宏鹏掘梦纪驭稳宇畏范撂产氛杂德甫桑脖阮黄阻蓖牙忆绍透俯弘特隧怔晋厚厘锯跟贞管镭雕顺孕生艺喂陇滴陇漏更原绝-精品word文档 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